수원지방법원 2025타경30095. 이천시 부발읍 아미리의 이천삼성홈프레스티지1동 8층 804호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설 객실입니다. 일반 아파트로 해석하거나 주거용 아파트의 가격·환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 이우디앤디주식회사입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 25일 명륜새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 1,195,200,000원입니다. 이후 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 현재 경매개시결정상 채권자도 엠씨아이대부주식회사입니다.

건물 등기만 살피면 후순위 권리는 정리되는 모습입니다. 그러나 매각물건명세서에 토지 별도등기 지상권이 인수권리로 명시되어 있어 권리분석의 결론은 달라집니다. 지상권의 구체적인 설정 범위와 행사 가능성, 생활숙박시설의 사용·처분에 미치는 영향을 확인하기 전에는 입찰 안전성을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 권리 소멸과 토지 지상권 인수

2020년 3월 25일 설정된 명륜새마을금고 근저당권이 건물 권리의 말소기준입니다. 이후 등기된 국·이천시의 압류, 믿음신용협동조합과 김은희 등의 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2024년 10월 23일에는 기존 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권도 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권과 관련된 권리 변동이므로 독립된 새 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다. 근저당권 이전 및 근질권과 관련된 실제 배당관계도 확인 대상입니다.

과거 2021년과 2022년에 개시되었던 임의경매는 각각 취하되어 등기상 말소되었습니다. 현재 진행 사건은 2025타경30095입니다.

② 임차·점유관계 — 전입 관련 5명, 보증금 미상

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 전입 관련 명의자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 각 명의자의 실제 임차인 여부와 계약내용까지 확정된 것은 아닙니다.

현재 확인된 정보만으로 대항력 있는 보증금 인수액을 계산할 근거는 없습니다. 예상배당상 금전 인수액은 0원으로 제시되어 있으나, 이것은 토지 지상권 인수 위험까지 해소되었다는 뜻이 아닙니다.

③ 가격 검토 — 신건 183,000,000원, 시세 판단은 보류

감정가와 최저매각가가 동일한 183,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 현재 최저매각가에 금전 인수 추정액 0원을 더하면 금전 기준 실질취득액은 183,000,000원입니다. 취득세·관리비 등 부대비용과 지상권의 경제적 영향은 이 금액에 포함되지 않았습니다.

이 물건은 생활숙박시설이며, 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가보다 싸다거나 실거래 시세 대비 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

총 채권액 1,994,262,900원, 채권자 예상배당액 179,638,000원, 미배당액 1,814,624,900원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관련 채권액을 포함한 추정으로, 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근입니다. 주변은 국도변 상가지대로 중고층 규모 업무용·상업용 건물이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물이며, 외벽은 석재 붙임, 내부는 벽지·타일 및 인테리어 마감입니다. 승강기, 냉난방, 위생·급배수, 소방설비와 지하주차장 등이 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 상업용 숙박시설 부지입니다. 남동측 약 20미터, 북동측 약 7미터의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
• 토지 현황. 토지면적은 1,848.0㎡, 공시지가는 2,009,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 생활숙박시설이므로 객실 이용·운영 방식과 법적 사용 가능성을 검토해야 합니다. 인근 업무·상업시설의 존재만으로 객실 수익이나 재매각 수요를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 을구 5번, 2019.11.08 제49206호 지상권설정등기의 설정목적·범위·존속기간·권리자 및 매수인 인수 효과를 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 핵심 위험입니다.
• 전입자 5명 조사. 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 검토. 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이나, 실제 법률관계와 별도 권리 취득 가능성을 매각물건명세서·현황조사서와 대조해야 합니다.
• 생활숙박시설 이용 제한. 숙박시설의 적법한 사용·운영 가능성, 실제 점유 방식, 관련 관리규약 및 용도 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계와 배당 검증. 명륜새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전, 느티나무제삼차유한회사 근질권 및 실제 배당권자 관계를 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물의 유사 객실 실거래·매물·임대 및 운영 수익 자료를 확보한 뒤 183,000,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 미납 관리비와 인도. 관리비 체납과 승계 가능한 공용부분 관리비, 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 146,400,000원 및 117,120,000원 구간에서도 지상권 인수 문제는 별도로 존속할 수 있으므로 가격 하락만을 입찰 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 위험 0”

이 사건의 핵심은 건물 근저당권의 소멸 여부가 아니라 토지 별도등기 지상권의 인수입니다. 매각물건명세서가 지상권을 인수권리로 명시하고 있으므로, 일반적인 권리 소멸형 경매와 동일하게 판단할 수 없습니다.

전입 관련 5명은 모두 말소기준권리 이후에 전입한 것으로 확인되지만, 보증금과 실제 임대차관계는 불명확합니다. 따라서 점유·인도 문제와 추가 확인 필요성이 남아 있습니다.

최저매각가 183,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 비교 실거래 시세가 없어 가격 경쟁력을 입증하기 어려우며, 유찰되더라도 지상권 인수 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 판단 보류입니다. 토지 지상권의 실질적 영향, 점유관계, 생활숙박시설의 사용 및 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 이러한 확인 없이 신건 또는 유찰가격만 보고 응찰하는 것은 신중해야 합니다.