수원지방법원 2025타경30095. 경기 이천시 부발읍 아미리 이천삼성홈프레스티지1동 8층 808호입니다. 이름이나 외관만 보면 일반적인 주거용 오피스텔처럼 생각할 수 있지만, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설 객실입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물이며, 주변에는 SK하이닉스 동측의 업무용·상업용 건물들이 자리하고 있습니다.
등기상 소유자는 이우디앤디주식회사입니다. 2020년 명륜새마을금고가 채권최고액 1,195,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 세금 압류·가압류·경매개시결정 등이 이어졌습니다. 해당 근저당권은 2024년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 현재 사건도 이 회사가 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 928,429,863원입니다.
등기된 근저당권과 일반적인 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 비교적 명확한 부분이 있습니다. 그러나 이 사건은 토지에 별도로 등기된 지상권이 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다. 바로 그 지점에서 일반적인 권리 소멸형 경매와 구별됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 23, 8층 808호 (이천삼성홈프레스티지1동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 생활숙박시설 객실 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이우디앤디주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 신청채권액 | 928,429,863원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 명륜새마을금고 근저당권 (이후 엠씨아이대부주식회사로 이전) |
| 토지 별도등기 | 2019.11.08 지상권설정등기 · 을구 5번 · 매수인 인수권리 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 건물 권리와 토지 지상권을 나눠 봐야 한다
이 사건의 말소기준은 2020.03.25 설정된 명륜새마을금고 근저당권입니다. 뒤에 설정된 압류·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서는 그보다 앞선 2019.11.08 토지 지상권설정등기를 매수인 인수권리로 별도 명시하고 있습니다.
지상권은 단순한 미배당 채권과 달리 토지 이용관계에 영향을 줄 수 있는 물권입니다. 지상권자, 목적, 존속기간, 대상 토지 범위, 대지사용권과의 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 인수권리가 있다는 사실은 확인되지만, 그 경제적 부담액을 특정할 수는 없습니다. 따라서 “인수금 0원 = 권리 깨끗”이라는 해석은 잘못입니다.
이는 기존 근저당권과 연결된 권리관계이므로 해당 금액을 별개의 새로운 채무로 단순 합산하면 안 됩니다. 실제 배당 수령권자 및 근질권자의 이해관계를 함께 검토해야 합니다.
과거에도 2021.09.14 및 2022.03.17 임의경매개시결정이 있었으나 각각 취하되어 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매개시결정은 2025.01.16 접수된 별개의 사건입니다. 이는 이번 사건의 유찰 횟수와 혼동해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입 조사자 5명, 보증금 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 전입·점유 관련 인물은 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용의 5명입니다. 모두 등기상 말소기준권리인 2020.03.25 이후에 전입한 것으로 확인됩니다. 따라서 기재된 전입일만 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
다만 이 물건은 생활숙박시설이고, 각 인물의 실제 점유 부분과 임대차계약관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 전입 조사자 5명을 보증금이 확인된 정식 임차인 5명으로 단정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성관 | 2023.04.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상훈 | 2023.04.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명현 | 2025.01.17 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수민 | 2023.06.16 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수용 | 2024.05.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 2020.03.25 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·계약 내용 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.
특히 2025.01.17 전입한 김명현은 현 경매개시결정 접수일인 2025.01.16 이후에 전입했습니다. 전입 시점은 후순위지만 실제 점유 및 인도 과정에 어떤 문제가 있는지는 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
현재 최저매각가인 183,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 금액은 선순위 근저당권 배당에 사용되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,362,000원 |
| 1. 근저당 · 명륜새마을금고 설정분 | 1,195,200,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 가압류 · 믿음신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김은희 등 | 699,062,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당계산 채권총액 | 1,994,262,900원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 179,638,000원 |
| 예상 미배당 | 1,814,624,900원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 배당계산상 매수인 금전인수 | 0원 |
| 별도 인수권리 | 토지 지상권 · 경제적 영향 미산정 |
위 배당은 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세 관련 압류의 실제 교부청구 및 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 배당액을 바꿀 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인에게 그대로 승계되는 금액을 의미하지 않습니다.
또한 경매신청채권액 928,429,863원에 관한 회차별 계산은 신청채권자 배당액을 0원으로 표시하고 있어, 선순위 근저당 배당계산과 실제 수령 주체의 연결관계를 반드시 대조해야 합니다. 권리이전·근질권의 배당상 효과 및 실제 채권잔액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지상권 문제는 남는다
현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 이후 유찰을 가정한 매각가격과 예상 미배당액은 다음과 같습니다. 아래 금액은 각각 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 시나리오입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 1,814,624,900원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 1,850,712,500원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 1,879,582,580원 |
따라서 단순히 감정가보다 가격이 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다. 실질취득비용 = 낙찰대금 + 별도 부담비용 + 인수권리의 경제적 영향으로 접근해야 하며, 이 사건에서는 마지막 항목이 확정되지 않았습니다.
또한 생활숙박시설의 가치는 일반 아파트 거래가격만으로 비교하기 어렵습니다. 실제 용도와 운영 가능성, 개별 객실의 거래 사례, 수익성과 처분 가능성을 종합해 183,000,000원이라는 감정가가 적정한지 판단해야 합니다. 현재 감정가와 최저가가 동일하다는 사실만으로는 시세 대비 할인이나 투자수익을 인정할 근거가 충분하지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근입니다. 국도변 상가지대로, 주변에는 중고층 업무용 및 상업용 건물이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 편의는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중입니다. 일반적인 공동주택이나 주거용 오피스텔과 동일한 용도·수익·처분 조건을 전제해서는 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물입니다. 외벽은 석재 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 및 인테리어 마감, 창호는 하이샷시로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승용승강기, 냉난방설비 및 지하주차장 등이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 상업용 숙박시설 부지로 이용되고 있습니다. 남동측 약 20미터, 북동측 약 7미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 기준 2,009,000원/㎡입니다. 이는 개별 객실의 매매가격과 직접 비교할 수 있는 수치는 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 적법한 실제 이용범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업·숙박시설은 주거용 아파트와 매수자층이 다를 수 있습니다. 객실별 거래사례 및 임대·숙박 운영 현황을 검증하지 않은 채 처분이 쉽다고 가정해서는 안 됩니다.
따라서 일반 아파트의 주거 수요나 대출·임대·환금성을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이 사건은 토지 지상권까지 얽혀 있어 객실 자체의 경제성뿐 아니라 토지 이용권의 안정성을 함께 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 토지 별도등기 원본. 2019.11.08 제49206호 을구 5번 지상권설정등기의 지상권자, 목적, 존속기간, 범위, 약정 내용을 확인해야 합니다. 매각 후 존속하는 권리가 객실 소유권의 이용·처분에 미치는 영향이 가장 중요합니다.
- 대지사용권 관계. 집합건물 808호와 토지의 권리관계, 별도등기 지상권과 대지사용권의 충돌 가능성, 권리 행사에 따른 실제 부담을 법률적으로 검토해야 합니다.
- 근저당권 양도·근질권. 명륜새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정 내용을 확인해야 합니다. 배당 수령 주체 및 신청채권자 배당계산도 대조해야 합니다.
- 전입·점유자 5명. 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용의 실제 점유 여부와 사용 객실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 확인된 전입일은 모두 후순위지만 생활숙박시설의 실제 운영자, 이용자와 점유자의 관계에 따라 인도 및 점유 정리 과정이 달라질 수 있습니다.
- 국세·지방세 배당. 이천세무서장 관련 국세 압류와 이천시 압류가 있습니다. 실제 교부청구액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 매각으로 소멸하는 문제와 세금의 배당순위는 구별해야 합니다.
- 공동담보 범위. 선순위 근저당권에는 공동담보목록 제2020-356호가, 근질권 관련 등기에는 공동담보목록 제2024-1032호가 기재돼 있습니다. 해당 객실에 귀속되는 담보관계와 배당계산의 적정성을 검토해야 합니다.
- 생활숙박시설 운영조건. 실제 숙박시설로서의 운영 가능 여부, 관리계약, 사용 제한, 영업 관련 사항 및 수익 귀속 구조를 확인해야 합니다.
- 시세 및 실질취득비용. 같은 건물의 유사 객실 거래와 최근 거래가격을 확인한 뒤, 지상권과 추가 비용의 경제적 영향을 반영해 응찰가를 판단해야 합니다. 최저가만으로 저가 매수 여부를 결정해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 기타 부담. 숙박시설의 관리비·운영비 체납 여부, 공용부분 관련 부담 및 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 2026.10.28 매각기일 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하고, 매각 조건 및 인수권리의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원이어도 안전한 경매는 아니다”
이천삼성홈프레스티지 808호는 183,000,000원에 신건으로 나왔습니다. 말소기준 근저당권 이후의 여러 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 확인된 전입 조사자 5명 역시 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 배당계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다.
그렇다고 이 사건을 권리상 안전한 물건이라고 분류할 수는 없습니다. 2019.11.08 설정된 토지 지상권이 매각물건명세서에 인수권리로 명시돼 있기 때문입니다. 이는 후순위 채권자의 미배당과는 성격이 완전히 다릅니다. 낙찰대금 외에 실제 어떤 경제적 제한과 부담이 생기는지가 판단의 핵심입니다.
또한 생활숙박시설은 일반 아파트처럼 접근할 수 없는 용도이며, 객실의 계약·운영상태와 처분 가능성, 실제 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 과거 경매개시결정이 여러 차례 취하된 이력과 대규모 미배당 예상액도 권리관계를 꼼꼼히 검증해야 하는 이유입니다. 다만 미배당 채권 자체가 곧 매수인 채무로 승계되는 것은 아닙니다.
이 물건의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실보다, 토지 지상권의 실제 법률효과와 경제적 부담을 먼저 확인해야 합니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 이 권리가 해소되지 않는 한, 단순한 가격 인하를 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
