인천지방법원 2026타경31343. 부천시 소사구 심곡본동 월드메르디앙소사역 101동 1층 101호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이며, 등기상 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 일반 아파트 경매로 해석해서는 안 됩니다. 등기부에는 2025년 4월 3일 설정된 양동농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권이 말소기준으로 나타나고, 그 이후 다수의 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다.

근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 문제가 없다는 것은 전혀 다릅니다. 김유미는 2020년 8월 24일 신고한 것으로 기재되어 말소기준일보다 앞서며, 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 배당 추정에서 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하도록 처리한 이유입니다. 더욱이 김종희는 신고일을 알 수 없어 대항력 유무가 미상인 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 근저당, 핵심은 임차보증금

등기상 핵심 말소기준권리는 2025.04.03 양동농업협동조합 근저당권입니다. 설정된 채권최고액은 3,120,000,000원이며, 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이 금액을 101호 한 개 물건의 독립 채무 잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 본건의 배당 예상액은 별도로 산정되어 있습니다.

기존 신탁 관련 등기와 과거 한국투자저축은행 등의 근저당권, 국의 납세담보 근저당권, 메디콕스 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 반면 2026년 5월 이후 설정된 9건의 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 후순위로서 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 김유미 4,000만원 인수, 김종희 미상

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인 또는 점유 관련 명의자는 총 5명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 명의자는 없습니다. 다음 중 가장 중요한 대상은 김유미이고, 추가로 김종희의 대항력 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 현황조사 및 권리분석상 분류를 반영했습니다. 우선변제 여부와 최종 인수액은 실제 점유, 사업자등록·전입 관련 법적 요건, 확정일자, 배당요구 및 법원의 매각조건 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

이희영, 주식회사 리퍼마켓코리아, 주식회사 탄탄은 신고일이 모두 말소기준일 이후이며 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 본건은 근린생활시설이므로 상가 임대차에 해당하는지, 사업자등록과 점유를 통한 대항요건 및 법정 우선변제 가능성은 임대차 원본과 공적 자료로 별도 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득과 거래자료의 큰 괴리

월드메르디앙소사역의 거래자료상 최근 12개월 평균은 353,750,000원(4건), 최신 거래는 2026년 9월 330,000,000원입니다. 전체 9건 평균 378,777,777원보다 최근 평균이 낮고, 최근 거래 추세는 -11.3%로 하락 방향입니다.

수치상 최저매각가 536,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 151.5%입니다. 실제 부담을 반영한 실질취득액 576,000,000원은 같은 참고 평균의 약 162.8%에 이릅니다. 최신 거래가 330,000,000원과 비교하면 실질취득액은 약 174.5%입니다.

다만 이러한 비율은 서로 다른 용도·면적·층의 거래를 대조한 참고 비율이며, 상가 시세에 대한 확정적 고평가율은 아닙니다. 그럼에도 최근 거래가 하락 추세이고 적절한 동일 용도 거래 검증이 부족하므로, 신건 가격을 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 536,000,000원 가정)

신건 예상 매각대금 536,000,000원 중 집행비용 7,760,000원을 제외한 528,240,000원이 양동농업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 후순위 채권자에게는 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

전체 배당 산정 채권액은 6,559,571,913원, 예상 미배당은 6,031,331,913원입니다. 다만 이 미배당 총액이 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 현재 매수인 인수로 산정된 항목은 김유미 보증금 40,000,000원이며, 김종희에 관한 별도 위험은 확인 전까지 남습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 다르다

매수인 인수보증금이 현재 배당 추정처럼 40,000,000원으로 유지된다고 가정하면, 매각대금이 내려가더라도 실질취득액은 낙찰대금보다 높은 수준으로 형성됩니다. 아래는 확정된 감정가 대비 회차별 추정치입니다.

모든 회차는 김유미 보증금 40,000,000원 전액 인수를 유지한 시나리오입니다. 김종희 관련 추가 인수, 취득비용 및 미확정 권리변동은 제외했습니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각조건이 확정된 것은 아닙니다.

2회 유찰 시 실질취득액은 383,040,000원으로 내려가지만, 비교 가능성이 제한된 최근 12개월 거래 평균 353,750,000원보다 여전히 높습니다. 그러므로 단순히 최저매각가가 343,040,000원으로 낮아진다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보된다고 말할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천역 동측 인근입니다. 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 상업·업무용 건물이 혼재된 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접하며, 토지 자료상 광대로한면 접도 조건입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 21~23층 건물이며, 해당 물건은 1층 101호입니다. 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
• 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 아파트 세대의 주거용 실거래를 동일한 가격 형성 기준으로 적용하기 어렵습니다.
• 토지. 주상용 건부지로 이용 중인 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 전체 토지면적은 3,261.2㎡이고 공시지가는 2,984,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 전체 면적을 101호의 전용 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 일반상업지역·자연녹지지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 개별 호수의 이용 및 용도변경 가능성은 관계 법령 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상층부 주거형 거래는 확인되나, 본건과 직접 비교 가능한 1층 소매점 거래가 확인된 것은 아닙니다. 상가의 매각 가능성과 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김유미 대항력 재검증. 2020.08.24 신고일과 2023.08.28 준공일의 선후관계를 확인하고, 해당 101호에 대한 점유·사업자등록·임대차계약 및 권리 연속성을 대조해야 합니다. 현재 배당 추정은 보증금 40,000,000원 전액 인수입니다.
• 김종희 대항력 확인. 신고일·점유개시일·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 보증금 5,000,000원의 추가 인수 여부를 확정하지 않고 입찰하면 안 됩니다.
• 법인 임차인 포함 실제 점유 조사. 임차인 총 5명의 사용 구역, 실제 계약관계 및 현재 점유 여부를 확인해야 합니다. 점유자가 여럿이면 명도 협의가 복잡해질 수 있습니다.
• 상가 우선변제 확인. 임대차 성격, 사업자등록, 확정일자, 환산보증금, 소액임차인 해당 여부와 배당요구를 매각물건명세서 및 관계 서류로 재검증해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 응찰가 계산. 현재 최저가 536,000,000원보다 실제 부담 추정액 576,000,000원이 중요합니다. 임차인 인수와 거래 관련 비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 상가 시세 재확인. 현재 거래표의 상층부 주거형 물건과 본건 1층 소매점은 면적·용도·층이 다릅니다. 상가 실거래와 실제 임대수익을 검증하기 전에는 가격 우위를 단정하면 안 됩니다.
• 공동담보 및 조세채권 점검. 양동농업협동조합 근저당권은 공동담보목록과 연결됩니다. 채권최고액, 실제 채권 잔액, 배당순위, 당해세 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 항목과 실제 점유자에 따른 명도비용을 별도 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 증빙을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아닌 실질취득을 보라”

이 사건은 단순한 후순위 근저당·가압류 소멸형 경매가 아닙니다. 2025.04.03 말소기준권리보다 앞선 김유미의 대항력과 40,000,000원 보증금 전액 인수가 핵심입니다. 최저매각가 536,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득액은 576,000,000원으로 추정됩니다. 여기에 김종희의 대항력 미상 위험도 남아 있습니다.

가격도 보수적으로 보아야 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 353,750,000원이고 거래 추세는 -11.3%이지만, 그 거래는 본건 소매점과 비교 조건이 다릅니다. 정확한 동일 용도 상가 시세를 검증하지 않은 상태에서 신건 최저가나 유찰 후 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 김유미의 대항력 성립 여부와 인수액, 김종희의 추가 위험, 실제 1층 상가의 가격·임대수익을 모두 확인한 뒤 실질취득 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 현재는 적극 응찰보다 권리와 가격의 불확실성을 먼저 해소해야 하는 물건입니다.