인천지방법원 2025타경511393. 등기상 현재 소유자는 주식회사태성코퍼레이션이고, 말소기준권리는 2022.02.25. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,280,000,000원이며, 이후 설정된 정재훈·최미연 근저당과 국세·건강보험·연수구 압류, 케이엔엘부동산서비스 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 가장 중요한 임차인은 최미연입니다. 201호·202호·203호·204호·205호·207호를 대상으로 보증금 300,000,000원, 차임 23,000,000원, 전입일 2022.09.28.로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2022.02.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511393 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층205호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 골프연습장 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사태성코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 625,000,000원 / 214,375,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 5,240,380,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 신탁 및 가처분 관련 등기는 이미 말소됐고, 2022.02.25. 소유권이 주식회사태성코퍼레이션으로 이전된 당일 주식회사국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 근저당권·압류·가압류 및 2025.08.06. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 | 201호,202호,203호,204호,205호,207호 | 2022.09.28 | 300,000,000원 | 23,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최미연의 전입일은 2022.09.28.로, 말소기준권리인 2022.02.25.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 매수인에게 승계되는 보증금은 제공된 분석상 0원입니다.
③ 가격 판단 — 66% 낮아졌지만 시세 검증은 별개
감정가는 625,000,000원, 현재 최저매각가는 214,375,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 각 호는 집합건축물대장에 골프연습장으로 등재돼 있고, 현재는 공실입니다. 주거용 아파트처럼 일반화된 실거래 비교가 가능한 물건이 아니므로, 3회 유찰 자체도 가격 매력보다는 용도·수요·환금성 확인 필요성을 보여주는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,250원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,280,000,000원 | 210,573,750원 |
| 2. 근저당 · 정재훈 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최미연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이엔엘부동산서비스 | 78,589,272원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이엔엘부동산서비스 | 118,915,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 6,477,504,612원 중 채권자 배당은 210,573,750원, 미배당은 6,266,930,862원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가림고등학교 서측 인근이며 주택·학교·상업용 시설이 소재하는 상가혼용 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 골프연습장으로 등재돼 있으나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 제2층이며 위생·급배수설비, 승강기 및 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 791.2㎡, 공시지가는 2,445,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 동측 약 30미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목이 주유소용지이나 현황은 대지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 최미연은 전입일상 대항력은 없지만 등기부상 근저당권자와 같은 이름이므로 임대차 실체를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 실제 점유 현황과 인도 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 골프연습장 등재와 실제 사용 가능 범위, 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률이 아닌 실제 임대·매매 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 토지 현황. 일부 토지는 공부상 주유소용지와 현황 대지가 다르므로 권리·이용관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 다른 문제”
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리와 임차인이 정리되어 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 비교적 명료합니다. 그러나 감정가 625,000,000원에서 3회 유찰되어 214,375,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 현황은 공실이고, 집합건축물대장상 골프연습장이며, 비교 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 수요와 활용가치를 얼마로 볼 수 있느냐입니다.
