인천지방법원 2025타경511393. 대상은 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층202호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정요항표에는 본건 각 호가 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황은 공실이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 810,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 277,830,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2022.02.25 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,280,000,000원이고 공동담보목록 제2022-553호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 정재훈·최미연 근저당과 국세 압류, 케이엔엘부동산서비스 가압류, 현재 경매개시결정 및 연수구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511393 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층202호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물대장상 골프연습장 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사태성코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 277,830,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 5,240,380,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 정보 | 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대소각 · 공시지가 2,445,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.02.25 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2022.09.26 설정된 정재훈 400,000,000원·최미연 600,000,000원 근저당권, 2023.01.09 국 압류, 케이엔엘부동산서비스 가압류, 2025.08.06 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.08.25 연수구 압류, 2025.12.22 추가 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 사실관계는 재확인
| 임차인 | 대상 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 | 201호, 202호, 203호, 204호, 205호, 207호 | 2022.09.28 | 300,000,000원 | 23,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
최미연의 전입일은 2022.09.28로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일 2022.02.25보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금 300,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 277,830,000원입니다.
③ 가격 — 3회 유찰만으로 ‘저렴’ 판단 금지
현재 회차는 감정가 810,000,000원에서 3회 유찰된 최저매각가 277,830,000원입니다. 시나리오에는 현재 회차를 감정가의 34%, 4회 유찰 시 194,481,000원, 5회 유찰 시 136,136,700원으로 제시하고 있습니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 적용할 수 있는 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 크게 떨어졌다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 집합건축물대장상 골프연습장 등재, 현황 공실, 상가혼용 지역이라는 이용 특성 때문에 실제 환금성과 임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,689,620원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 5,280,000,000원 | 273,140,380원 |
| 을구 2번 근저당권 · 정재훈 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 최미연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이엔엘부동산서비스 | 78,589,272원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사케이엔엘부동산서비스 | 118,915,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,477,504,612원 중 예상 배당액은 273,140,380원, 미배당액은 6,204,364,232원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 집합건물대장상 골프연습장으로 등재돼 있으며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 주위환경. 가림고등학교 서측 인근으로 주택·학교·상업용 시설이 소재하는 상가혼용 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북측 약 25미터·동측 약 30미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역과 토지거래계약에관한허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호 2·3·4는 지목이 주유소용지이나 현황은 대지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 조사와 감정요항표의 공실 기재가 함께 존재하므로 202호의 실제 점유 상태를 현장에서 대조하세요.
- 임차인 관계 확인. 최미연은 임차인인 동시에 동일 이름의 근저당권자로 확인되므로 보증금 300,000,000원·차임 23,000,000원의 실제 거래관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 대지이고 집합건물대장상 골프연습장으로 등재돼 있으므로 실제 사용 가능 용도와 인허가 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰로 최저가가 277,830,000원까지 내려왔어도 동일 용도 최근 거래·임대수익과 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당·세금 재확인. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 세금 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2022.02.25 국민은행 근저당이 말소기준이고, 최미연의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 회차는 이미 3회 유찰됐고, 집합건물대장상 골프연습장·현황 공실이라는 특수성이 있습니다.
또한 최미연은 임차인과 근저당권자로 동시에 등장하고, 조사된 점유 내용과 감정 당시 공실 기재가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 실제 점유·용도·임대수익·환금성을 확인하는 것이 승부처입니다. 감정가 810,000,000원에서 최저가 277,830,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 단정하지 말고, 현장과 수익가치를 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
