수원지방법원 2025타경30095. 경기도 이천시 부발읍 아미리에 있는 이천삼성홈프레스티지1동 8층 806호입니다. 감정평가서상 생활숙박시설 객실로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조의 20층 규모입니다. 이천시 부발읍 SK하이닉스 동측 인근에 자리하고 있어 주변에는 업무시설과 상업시설이 혼재합니다.

이 사건을 검토할 때 가장 중요한 것은 건물 등기와 토지 별도등기를 구분하는 것입니다. 건물의 말소기준은 2020.03.25. 설정된 명륜새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 후순위 압류와 가압류도 존재합니다. 건물 등기상의 해당 담보권과 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 매각물건명세서에는 토지 별도등기 을구 5번 지상권설정등기 (2019.11.08. 제49206호)가 인수권리로 명시돼 있습니다. 이 지상권은 건물의 2020년 근저당보다 먼저 설정된 권리입니다. 따라서 건물의 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 토지 권리까지 깨끗해진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 건물 말소와 토지 인수를 구별

건물 등기에는 2020년 명륜새마을금고 근저당권을 비롯해 국세·지방세 압류, 믿음신용협동조합 가압류, 김은희 등 채권자의 가압류가 기재돼 있습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 실제 조세채권의 배당 우선순위는 별개이므로 세금 배당액은 원본 서류로 확인해야 합니다.

2024년에는 기존 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 느티나무제삼차유한회사 명의의 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다. 이는 기존 담보채권에 연결되는 권리관계로, 각 등기금액을 서로 독립된 원금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 귀속과 채권관계는 이전등기 및 근질권 내용을 함께 대조해야 합니다.

② 점유·임차 관계 — 전입자 5명, 보증금은 미상

현황조사에는 조성관, 강상훈, 김명현, 이수민, 이수용 등 5명의 전입 사실이 확인됩니다. 모두 건물 말소기준권리 설정일인 2020.03.25. 이후 전입한 것으로 기재돼 있어, 해당 전입일을 기준으로 한 선순위 대항력은 없습니다.

다만 전입자 전원이 독립된 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지, 단순 전입자 또는 점유관계인인지는 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 형태도 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위 대항력 없음이라는 판단과 별개로, 명도 부담이나 임차관계 확인이 불필요하다고 볼 수 없습니다.

대항력 판단은 기재된 전입일과 2020.03.25. 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 우선변제 여부는 확정일자·보증금·배당요구 확인 전까지 미상이며, 승계 비대상 표시는 해당 전입일에 기초한 선순위 임차보증금 승계를 인정하지 않는다는 의미입니다. 토지 지상권 인수는 이 판단과 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

매각대금 183,000,000원에서 추정 집행비용을 제외한 179,638,000원이 선순위 근저당권에 배정되는 계산입니다. 이 가정에서는 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금이 없습니다.

채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 모의배당입니다. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고 근저당권부채권 근질권도 설정돼 있으므로 실제 배당 수령권자와 배당 귀속은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 자금·권리 시나리오

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 183,000,000원입니다. 유찰 시 가정가격은 146,400,000원과 117,120,000원입니다. 가격이 낮아질수록 채권자 미배당 금액이 증가하지만, 토지에 설정된 인수 지상권 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근입니다. 주변은 국도변 상가지대로 중고층 업무용·상업용 건물 등이 위치합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설 객실입니다. 주거용 아파트와 동일한 이용·임대·환금성을 전제해서는 안 되며, 실제 숙박시설 운영 가능성과 용도 관련 규제를 검토해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 20층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 스프링클러, 승강기, 냉난방설비 및 지하주차장 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 20미터, 북동측 약 7미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 상업용 숙박시설 부지이며, 일반상업지역·방화지구에 속합니다. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 규제사항도 기재돼 있습니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용의 적법성과 권리관계는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 생활숙박시설은 일반 아파트와 매수층·이용 목적이 다를 수 있습니다. 객실 운영 조건, 관리비, 수익성 및 동일 유형 거래가격을 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 토지 별도등기 을구 5번 지상권설정등기(2019.11.08. 제49206호)의 권리자, 목적, 존속기간, 범위와 지료 및 원인서류를 확인하세요. 매각 후 토지 이용에 어떤 제약이 남는지가 최우선 검토사항입니다.
• 매각물건명세서 대조. 토지 별도등기 인수 문구가 실제 매각조건에 어떻게 적용되는지 확인하고, 매각허가 및 소유권 취득 후 법률상 영향을 검토하세요.
• 근저당 이전·근질권 확인. 명륜새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권 및 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 확인하세요. 배당표의 권리자 명칭과 등기상 현재 권리자가 일치하는지도 확인이 필요합니다.
• 전입자 5명 확인. 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용의 실제 점유 여부, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 전입자 수를 곧바로 독립 임차계약 수로 해석해서는 안 됩니다.
• 생활숙박시설 이용 제한. 건축물대장상 용도, 실제 객실 운영 방식, 숙박업 관련 요건과 주거 사용에 관한 규제 및 관리규약을 확인하세요.
• 실거래·수익성 검증. 동일 건물 유사 객실의 최근 거래가격과 실제 운영수익, 공실·관리비 부담을 확인하고 적정 입찰가를 결정하세요.
• 조세·관리비 확인. 국세와 지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 등 배당 우선순위를 검토하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 건물·토지 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”

이천삼성홈프레스티지 806호의 핵심은 단순한 채권 미배당 문제가 아닙니다. 계산상 매수인에게 승계되는 금전채무가 0원으로 나타나더라도, 매각물건명세서에 명시된 토지 지상권이 남는다는 사실은 달라지지 않습니다.

또한 전입자 5명 모두 말소기준 이후 전입했지만, 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않아 점유 정리에 필요한 비용과 절차를 단정할 수 없습니다. 물건의 용도 역시 생활숙박시설로서 일반 주거용 아파트와는 다른 이용·처분 조건을 검토해야 합니다.

신건 감정가 183,000,000원이 합리적인지 판단할 실거래 비교 근거도 확인되지 않은 상태입니다. 그러므로 이 물건은 현재 가격보다 권리의 내용과 취득 후 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 토지 지상권의 효력, 점유관계, 생활숙박시설의 운영 및 시세가 확인된 이후에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.