인천지방법원 2025타경511393. 인천 서구 가좌동 센트럴시티뷰 2층 203호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가서상 해당 호를 포함한 각 호는 집합건축물대장에 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황은 공실입니다. 감정가는 590,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 202,370,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 이 숫자만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
권리의 기준점은 2022.02.25. 설정된 국민은행 근저당권 5,280,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-553호에 연결되어 있고, 이후 정재훈 400,000,000원, 최미연 600,000,000원의 근저당과 압류·가압류가 이어졌습니다. 현재 경매채권자는 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사이며 양도인은 국민은행으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511393 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 203호 |
| 등기부 표시 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8, 212-9, 212-10, 212-11 센트럴시티뷰 · 인천광역시 서구 원적로 63 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 골프연습장 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사태성코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 202,370,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 5,240,380,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.02.25. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 정재훈·최미연 근저당권, 국세 압류, 케이엔엘부동산서비스 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정과 연수구 압류 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023.11.10. 개시된 종전 임의경매는 2025.06.10. 취하되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 ‘관계인 여부’ 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 | 201호, 202호, 203호, 204호, 205호, 207호 | 2022.09.28 | 300,000,000원 | 23,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
최미연의 전입일은 2022.09.28.로 말소기준일 2022.02.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최미연은 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권의 권리자이기도 하며, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
③ 배당 구조 (매각가 202,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,280,000,000원 | 198,736,820원 |
| 2. 근저당 · 정재훈 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최미연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이엔엘부동산서비스 | 78,589,272원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이엔엘부동산서비스 | 118,915,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 6,477,504,612원 중 198,736,820원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 6,278,767,792원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 ‘싼지’는 별도 문제
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 202,370,000원 | 198,736,820원 | 6,278,767,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 141,659,000원 | 138,875,774원 | 6,338,628,838원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 99,161,300원 | 96,976,397원 | 6,380,528,215원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가림고등학교 서측 인근으로, 주택·학교·상업용 시설이 섞인 상가혼용 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물의 2층에 위치하며, 위생·급배수·승강기·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 각 호는 집합건물대장상 골프연습장으로 등재되어 있고 현황은 공실입니다.
- 토지. 대체로 정방형이며 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고, 북측 약 25m·동측 약 30m 내외 포장도로에 접합니다.
- 지역지구. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목이 주유소용지이나 현황은 대지입니다.
- 공시지가. 2,445,000원/㎡, 토지면적 791.2㎡로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 임차자료에는 최미연이 6개 호실을 점유한 것으로 나오지만 감정평가에는 공실로 기재되어 있으므로 실제 점유상태를 확인하세요.
- 임차인과 근저당권자 동일성. 최미연은 임차인인 동시에 을구 3번 근저당권자입니다. 임대차 실체와 관계인 여부를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 특수용도 확인. 집합건축물대장상 골프연습장이라는 점이 향후 사용·임대·매각에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 국민은행 근저당은 공동담보목록 제2022-553호와 연결되어 있으므로 공동담보 물건 전체의 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 토지 현황 차이. 일부 토지는 공부상 주유소용지, 현황은 대지로 차이가 있으므로 이용·허가 관계를 점검하세요.
- 가격 독립검증. 3회 유찰과 감정가 대비 낮은 최저가만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 실제 거래 또는 수익가치를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건 자체 확인이 더 중요하다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2022.02.25. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최미연 역시 전입일이 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 3회 유찰됐다는 이유만으로 투자매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 현황 공실, 집합건축물대장상 골프연습장, 임차인과 후순위 근저당권자의 동일성, 일부 토지의 공부·현황 차이, 그리고 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만 물건·점유·용도 검증이 필요한 유형”으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장 확인 후 판단.
