수원지방법원 2025타경30095. 이천시 부발읍 아미리에 위치한 이천삼성홈프레스티지1동 17층 1725호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설 객실입니다. 일반 아파트나 통상적인 주거용 오피스텔로 취급하면 안 되는 물건입니다. 소유자는 이우디앤디주식회사이며, 2019년 소유권보존 이후 신탁과 신탁재산 귀속, 근저당권 설정, 압류·가압류, 경매개시결정 및 취하가 이어졌습니다.
2020년 설정된 명륜새마을금고 근저당권의 채권최고액은 1,195,200,000원입니다. 이 근저당권은 2024년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정됐습니다. 현재 사건의 경매신청 채권자는 엠씨아이대부주식회사이며, 청구금액은 928,429,863원입니다.
근저당권과 후순위 압류·가압류가 복잡해 보이지만, 이들의 채권액이 크다는 이유만으로 매수인이 모두 갚는 것은 아닙니다. 문제는 다른 곳에 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 토지의 지상권이 명시적인 인수 대상이라는 사실입니다. 이 권리의 내용과 실제 행사 범위를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 23, 17층 1725호 (이천삼성홈프레스티지1동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 생활숙박시설 객실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 건물 중 17층 1725호 |
| 소유자 | 이우디앤디주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 경매신청 채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 928,429,863원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 을구 1번 근저당권 (당초 명륜새마을금고) |
| 매수인 인수 명시 | 토지 별도등기 을구 5번 지상권설정등기 (2019.11.08, 제49206호) |
| 현황조사 전입자 | 5명 · 임대차관계 및 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 토지 지상권
건물 등기상 말소기준은 2020.03.25 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 국세·지방세 압류, 믿음신용협동조합의 가압류, 김은희 등 채권자들의 가압류, 현재의 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 2021년과 2022년에 각각 임의경매개시결정이 등기됐으나, 두 건 모두 취하에 따라 말소됐습니다. 이번 사건은 2025.01.16 경매개시결정등기가 이뤄진 별개의 현재 진행 사건입니다. 과거 경매 취하 이력을 이번 사건의 유찰 횟수에 포함하면 안 됩니다. 현재 매각조건은 신건, 유찰 0회입니다.
② 전입자 5명 — 선순위 대항력은 없지만 임대차관계 확인 필요
현황조사에는 조성관, 강상훈, 김명현, 이수민, 이수용 총 5명의 전입 사실이 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.03.25보다 늦어, 기재된 전입일만 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 실제 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계는 확인되지 않아 이를 단순히 임차인이 없는 물건으로 볼 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성관 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강상훈 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김명현 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이수민 | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이수용 | 2024.05.22 | 미상 | 미상 | 선순위 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
생활숙박시설은 일반 주택과 이용 목적 및 임대차의 법적 성격이 다를 수 있습니다. 실제 사용 현황과 계약 내용에 따라 주택임대차보호법상 보호 여부에 대한 판단도 달라질 수 있으므로, 주민등록 사실만으로 모든 법률관계를 결정해서는 안 됩니다.
매수인의 금전 인수액은 배당모형상 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 전입자들에게 아무런 법적 쟁점도 없다는 확정 판정이 아닙니다. 계약관계와 점유 현황, 명도 가능성 및 토지 지상권의 영향은 별도로 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
최저매각가 180,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 배당재원은 176,680,000원입니다. 배당모형에서는 이 금액이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 명륜새마을금고(원권리자) | 1,195,200,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 믿음신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 김은희 등 | 699,062,900원 | 0원 |
| 채권 합계 | 1,994,262,900원 | 176,680,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,817,582,900원 |
| 매수인 금전 인수(배당모형) | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 및 기재 채권액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·우선변제·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권의 실제 피담보채권액, 근저당권 이전 및 근질권 관계에 따라 실제 배당권자와 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 지상권은 별개
현재는 유찰 없는 신건입니다. 제시된 회차별 매각가를 기준으로 예상배당과 미배당을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 1,817,582,900원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 1,853,078,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 1,881,475,700원 | 0원 |
위 회차별 매각가는 가정 시나리오이며, 실제 향후 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 또한 금전 인수 추정액이 동일하게 0원으로 표시되는 이유는 배당모형에서 매수인에게 승계되는 금전채무를 산정하지 않았기 때문입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 1.8억이 시세보다 저렴한지는 미확인
이 물건에 대해서는 비교 가능한 최신 실거래가격과 최근 12개월 거래평균을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 180,000,000원이나 최저매각가 180,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
더구나 이용상태가 생활숙박시설인 만큼 일반 아파트의 매매가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 객실의 사용·운영 가능성, 건물 관리체계, 거래 수요 및 토지 권리관계가 가격과 환금성에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근입니다. 주변은 국도변 상가지대로 중고층 업무용·상업용 건물 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 생활숙박시설 객실입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 냉난방 설비 및 지하주차장 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지로, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지 전체 면적은 1,848.0㎡이며, 공시지가 기재액은 2,009,000원/㎡입니다. 이는 대상 객실의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 북동측 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용 제한. 일반상업지역·방화지구이며, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 활용조건이 다를 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 적정 매도가격과 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 토지 별도등기 을구 5번, 2019.11.08 제49206호의 지상권 설정 원인, 권리자, 목적, 범위 및 존속기간을 확인해야 합니다. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 만큼 최우선 확인사항입니다.
- 대지권 및 토지 이용관계. 대상 객실에 귀속되는 대지권과 별도 토지등기의 관계, 지상권이 건물 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 전입자 5명 조사. 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 단순히 말소기준 이후 전입이라는 이유로 명도 부담까지 없는 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 생활숙박시설 이용조건. 현재 이용방식과 적법한 사용·운영 가능 여부, 관리규약 및 관련 제한을 확인해야 합니다. 주거용 아파트와 동일한 활용을 전제로 투자판단을 하면 안 됩니다.
- 채권자 권리이전 대조. 명륜새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권, 느티나무제삼차유한회사의 근질권 및 배당수령 관계를 최신 등기부와 채권신고 내용으로 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 이천세무서장과 이천시의 압류가 기재돼 있습니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하 이력. 2021년과 2022년 경매개시결정이 각각 취하·말소된 경위를 확인하고, 현재 사건과 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비 및 운영비. 공용부분 미납 관리비, 운영 관련 미정산 비용, 실제 객실 점유와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 비교 가능한 생활숙박시설의 최근 실거래 및 매도·운영 사례를 확인하고, 토지 지상권의 영향을 반영한 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 확인해야 합니다. 특히 인수 지상권에 관한 법률적 검토가 선행돼야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”
이천삼성홈프레스티지 1725호의 최저매각가는 180,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물 등기상 후순위 근저당·압류·가압류 관계는 매각을 통해 정리되는 구조이고, 배당모형의 금전 인수 추정액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 안전한 무인수 경매로 분류할 수 없는 결정적 사유가 있습니다. 매각물건명세서에 2019년 토지 별도등기 지상권이 인수권리로 명시돼 있기 때문입니다. 여기에 임대차관계가 확인되지 않은 전입자 5명, 생활숙박시설이라는 이용 특성, 비교 실거래가격 미확인 문제가 함께 존재합니다.
과거 두 차례 경매가 취하됐다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 이번 매각가격의 적정성이나 향후 유찰 가능성을 단정할 수는 없습니다. 실제 시세도 확인되지 않았으므로 신건 1.8억이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
결론은 입찰 보류 성격의 고위험 검토 대상입니다. 토지 지상권의 실체와 매수인에게 미치는 영향, 객실 점유관계, 생활숙박시설의 이용 가능성, 실제 시장가격을 확인한 뒤에야 입찰 여부와 적정가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 유찰에 따른 가격 하락을 기다리는 것보다 매수 후에도 남는 권리가 무엇인지 먼저 확정하는 것입니다.
