인천지방법원 2025타경511393. 인천 서구 가좌동 센트럴시티뷰 2층 207호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 감정요항표상 본건 각 호는 집합건축물대장에 골프연습장으로 등재되어 있으며 현황은 공실입니다. 감정가는 729,000,000원, 3회 유찰된 최저매각가는 250,047,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2022.02.25 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,280,000,000원이고 공동담보목록 제2022-553호가 붙어 있습니다. 그 뒤의 정재훈·최미연 근저당권과 국세 압류, 케이엔엘부동산서비스 가압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511393 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 207호 |
| 사건 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 골프연습장 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사태성코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 729,000,000원 / 250,047,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,240,380,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 5,280,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2022.02.25 주식회사태성코퍼레이션 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 5,280,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 정재훈 400,000,000원, 최미연 600,000,000원의 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 관계인 가능성은 확인
임차인으로 조사된 사람은 최미연 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 기재돼 있으며, 201호·202호·203호·204호·205호·207호를 점유 부분으로 신고했습니다. 전입일은 2022.09.28로 말소기준권리인 2022.02.25 국민은행 근저당보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 | 201호, 202호, 203호, 204호, 205호, 207호 | 300,000,000원 | 23,000,000원 | 2022.09.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최미연의 전입신고는 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 300,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조로 볼 수 없고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 3회 유찰 — 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 729,000,000원에서 분석 기준 최저가는 250,047,000원으로 내려왔고, 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 본건은 주거용 아파트가 아니라 집합건축물대장상 골프연습장으로 등재된 공실 물건입니다. 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 이용 가능성·임대수요·매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 250,047,000원 | 6,231,758,270원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 175,032,900원 | 6,305,722,173원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 122,523,029원 | 6,357,496,905원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행될 경우 시나리오 매각가는 175,032,900원, 두 번 더 진행되면 122,523,029원입니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이지만, 채권자 미배당액은 각각 6,305,722,173원, 6,357,496,905원으로 커집니다. 미배당 규모가 커진다는 사실과 매수인 인수 여부는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,047,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,658원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 5,280,000,000원 | 245,746,342원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 정재훈 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 최미연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이엔엘부동산서비스 | 78,589,272원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 주식회사케이엔엘부동산서비스 | 118,915,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 6,477,504,612원 중 예상 배당액은 245,746,342원, 미배당액은 6,231,758,270원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 서구 가좌동 가림고등학교 서측 인근. 주택·학교·상업용 시설 등이 소재하는 상가혼용 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 골프연습장으로 등재돼 있고 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 내 2층이며, 위생·급배수설비와 승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형이고 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 북측 약 25미터·동측 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 교육환경 보호구역과도 관련돼 있습니다.
- 공부 차이. 가좌동 212-9, 212-10, 212-11은 지목이 ‘주유소용지’이나 현황은 ‘대지’입니다.
- 토지자료. 토지면적 791.2㎡, 공시지가 2,445,000원/㎡, 토지이용상황 상업용, 평지·정방형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.02.25 국민은행 근저당권이 기준이며, 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 최미연은 대항력은 없지만 근저당권자와 동일인입니다. 실제 임대차계약·점유·차임 지급 관계를 확인하는 것이 중요합니다.
- 현황 공실 확인. 감정 당시 공실로 조사됐으므로 입찰 전 실제 점유자가 새로 생겼는지 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 골프연습장이라는 점을 전제로 실제 사용 가능 범위와 향후 임대·매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 일부 토지는 공부상 주유소용지, 현황은 대지로 서로 다르므로 관련 토지의 이용관계와 대지권 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 최미연도 2022.09.28 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 3회 유찰이라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석해선 안 됩니다. 감정가 729,000,000원에서 250,047,000원까지 내려왔지만, 물건은 집합건축물대장상 골프연습장이고 현황 공실입니다. 여기에 임차인과 후순위 근저당권자가 동일한 점도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 인수 0으로 정리되지만, 가격 판단은 이용성과 환금성 검증 후입니다.
