인천지방법원 2026타경31343. 부천시 소사구 심곡본동의 월드메르디앙소사역 103동 1층 109호입니다. 물건종류에는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항은 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 일반 아파트가 아닌 상가 호실의 점유·임대차·수익성을 중심으로 검토해야 합니다.

등기상 말소기준은 2025년 4월 3일 설정된 양동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 3,120,000,000원이고, 이후 다수의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 등기상 담보권의 소멸이 임차보증금 인수까지 없애지는 않습니다. 김유미의 임차관계는 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인에게 보증금 인수위험이 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차보증금은 별개

과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기와 기존 저축은행 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 중심은 2025.04.03 양동농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후에 설정된 9건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이며, 이미 말소된 국 및 주식회사메디콕스 근저당권은 별도 인수 대상으로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명

현황조사상 확인되는 임차인은 김종희, 이희영, 주식회사 리퍼마켓코리아, 주식회사 탄탄, 김유미입니다. 이 중 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계되는 임차인은 없으며, 실제 임차인 5명을 각각 구분해 판단해야 합니다.

※ 본건은 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 상가 임차인의 대항력은 주택의 전입신고와 달리 건물 인도 및 사업자등록 등 상가건물 임대차 관련 요건을 확인해야 합니다. 위 판정은 현재 조사된 권리관계를 따른 것으로, 최종 입찰 전 사업자등록일·확정일자·점유관계·배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 거래가격보다 중요한 것은 표본의 용도

월드메르디앙소사역의 거래자료에는 총 9건의 실거래가 확인됩니다. 전체 거래 평균은 378,777,777원, 최근 12개월 4건의 평균은 353,750,000원, 최신 거래는 2026년 9월 330,000,000원입니다. 참고 거래의 최근 추세는 -11.3%로 하락하고 있습니다.

그러나 반드시 주의해야 할 문제가 있습니다. 이 거래들은 전용면적 63.98~80.45㎡, 9~23층의 거래로, 본건인 1층 소매점 109호와 면적·층·용도가 일치하지 않습니다. 따라서 이 가격을 상가 109호의 직접적인 시장가격으로 사용하면 안 됩니다.

적정 입찰가를 판단하려면 본건과 용도·면적·입지가 유사한 1층 근린생활시설 실거래와 실제 임대수익, 공실 가능성, 임대차 유지 여부를 우선 확인해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액 546,033,839원 역시 현재 상가의 적정 시세를 보장하는 수치는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)

매각대금 456,000,000원에서 집행비용 6,960,000원을 차감하면, 양동농업협동조합에 예상 배당되는 금액은 449,040,000원입니다. 나머지 가압류 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없습니다.

집계된 전체 채권액은 6,559,571,913원, 예상 채권자 배당액은 449,040,000원, 미배당액은 6,110,531,913원입니다. 그러나 이 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인에게 별도로 반영되는 금액은 김유미 보증금 40,000,000원이며, 김종희의 추가 인수 여부는 아직 판정되지 않았습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제·실제 채권 잔액 등에 따라 최종 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 도넛 차트는 낙찰대금의 배분만 나타내므로 매수인 인수보증금은 포함하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가, 인수액은 유지

이 물건의 김유미 보증금 40,000,000원은 현재 가정된 매각대금보다 작습니다. 따라서 보증금이 낙찰가 전체를 사실상 고정시키는 유형은 아니며, 유찰로 매각가가 내려가면 실질취득액도 함께 감소합니다. 다만 보증금 인수 부담 자체는 사라지지 않습니다.

1회 유찰을 가정해도 실질취득액은 404,800,000원, 2회 유찰을 가정해도 331,840,000원입니다. 실제 유찰 여부와 낙찰가격은 확정된 것이 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 동측 인근으로, 주변은 아파트 등 공동주택과 오피스텔, 상업·업무용 건물이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부천역과 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 상층부 주거용 거래와 구분해 상가 임대료와 공실 위험을 평가해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 21~23층 건물이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 페인팅 등의 마감입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다. 도로 접근성이 확보되더라도 실제 점포의 노출도와 출입 동선은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 필지 면적은 3,261.2㎡로 개별 109호의 전유면적이 아닙니다. 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·자연녹지지역, 방화지구·시가지경관지구·철도보호지구·상대보호구역·과밀억제권역 등 관련 지정 사항이 있습니다. 개별 점포의 영업 가능 업종과 인허가 제한은 별도 검토가 필요합니다.
• 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 1층 소매점은 주거용 호실과 매수 수요가 다릅니다. 직접 비교 가능한 상가 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 재매각 가능성이나 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김유미 보증금 확인. 40,000,000원 전액 인수 가정을 기준으로 입찰자금을 계산하고, 임대차계약서·사업자등록·점유·확정일자·배당요구 여부를 대조하세요.
• 김종희 대항력 조사. 보증금 5,000,000원에 대한 선행 대항력과 추가 인수 가능성을 확인하세요. 현재 단계에서 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 임차인 5명 점유관계. 각 임차인의 실제 점유 호실과 사용 범위, 계약관계, 사업자등록 사항을 현장에서 확인하세요.
• 적정 상가 시세. 1층 소매점 109호와 직접 비교할 수 있는 거래를 우선 확보하세요. 상층부의 다른 면적 실거래 평균을 그대로 입찰 상한으로 사용하지 마세요.
• 월세·공실 확인. 임대차계약의 유효성, 임대료 납부 현황, 공실 가능성 및 향후 예상 수익을 확인하세요.
• 실질취득액 기준. 신건 기준 496,000,000원에 취득세·등기비용·명도비용과 확인되지 않은 추가 부담을 별도로 반영하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능 금액, 당해세 및 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 양동농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2025-15449호를 확인하여 채권 및 배당관계를 검토하세요.
• 매각서류 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “4.56억 낙찰이 아니라, 4.96억 취득부터 판단”

이 물건은 등기상 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이지만, 권리가 깨끗한 상가는 아닙니다. 김유미의 대항력 있는 보증금 40,000,000원이 인수되는 것으로 분석되고, 김종희의 보증금 5,000,000원은 대항력 여부를 추가 확인해야 합니다.

신건 최저가 456,000,000원에 응찰한다면 확인된 인수금을 포함한 취득액은 496,000,000원입니다. 참고 실거래의 최근 12개월 평균은 353,750,000원, 최신 거래는 330,000,000원이며, 비교 표본의 가격 추세도 -11.3%로 하락하고 있습니다. 다만 이 거래는 상가 109호와 면적·층·용도가 달라 본건 시세로 확정할 수 없습니다.

채권액이 매각대금을 크게 초과하더라도 미배당액 전부가 매수인 부담은 아닙니다. 그러나 임차보증금 인수와 상가 가치의 불확실성은 실질적인 입찰 위험입니다. 김유미 보증금 인수, 김종희 대항력, 실제 상가 시세가 명확해질 때까지 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 신건 입찰 보류·임대차 확인 우선입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 확인된 보증금 인수액은 별도로 남습니다. 먼저 실제 취득비용과 상가의 수익성을 검증하고, 그 결과를 바탕으로 입찰가격을 결정해야 합니다.