수원지방법원 2025타경30095. 이천시 부발읍 아미리에 있는 이천삼성홈프레스티지1동 16층 1625호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설 객실이며, 일반 아파트가 아닌 숙박시설 용도의 집합건물로 분석해야 합니다. 현재 소유자는 이우디앤디주식회사입니다. 2020.03.25 명륜새마을금고가 채권최고액 1,195,200,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 매각으로 소멸하는 권리들을 판단하는 말소기준입니다.
이후 근저당권은 2024.10.23 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권도 설정되었습니다. 현재 경매는 엠씨아이대부주식회사의 신청으로 진행되고 있고, 청구액은 928,429,863원입니다. 근저당권 이전과 근질권 설정은 서로 독립된 새 근저당 채권최고액을 단순 합산하는 구조로 보아서는 안 됩니다.
그런데 이 사건에서 가장 중요한 권리는 건물 근저당이 아닙니다. 토지에 별도로 등기된 지상권입니다. 매각물건명세서가 토지 을구 5번 지상권설정등기를 인수권리로 명시하고 있습니다. 따라서 건물 관련 후순위 채권들이 소멸하더라도 토지에 대한 사용·수익 제한 가능성은 그대로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 23, 이천삼성홈프레스티지1동 16층 1625호 (아미리 670-3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타(생활숙박시설 객실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 이우디앤디주식회사 |
| 소유권 취득 | 2020.03.25 신탁재산의 귀속 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 928,429,863원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 을구 1번 근저당권 · 명륜새마을금고 · 채권최고액 1,195,200,000원 |
| 주요 인수권리 | 토지 별도등기 을구 5번 지상권설정등기 (2019.11.08, 제49206호) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 건물 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준은 2020.03.25 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후 설정된 압류·가압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 반면 토지 지상권은 말소기준보다 앞서 설정됐으며 매각물건명세서에 인수권리로 표시되어 있으므로 별도로 판단해야 합니다.
설정일: 2019.11.08
접수번호: 제49206호
매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 이는 단순한 후순위 근저당이나 가압류와 다릅니다. 매각 후에도 존속하는 권리로 취급해야 하며, 지상권의 구체적인 내용과 존속 범위 확인 없이 인수 부담을 0원으로 판단할 수 없습니다. 토지 등기사항전부증명서와 관련 권리 내용을 반드시 대조해야 합니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 처리 전망 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 토지 별도등기 지상권 | 토지 을구 5번 | 인수 | 존속 권리의 구체적 부담 확인 필요 |
| 2020.03.25 근저당권 | 명륜새마을금고 → 엠씨아이대부주식회사 | 말소기준 | 매각으로 소멸 예정 |
| 국세 압류 | 국 · 이천세무서장 | 소멸 | 등기상 압류 소멸 예정 · 조세배당 별도 |
| 지방세 압류 | 이천시 | 소멸 | 등기상 압류 소멸 예정 · 조세배당 별도 |
| 가압류 | 믿음신용협동조합 | 소멸 | 청구금액 100,000,000원 · 매각으로 소멸 예정 |
| 가압류 | 김은희 등 | 소멸 | 청구금액 699,062,900원 · 매각으로 소멸 예정 |
| 근저당권부채권 근질권 | 느티나무제삼차유한회사 | 배당관계 확인 | 담보채권 이전·배당 관계 확인 |
등기부에는 과거 2021.09.14와 2022.03.17에도 명륜새마을금고를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 기재되어 있으나, 각각 취하에 따라 말소된 이력입니다. 현재 진행되는 경매와 혼동해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 관계 — 전입 관련자 5명, 보증금 미상
현황조사에서 확인된 전입 관련자는 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용입니다. 각 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2020.03.25보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류됩니다.
다만 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 실제 임차계약의 존재 및 각 전입자의 점유관계 역시 별도 확인이 필요합니다. 전입 관련자가 5명이라는 사실만으로 실제 독립된 임차계약이 5건이라고 단정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성관 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상훈 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명현 | 2025.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수민 | 2023.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수용 | 2024.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 없음은 확인된 전입신고일이 말소기준권리보다 늦다는 판단에 따른 것입니다. 확정일자·보증금·배당요구·실제 점유관계는 별도 검증 대상입니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 신고자는 없습니다.
③ 시세·가격 판단 — 신건 1.8억의 메리트는 미확인
감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 현재는 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다.
그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 생활숙박시설의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가·가격 추세를 확인할 수 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가와 최저가가 동일하다는 사실은 가격 경쟁력을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 집행비용을 제외하면 담보권자에게 배당 가능한 금액은 176,680,000원입니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 명륜새마을금고 | 1,195,200,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 가압류 · 믿음신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김은희 등 | 699,062,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,994,262,900원 | 176,680,000원 |
집행비용 3,320,000원은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 항목은 최초 등기권리자 기준으로 표시된 추정배당입니다. 실제 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되어 있고 근질권도 설정되어 있으므로 최종 배당수령권자를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 권리 확인이 먼저
최저매각가가 내려가면 낙찰에 필요한 직접 자금은 감소하지만, 토지 지상권의 존속 문제와 전입 관련자의 점유 확인 과제는 낙찰가 하락만으로 해결되지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 1,817,582,900원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 1,853,078,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 1,881,475,700원 | 0원 |
유찰 시 금액은 가정 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고에 따릅니다. 금전 인수 0원은 추정배당상 수치이고, 토지 지상권의 경제적 부담 및 임대차 미확인 사항은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근입니다. 국도 주변 상가지대로, 중고층 규모의 업무용·상업용 건물들이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설 객실입니다. 일반 아파트와는 이용 목적과 거래 수요가 다를 수 있으므로 실제 숙박시설 운영 형태 및 적법한 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 20층 건물입니다. 외벽 석재 마감, 내부 벽지도배·타일·인테리어 마감, 하이샷시 창호 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전·스프링클러, 승용승강기, 냉난방설비 및 지하주차장 등이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 숙박시설 건부지로, 토지면적은 1,848㎡입니다. 남동측 약 20m 도로, 북동측 약 7m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,009,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 개별 객실의 매매 시세를 의미하지 않습니다.
- 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 일반 주거용 아파트와 다른 수요층을 가질 수 있고, 토지 지상권 인수사항까지 존재합니다. 개별 객실의 거래사례와 이용·처분 제한을 확인하지 않고 환금성이 양호하다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 을구 5번 지상권설정등기(2019.11.08, 제49206호)의 권리자·목적·범위·존속기간 및 사용제한을 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 인수권리라는 점이 최우선 검토사항입니다.
- 지상권의 경제적 부담 검토. 지상권 존속이 토지 사용, 건물의 이용 및 향후 처분에 미치는 영향을 분석해야 합니다. 금전 인수액 0원과 실질 부담 0원은 같지 않습니다.
- 현황조사상 전입 관련자 5명 확인. 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설의 적법한 이용 확인. 건축물대장상 용도와 실제 객실 사용 형태, 숙박업 관련 요건 및 운영상 제한을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 명륜새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 담보채권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 검토. 최초 근저당권자 명의로 작성된 추정배당과 현재 신청채권자의 배당관계를 구분하고, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 생활숙박시설의 최근 거래사례를 조사한 뒤 개별 호수의 상태·이용 가능성·권리 부담을 반영하여 입찰 상한을 판단해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 미납 관리비의 공용부분 관련 부담, 점유자 인도, 운영계약 및 실제 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 법원 서류 확인. 2026.10.28 매각기일 전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 권리상 안전”
이 물건은 겉으로만 보면 감정가와 최저가가 같은 180,000,000원 신건입니다. 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 확인된 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 추정배당상 매수인의 금전적 인수액도 0원입니다.
하지만 그 숫자만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 가장 중요한 사항을 놓치게 됩니다. 바로 토지 별도등기 지상권이 매수인 인수권리로 명시되어 있다는 사실입니다. 이 지상권의 내용이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 이후 사용·처분에 미치는 영향과 실질 부담을 산정할 수 없습니다.
여기에 전입 관련자 5명의 보증금·임대차관계가 불명확하고, 대상 물건은 일반 아파트가 아닌 생활숙박시설입니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가 1.8억이 저렴한 가격인지 판단할 수 없습니다.
결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 후순위 채권의 미배당 규모 자체보다 토지 지상권 인수의 실질적 영향과 점유관계, 생활숙박시설의 사용 가능성을 먼저 검증해야 합니다. 이러한 핵심 위험이 해소되기 전에는 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.
