인천지방법원 2025타경511393. 센트럴시티뷰 2층 204호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사태성코퍼레이션이고, 2022년 2월 25일 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 5,280,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2022-553호가 기재돼 있으며, 본건 권리분석의 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 정재훈·최미연의 근저당권, 압류·가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 물건의 용도와 가격 검증입니다. 물건 분류는 대지로 제시돼 있고, 감정 이용상태에는 센트럴시티뷰 각 호가 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황은 공실이라고 기재돼 있습니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 비교 실거래 근거는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511393 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 204호 · 도로명 인천광역시 서구 원적로 63 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물대장상 골프연습장 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사태성코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 202,370,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) / 5,240,380,106원 |
| 말소기준 | 2022.02.25. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 5,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.02.25. 국민은행 근저당입니다. 같은 날 주식회사태성코퍼레이션으로 소유권이 이전됐고, 이어 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 2022.09.26. 정재훈 근저당 400,000,000원, 최미연 근저당 600,000,000원, 2023년 이후 압류·가압류, 2025.08.06. 현 경매개시결정 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 동일인 권리관계 확인 필요
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 | 201호, 202호, 203호, 204호, 205호, 207호 | 300,000,000원 | 23,000,000원 | 2022.09.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명으로 기재돼 있습니다. 최미연의 전입일은 2022.09.28.로, 말소기준인 2022.02.25. 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 300,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확정적으로 표시돼 있지 않으므로 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 배당 — 현 최저가에서는 선순위 근저당도 큰 폭 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,280,000,000원 | 198,736,820원 |
| 2. 근저당 · 정재훈 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최미연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이엔엘부동산서비스 | 78,589,272원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이엔엘부동산서비스 | 118,915,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 202,370,000원 가정. 채권자 총 청구액은 6,477,504,612원, 채권자 예상배당은 198,736,820원이며 미배당액은 6,278,767,792원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 가격은 내려가지만 권리구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 202,370,000원 | 34.3% | 198,736,820원 | 6,278,767,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 141,659,000원 | 24.01% | 138,875,774원 | 6,338,628,838원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 99,161,300원 | 16.81% | 96,976,397원 | 6,380,528,215원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수는 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 따라서 가격 하락이 곧 인수금 증가로 상쇄되는 대항력 임차인 인수형 물건은 아닙니다. 다만 매각가 자체가 낮아질수록 후순위 채권의 미배당 규모는 확대됩니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 서구 가좌동 가림고등학교 서측 인근으로, 주택·학교·상업용 시설이 소재하는 상가혼용 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 현황 용도. 집합건물대장상 골프연습장으로 등재돼 있으며 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 본건은 2층에 위치합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기 및 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 791.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·정방형이며 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 2,445,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 동측 약 30m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 절대·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 토지 지목 차이. 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목이 주유소용지이나 현황은 대지로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰 이력과 골프연습장 등재·공실 상태가 함께 확인되므로, 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 가격 적정성을 판단하기보다 실제 활용 가능성과 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 대비 34.3%를 시세 할인율로 착각하지 말 것. 비교 실거래 근거가 없는 만큼 202,370,000원의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 골프연습장 등재 확인. 집합건물대장상 용도와 실제 사용계획이 맞는지, 용도변경이 필요하거나 가능한지 관련 공부를 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 감정평가에는 공실로 기재돼 있으나 204호를 포함한 임차내역도 존재하므로 실제 점유관계를 현장에서 대조하세요.
- 최미연 관계 확인. 동일 이름이 임차인과 을구 3번 근저당권자로 함께 등장합니다. 임대차계약서, 근저당 설정관계, 배당요구 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
- 공동담보 구조 확인. 국민은행 채권최고액 5,280,000,000원에는 공동담보목록 제2022-553호가 기재돼 있으므로 본건 하나만을 기준으로 채무 규모를 해석하지 마세요.
- 토지 지목·이용상태 확인. 일부 토지는 공부상 주유소용지, 현황은 대지로 차이가 있으므로 실제 이용 및 인허가 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 이후 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “34.3%”는 시세 판단 근거가 아니다
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.02.25. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최미연 역시 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 예상 배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 어려움은 가격과 활용성에 있습니다. 감정가 590,000,000원에서 3회 유찰된 202,370,000원이라는 숫자는 눈에 띄지만, 동일 물건의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’는 결론을 뒷받침하지 못합니다. 게다가 집합건물대장상 골프연습장, 현황 공실, 임차인과 근저당권자의 동일인 기재, 일부 토지의 공부·현황 차이까지 함께 확인됩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 실제 용도·점유·가격 검증이 더 중요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
