인천지방법원 2025타경511393. 인천 서구 가좌동 센트럴시티뷰 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 각 호가 집합건물대장상 골프연습장으로 등재돼 있으며 현재 공실상태입니다. 감정가는 607,000,000원, 3회 유찰 후 최저매각가는 208,201,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사태성코퍼레이션이고, 말소기준권리는 2022.02.25. 설정된 국민은행 근저당권입니다.
권리 구조만 보면 낙찰자에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 국민은행 근저당 이후 설정된 정재훈·최미연의 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 최미연의 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 같은 최미연이 등기부상 근저당권자로도 나타나므로 임대관계의 실질은 원본서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511393 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물대장상 골프연습장 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사태성코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 208,201,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,240,380,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 공시지가 2,445,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2022.02.25. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,280,000,000원이고 채무자는 주식회사태성코퍼레이션입니다. 이후 2022.09.26. 정재훈 400,000,000원, 최미연 600,000,000원의 근저당이 설정됐으며, 2023년 이후 국세 압류·가압류, 2024년 부평구 압류, 2025년 연수구 압류와 가압류 및 이 사건 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 | 201호, 202호, 203호, 204호, 205호, 207호 | 2022.09.28 | 300,000,000원 | 23,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
전입일 2022.09.28.은 말소기준권리인 2022.02.25. 국민은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 300,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 66% 넘게 내려왔어도 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 607,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 208,201,000원입니다. 제공된 시나리오상 현재 회차는 감정가의 34% 수준이며, 4회 유찰 시 145,740,700원, 5회 유찰 시 102,018,490원으로 내려갑니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 유찰률만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 집합건축물대장상 골프연습장이고 현황은 공실이며, 주거용 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건이 아니므로 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·매매사례·용도 적합성 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,201,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,714,814원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,280,000,000원 | 204,486,186원 |
| 2. 근저당 · 정재훈 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최미연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이엔엘부동산서비스 | 78,589,272원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이엔엘부동산서비스 | 118,915,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 208,201,000원을 가정하면 집행비용 3,714,814원 차감 후 국민은행 근저당에 204,486,186원이 배당되고 나머지 후순위 채권은 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 6,477,504,612원 대비 미배당은 6,273,018,426원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변수입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 가림고등학교 서측 인근. 주택·학교·상업용 시설이 혼재한 상가혼용 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건물대장상 골프연습장으로 등재돼 있고 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 201호 외 6개호. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 알루미늄샷시 창호이며 승강기·주차설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형이며 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 25m, 동측 약 30m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 교육환경 보호구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목이 주유소용지이나 현황은 대지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 208,201,000원이 싸다는 전제에서 접근하지 말고 인근 동일·유사 용도의 매매사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건물대장상 골프연습장 등재 상태와 실제 사용 가능한 업종, 관련 인허가·용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 조사돼 있으므로 내부 상태, 시설 철거 여부, 원상복구 비용과 실제 임대 가능 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 최미연은 대항력은 없지만 등기부상 근저당권자이기도 하므로 임대차계약서와 점유관계를 원본 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 일부 토지가 공부상 주유소용지, 현황 대지로 차이가 있으므로 대지권과 이용관계의 법적·실무적 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.02.25. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최미연도 전입이 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 607,000,000원에서 3회 유찰돼 208,201,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없고, 물건은 집합건물대장상 골프연습장인 공실입니다. 일부 토지의 지목과 현황도 다릅니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 “권리는 정리되지만 적정가격과 환금성을 별도로 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
