인천지방법원 2025타경511393. 가좌동 센트럴시티뷰 2층 208호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 집합건물대장상 골프연습장, 현황 공실입니다. 말소기준은 2022년 2월 25일 설정된 국민은행 채권최고액 5,280,000,000원의 근저당입니다. 같은 날 주식회사태성코퍼레이션이 소유권을 취득했고, 이후 정재훈 400,000,000원·최미연 600,000,000원의 근저당과 압류·가압류가 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 445,214,000원입니다. 감정가에서 3회 유찰된 결과로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 골프연습장으로 등재된 공실이고, 토지 일부는 지목이 주유소용지인 반면 현황은 대지로 이용되는 차이도 확인됩니다. 권리와 가격을 분리해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511393 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 2층 208호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 원적로 63 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물대장상 골프연습장 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사태성코퍼레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 1,298,000,000원 / 445,214,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 5,240,380,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2022.02.25. 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 5,280,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.02.25. 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 정재훈·최미연 근저당과 국세·지방세 압류, 케이엔엘부동산서비스 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최미연 | 201호, 202호, 203호, 204호, 205호, 207호 | 2022.09.28 | 300,000,000원 | 23,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최미연의 전입일은 2022.09.28.로 말소기준일인 2022.02.25.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 300,000,000원, 차임은 23,000,000원으로 조사돼 있습니다. 또한 최미연은 등기부 을구 3번 근저당권자와 이름이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 445,214,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 311,649,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 218,154,860원 | 0원 |
감정가 1,298,000,000원에서 현재 445,214,000원까지 내려왔습니다. 다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건의 이용상태가 골프연습장·공실인 만큼, 현재 34.3%라는 숫자만으로 “싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다. 3회 유찰 자체도 시장이 앞선 가격대에서 소화하지 못했다는 신호로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,852,140원 |
| 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 5,280,000,000원 | 438,361,860원 |
| 을구 2번 근저당 · 정재훈 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 최미연 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 케이엔엘부동산서비스 | 78,589,272원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 케이엔엘부동산서비스 | 118,915,340원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,852,140원을 제외한 438,361,860원이 국민은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않는 구조입니다. 채권총액 기준 미배당은 6,039,142,752원이나, 이 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가림고등학교 서측 인근으로, 주택·학교·상업용 시설이 혼재하는 상가혼용 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건물대장상 골프연습장으로 등재돼 있으며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 내 2층 부분으로, 위생·급배수·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 25미터, 동측 약 30미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 교육환경 보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 가좌동 212-9·212-10·212-11은 지목이 주유소용지이나 현황은 대지입니다.
- 공시지가. 2,445,000원/㎡이며 토지면적은 791.2㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.02.25. 을구 1번 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 연수세무서·인천광역시 서구·연수구 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 현황조사상 최미연 점유 호수는 201·202·203·204·205·207호로 표시돼 있습니다. 본건 208호의 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 최미연과 을구 3번 근저당권자 최미연의 동일성 및 임대차 실체를 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건물대장상 골프연습장, 현황 공실인 만큼 실제 사용 가능 용도와 향후 임대·매각 가능성을 검토하세요.
- 토지 현황 확인. 일부 토지는 지목이 주유소용지이나 현황은 대지로 조사돼 있어 공부와 현황 차이를 직접 대조하세요.
- 유찰률을 시세로 오인하지 않기. 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 개별 가격 검증을 거치세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 34%라는 숫자만 보면 안 된다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 2월 25일 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 임차인 최미연 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,298,000,000원에서 3회 유찰돼 445,214,000원까지 내려왔지만, 대상은 집합건물대장상 골프연습장이고 현황 공실입니다. 일부 토지의 공부상 지목과 현황도 다릅니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 유형”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 사용성과 재매각 가능성이 응찰가의 핵심입니다.
