수원지방법원 2025타경30095. 이천시 부발읍 아미리의 이천삼성홈프레스티지1동 18층 1823호입니다. 감정 이용상태는 생활숙박시설 객실로, 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 동일하게 평가해서는 안 되는 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 20층 건물이며, SK하이닉스 동측 인근 상업지역에 위치합니다.
현재 소유자는 이우디앤디주식회사입니다. 2019년 소유권보존 이후 신탁등기가 설정되었다가 2020년 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아왔습니다. 같은 날 명륜새마을금고의 채권최고액 1,195,200,000원 근저당이 설정되었고, 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
등기상 금액이 크다고 해서 매수인이 그 채무를 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건의 중요한 예외는 건물 등기부 밖에 있는 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서는 2019년 설정된 지상권을 인수권리로 명시합니다. 입찰에서는 채권 미배당액과 실제 매수인 인수권리를 엄격히 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 23, 이천삼성홈프레스티지1동 18층 1823호 (아미리 670-3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 객실 (사건상 용도분류: 기타) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 이우디앤디주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 경매 청구액 | 928,429,863원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 · 을구 1번 · 명륜새마을금고 근저당권 |
| 토지 별도등기 | 을구 5번 지상권설정등기 (2019.11.08, 제49206호) · 인수권리 명시 |
| 전입자 | 현황조사상 5명 · 임대차 보증금 및 확정일자 미상 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 건물 근저당은 소멸, 토지 지상권은 별개
따라서 건물 근저당과 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸하더라도 토지 지상권까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 지상권의 목적, 범위, 존속기간, 권리자 및 대지사용관계를 토지등기부와 관련 원본으로 확인해야 합니다.
금전 인수액을 0원으로 추정하는 배당계산과 별도로, 매수인에게 남는 비금전적 권리부담이 존재하는 사건입니다.말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 명륜새마을금고가 2020.03.25 설정한 근저당권으로, 채권최고액은 1,195,200,000원이며 공동담보목록 제2020-356호가 기재돼 있습니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 그 근저당권부 채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다.
2020년 이후의 세무서·이천시 압류와 믿음신용협동조합·김은희 관련 가압류, 현 경매개시결정은 건물의 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸할 것으로 분석됩니다. 반면 토지 지상권의 인수 여부는 후순위 채권들의 소멸 여부와 분리해서 판단해야 합니다.
예상배당표에는 최초 근저당권자인 명륜새마을금고 명칭으로 176,680,000원이 배당 표시돼 있지만, 회차별 계산에는 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 예상배당이 0원으로 기재돼 있습니다. 권리이전 내역과 배당 귀속이 서로 일치하는지 확인이 필요합니다. 근질권 채권최고액을 별도 독립 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 전입자 분석 — 5명, 보증금과 실제 점유관계 확인 필요
현황조사에서 확인된 전입자는 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용, 총 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없지만, 전입자 모두를 계약관계가 확정된 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
전입일은 모두 건물 말소기준 근저당 설정일인 2020.03.25보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 명도 및 임대차관계 조사가 필요합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성관 | 2023.04.24 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 해당 없음 |
| 강상훈 | 2023.04.24 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김명현 | 2025.01.17 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이수민 | 2023.06.16 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이수용 | 2024.05.22 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 2020.03.25 말소기준 근저당과 기재된 전입일을 비교한 판단입니다. 우선변제권은 확정일자·배당요구 등 관련 요건이 확인되지 않았습니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 중복신고 여부를 뜻합니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 명륜새마을금고 명의 | 1,195,200,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 가압류 · 믿음신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김은희 관련 | 699,062,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,994,262,900원 | 176,680,000원 |
신건 매각대금 180,000,000원에서 집행비용 3,320,000원을 제외하면 채권자 배당재원은 176,680,000원입니다. 계산상 이 금액이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 가압류에는 배당되지 않습니다.
총 채권액 1,994,262,900원 가운데 미배당액은 1,817,582,900원입니다. 다만 미배당액은 채권자에게 회수되지 않는 금액이지, 그 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다. 또한 실제 배당액은 권리이전·근질권, 세금 및 우선변제 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당표입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 명륜새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권의 실제 배당 귀속도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 1,817,582,900원 |
| 1회 유찰(80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 1,853,078,900원 |
| 2회 유찰(64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 1,881,475,700원 |
회차별 예상 최저가는 180,000,000원에서 144,000,000원, 115,200,000원으로 낮아집니다. 반면 채권자 미배당액은 커집니다. 미배당액의 증가가 매수인 인수금액의 증가를 뜻하지는 않지만, 가격이 낮아졌다고 토지 지상권의 부담이 자동으로 사라지는 것도 아닙니다.
1회 또는 2회 유찰 시에도 최저가가 실제 시장가격보다 낮아진다는 보장은 없습니다. 생활숙박시설은 일반 주거용 아파트와 환금성 및 활용 조건이 다를 수 있어 최저가 하락만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
이는 현재 사건의 유찰 횟수와 다른 이력입니다. 현재 사건은 0회 유찰인 신건이며, 과거의 취하 이력을 유찰로 계산하거나 낙찰 가능성의 직접 근거로 삼아서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근. 국도 주변 상가지대로 중·고층 업무용 및 상업용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 석재 외벽, 승용승강기·냉난방·급배수·화재탐지·스프링클러·지하주차장 시설 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지. 남동측 약 20m, 북동측 약 7m 포장도로에 접합니다. 토지면적 1,848㎡는 필지 전체 면적입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,009,000원/㎡. 개별 객실의 매매가격과 직접 비교할 수 있는 수치는 아닙니다.
- 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·방화지구 등이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다. 실제 운영방식과 용도 관련 법적 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 시장 유동성과 적정 매각가격을 판단하기 어렵습니다. 숙박시설 수요, 운영수익과 관리비용 등을 추가 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인 — 최우선. 2019.11.08 제49206호 을구 5번 지상권의 권리자·목적·범위·존속기간을 토지등기사항전부증명서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 토지 별도등기의 인수권리가 명시돼 있으므로 매각조건과 인수 범위를 직접 확인하고, 지상권이 객실의 사용·처분·대지권에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 전입자 5명 확인. 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 사용 적법성. 공부상 용도와 실제 사용방식, 숙박업 운영 요건, 주거용 사용 제한 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 권리이전·근질권 확인. 명륜새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권 및 느티나무제삼차유한회사 근질권의 현황을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사 청구액 928,429,863원과 예상배당 내역의 권리 귀속 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래와 환금성 조사. 같은 건물의 유사 생활숙박시설 객실 거래·임대·운영 실적을 확보해 가격을 검증해야 합니다.
- 관리비·운영비. 관리비 체납, 객실 운영계약, 관리단 및 운영사와의 비용 정산 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 객실 출입과 실제 사용·점유 현황, 시설 상태 및 하자 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 추정 ≠ 권리부담 0”
이천 삼성홈프레스티지 1823호의 최저매각가는 180,000,000원입니다. 건물 등기상 선순위 근저당을 기준으로 보면 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 이 사실만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
핵심은 2019년 토지 별도등기 지상권입니다. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 만큼 매수인에게 남을 수 있는 사용·처분상의 부담을 먼저 분석해야 합니다. 현황조사상 전입자 5명의 임대차관계도 명확하지 않습니다.
배당 시뮬레이션의 미배당액 1,817,582,900원은 매수인 인수채무로 계산할 금액이 아닙니다. 하지만 금전 인수액 0원이라는 계산 역시 토지 지상권의 비금전적 부담을 해소하지는 않습니다.
여기에 생활숙박시설이라는 용도 특성과 시세 비교자료 부재까지 겹칩니다. 현재 신건 가격에 즉시 응찰할 근거가 부족하고, 유찰하더라도 권리문제부터 해결해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 원본 권리확인 우선. 토지 지상권의 실질적 부담, 전입자 점유관계, 생활숙박시설 운영 조건과 시장가격이 확인되기 전에는 저가 낙찰 기대만으로 접근하기 어려운 고위험 물건입니다.
