수원지방법원 2025타경30095. 경기도 이천시 부발읍 아미리에 있는 이천삼성홈프레스티지1동 9층 921호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설 객실이며, 아파트나 일반 주거용 오피스텔로 분류해서는 안 됩니다. 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원입니다.
등기상 소유자는 이우디앤디주식회사입니다. 2020년 명륜새마을금고 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 국가·지방자치단체의 압류, 금융기관과 개인 채권자들의 가압류가 이어졌습니다. 2024년에는 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025년 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다.
특히 이 사건은 건물의 후순위 권리 소멸 여부와 별개로 토지의 권리관계를 살펴야 합니다. 2019년에 설정된 토지 지상권이 인수권리로 특정되어 있으므로, 건물의 말소기준권리만 확인하고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 23, 9층 921호 (이천삼성홈프레스티지1동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 생활숙박시설 객실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 이우디앤디주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 928,429,863원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.14 |
| 토지 별도등기 | 을구 5번 지상권설정등기 (2019.11.08. 제49206호) — 명세서상 인수권리 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 토지 지상권
건물 등기상 말소기준권리는 2020.03.25. 설정된 명륜새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,195,200,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 금액을 해당 객실 하나의 실제 채무액이라고 단정해서는 안 됩니다.
해당 근저당권은 2024.10.23. 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정되었습니다. 따라서 최초 근저당권자만을 기준으로 현재 권리자나 배당권자를 판단하면 안 됩니다.
말소기준권리 이후 설정된 이천세무서 관련 압류, 이천시 압류, 믿음신용협동조합 및 김은희 관련 가압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거의 신탁등기와 일부 근저당권, 종전 경매개시결정은 이미 말소되었습니다.
② 점유·임차인 조사 — 전입 5명, 보증금 확인 필요
현황조사에서는 조성관·강상훈·김명현·이수민·이수용의 전입이 확인됩니다. 다만 각자의 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 임대차계약 관계는 확정되지 않았습니다. 따라서 전입 확인자 5명을 모두 확정된 임차인으로 간주하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 전입 확인자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성관 | 2023.04.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 강상훈 | 2023.04.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 2025.01.17 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 2023.06.16 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이수용 | 2024.05.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
전입일은 현황조사 기준입니다. 실제 임차인 수와 임대차 조건은 확정되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고자로 분류된 사람은 없습니다.
특히 생활숙박시설 객실인 만큼 실제 사용 형태와 적용되는 임대차 보호 규정을 함께 검토해야 합니다. 보증금 미상이라는 이유만으로 선순위 대항력이 있다고 단정해서도, 모든 명도 위험이 사라졌다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 볼 수 없다
본건의 감정가와 신건 최저매각가는 각각 180,000,000원으로 동일합니다. 현재 확인 가능한 자료에서는 동일 건물 또는 유사 생활숙박시설 객실의 비교 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 180,000,000원이 현재 시장가치에 비해 저렴한지 판단할 수 없습니다. 일반 아파트 실거래가나 인근 오피스텔 가격을 별도의 용도 검토 없이 그대로 대입해서도 안 됩니다.
| 감정가 | 180,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 180,000,000원 |
| 현재 유찰 횟수 | 0회 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최신 거래가격 | 확인 필요 |
| 가격 추세 | 판단 보류 |
| 낙찰 후 금전 인수 추정 | 0원 (배당모델 기준) |
| 별도 권리 인수 | 토지 지상권 · 부담 가치 미산정 |
| 실질취득 비용 | 낙찰가 외 지상권 관련 부담 및 부대비용 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 명륜새마을금고 | 1,195,200,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 믿음신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 김은희 등 관련 채권 | 699,062,900원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 총액 | 1,994,262,900원 | 1,817,582,900원 |
집행비용 3,320,000원은 추정액입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등 미확정 항목을 반영하지 않았으며 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.
매각가 180,000,000원에서 집행비용 3,320,000원을 제외한 176,680,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당되지 않으며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
다만 예상배당표는 근저당권을 최초 권리자인 명륜새마을금고 명의로 표시하고 있습니다. 실제 등기에는 2024.10.23. 엠씨아이대부주식회사로의 권리 이전과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정이 확인됩니다. 또한 회차별 계산에는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타납니다. 예상 근저당 배당과 신청채권자 배당의 귀속 관계를 실제 채권양도·근질권 및 배당관계 서류로 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 1,817,582,900원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 1,853,078,900원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 1,881,475,700원 |
가정한 유찰 회차에서는 최저매각가가 각각 144,000,000원, 115,200,000원으로 낮아집니다. 채권자 예상배당도 함께 줄어들어 미배당 규모가 확대됩니다.
그러나 어느 회차에서도 토지 지상권 인수 문제 자체가 해소되는 것으로 확인된 것은 아닙니다. 단순히 입찰가격이 낮아진다고 권리 위험이나 환금성 위험까지 낮아지는 것은 아닙니다. 각 회차의 금전 인수 추정액은 0원이지만, 별도등기 지상권의 부담 가치는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 부발읍 아미리 소재 SK하이닉스 동측 인근에 위치합니다. 주변은 국도변 상가지대로 중고층 업무용 및 상업용 건물이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 실제 이용. 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중입니다. 일반 공동주택과 사용·운영 조건이 다를 수 있으므로 현재 이용 상태와 법적 허용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 20층 건물입니다. 석재 외벽, 내부 벽지·타일 및 인테리어 마감, 하이샤시 창호 등이 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전·스프링클러설비, 승강기, 냉난방설비 및 지하주차장이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 상업용 숙박시설 부지입니다. 남동측 약 20m, 북동측 약 7m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 공시지가. 2,009,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 금액으로 해당 객실의 실거래 시세를 나타내지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 비교 실거래와 최근 가격 흐름이 확인되지 않아 매각 용이성과 적정 가격을 단정할 수 없습니다. 생활숙박시설의 이용·운영 조건과 토지 권리 부담을 반영한 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 토지 등기사항전부증명서와 지상권설정등기(2019.11.08. 제49206호)를 확인하고, 지상권의 목적·범위·존속기간·권리자와 말소 가능성을 검토하세요.
- 대지사용권 검토. 토지 별도등기 지상권이 921호의 대지사용권, 이용 및 처분에 실제로 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
- 임대차·점유관계 확인. 현황조사상 전입 확인자 5명의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 자료로 대조하세요.
- 생활숙박시설 이용 조건. 건축물대장상 용도, 실제 객실 이용 및 숙박업 운영 관련 조건을 확인하고 주거용으로 임의 가정하지 마세요.
- 실거래 시세 확보. 동일 건물과 유사 생활숙박시설 객실의 최근 실거래 및 실제 매매 가능 가격을 조사한 후 입찰가를 정하세요.
- 담보권 이전 확인. 명륜새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권, 신청채권 및 배당관계를 대조하세요.
- 체납 및 명도비용. 세금 체납과 미납 관리비, 현 점유자의 인도 및 명도 가능성, 관련 추가비용을 확인하세요.
- 유찰 이력 구분. 과거 경매 취하 이력과 현재 사건의 0회 유찰을 구분하세요. 가격이 하락하는 경우에도 인수권리의 존속 여부를 새로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 최신 등기부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 인수권리 없음”
이천삼성홈프레스티지1동 921호의 핵심은 단순히 신건 최저가 180,000,000원이 아닙니다. 건물 등기상 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 토지의 2019년 지상권은 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다.
전입 확인자 5명의 신고일은 말소기준권리보다 늦지만, 실제 임대차와 점유 상황은 별도로 검증해야 합니다. 또한 근저당권 채권최고액이 크고 미배당 채권도 상당하나, 그 미배당액을 그대로 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다. 오히려 낙찰자가 직접 확인해야 할 핵심 부담은 별도등기 지상권의 존속과 실제 법률적·경제적 영향입니다.
현재로서는 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가가 적정한지 판단하기 어렵습니다. 권리 위험은 높고, 가격 매력은 검증되지 않았습니다. 이 물건은 유찰 여부보다 지상권 원본 분석과 생활숙박시설 시세 확인을 먼저 진행해야 하는 사건입니다.
