인천지방법원 2026타경31343. 이번 물건은 부천시 소사구 심곡본동 월드메르디앙소사역 102동 1층 108호입니다. 사건 용도 표기는 대지이나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 일반 아파트 한 세대가 아니라 상업시설 호실을 중심으로 권리와 가격을 살펴야 합니다.

현재 등기상 소유자는 해피이엔씨주식회사입니다. 2025년 4월 3일 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 870,241,432원입니다. 같은 날 양동농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하나카드·신용보증기금·중소기업은행 등 다수 채권자가 가압류를 신청했고, 양동농업협동조합의 임의경매개시결정으로 경매 절차가 진행됐습니다.

등기부에 채권자가 많다는 사실만으로 인수 위험을 판단해서는 안 됩니다. 후순위 가압류들은 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 대항력 있는 임차인의 보증금과 성립 가능성이 남은 유치권은 별개 문제입니다. 특히 본건은 임차인이 실제로 조사됐고, 인테리어 공사대금에 관한 유치권 신고도 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 인수 위험은 별개

등기상 핵심은 2025.04.03 양동농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 가압류 9건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전의 신탁등기와 일부 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.

다만 등기상 후순위 채권이 소멸한다고 해서 임차보증금과 점유 문제가 모두 해소되는 것은 아닙니다. 김유미는 말소기준권리보다 이른 2020.08.24의 전입일이 기재돼 있고 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 반면 김종희는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 4,000만원, 남아 있는 미상 위험

현황조사에 등장하는 임차인은 법인을 포함해 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 없으므로 모두 별도 임차인으로 취급합니다. 다만 조사상 전입일과 보증금 기재만으로 소매점의 임대차 권리를 최종 확정할 수는 없습니다. 사업자등록·실제 점유·확정일자와 임대차 목적물의 일치 여부를 함께 확인해야 합니다.

소매점 임대차는 주택 전입신고일뿐 아니라 상가 임대차의 사업자등록·점유 등 적용요건을 확인해야 합니다. 위 권리 분류는 조사 및 배당 가정에 따른 것으로, 확정일자·임차 목적물·실제 점유와 배당요구 여부는 원본 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 주거 거래와 상가 가치를 혼동하지 말 것

월드메르디앙소사역의 조회된 최근 거래는 주거용 호실을 중심으로 구성되어 있습니다. 최근 12개월 거래 평균은 353,750,000원(4건), 최신 거래는 2026년 9월 330,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 구간보다 11.3% 낮은 하락 추세를 나타냅니다.

그러나 이 거래들의 면적은 63.98~80.45㎡인 반면, 본건 가격 조회의 대상면적은 52.54㎡로 표시되어 있고 면적 일치 판정도 성립하지 않았습니다. 더구나 본건은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 아래 거래가격은 지역 내 거래 수준을 파악하는 참고자료일 뿐, 본건 108호의 직접적인 상가 실거래 시세가 아닙니다.

수치만 대조하면 신건 최저가 708,000,000원은 최근 12개월 주거용 거래 평균 353,750,000원의 200.1%입니다. 확인된 김유미 보증금까지 반영한 실질취득액 748,000,000원은 그 참고 평균의 약 211.4%입니다. 다만 용도·면적이 다른 거래끼리의 비율이므로 이를 근거로 해당 소매점의 적정시가가 353,750,000원이라고 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 708,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 9,480,000원을 제외한 698,520,000원이 양동농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 배당이 없는 것으로 계산되며, 소유자 잔여금 역시 0원입니다. 김유미 보증금은 배당금에서 공제하는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액으로 처리되어 있습니다.

예상 채권총액 6,559,571,913원, 채권자 예상배당 합계 698,520,000원, 미배당액 5,861,051,913원입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산한 것이며, 실제 피담보채권액·공동담보 배당관계·당해세·우선배당 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다. 유치권 신고액 128,500,000원은 배당금이나 확정 인수액에 포함하지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 남는다

이 사건의 회차별 가정은 신건 100%, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%입니다. 확인된 김유미 보증금 40,000,000원은 각 회차에서 동일하게 인수되는 것으로 계산됩니다. 따라서 최저매각가가 내려가도 매수인 부담은 낙찰대금에 인수보증금을 더한 금액으로 봐야 합니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 다음 매각조건을 보장하지 않습니다. 실질취득액에는 김종희의 미확정 인수 가능성, 유치권 성립 시의 위험, 세금·취득비용·명도비용 등이 제외되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천역 동측 인근입니다. 아파트·오피스텔·상업업무시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부천역과 버스정류장이 있습니다. 남측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕의 21~23층 건물이며, 감정요항표에는 1층 101호 외 8개 호가 기재되어 있습니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 용도. 본건의 공부상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트와 임대수익 구조 및 거래수요가 다르므로 용도에 맞춘 분석이 필요합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 3,261.2㎡이며, 제시된 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다. 이 토지면적과 공시지가는 108호 단독 전유면적이나 대지권 지분을 뜻하지 않습니다.
• 도시계획. 일반상업지역·자연녹지지역·방화지구·시가지경관지구 등이 표시되어 있으며, 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 그러나 임대관계는 미상으로 평가되어 있어 현황조사 임차인들의 실제 점유 범위를 따로 확인해야 합니다.
• 환금성. 월드메르디앙소사역은 120세대, 2023.08.28 준공 단지로 조회됩니다. 주거용 거래 자료는 존재하지만 1층 소매점 자체의 환금성을 판단할 직접 거래 근거로는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김유미의 대항력 및 인수. 2020.08.24 전입 기재, 보증금 40,000,000원, 임대차계약, 점유·사업자등록, 배당요구 여부와 실제 인수범위를 확인해야 합니다.
• 김종희의 미상 권리. 보증금 5,000,000원에 관한 전입일·확정일자·실제 점유·배당 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능성과 추가 인수 위험을 해소해야 합니다.
• 다른 임차인 3명. 이희영·주식회사 리퍼마켓코리아·주식회사 탄탄의 임대차 목적물과 점유 범위, 사업자등록 및 배당관계를 확인해야 합니다. 기재상 후순위라는 사실만으로 인도 문제가 자동 해결되지는 않습니다.
• 유치권 신고. 주식회사 금오성의 공사대금 128,500,000원 신고와 관련하여 공사계약·기성내역·점유 상태·채권의 성립 및 목적물과의 관련성을 검증해야 합니다. 성립 여부가 불분명한 상태를 무위험으로 판단해서는 안 됩니다.
• 상가 자체 시세. 다른 층·다른 용도의 주거 실거래 평균이 아니라 동일 용도 상가의 실제 매매사례, 임대료, 공실과 수익성을 바탕으로 응찰가격을 산정해야 합니다.
• 매각 범위. 사건 용도 대지, 등기상 집합건물, 감정상 소매점이라는 표기를 매각목록·건축물대장·집합건물 등기·대지권 표시와 대조해야 합니다.
• 공동담보와 배당. 양동농업협동조합 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 호실의 배당관계가 공동담보 및 실제 채권액에 의해 어떻게 달라지는지 확인해야 합니다.
• 체납·명도·점유. 미납 관리비, 조세채권, 점유자별 인도 가능성 및 유치권 주장에 따른 명도 지연 위험을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계자료, 유치권 신고서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기 소멸 ≠ 인수 위험 소멸”

이 물건은 단순히 가압류가 많은 경매물건이 아닙니다. 등기상 후순위 채권은 정리될 수 있어도, 실제 점유와 임차보증금 문제는 별도로 남는 사례입니다. 김유미 보증금 40,000,000원이 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 계산되고, 김종희의 5,000,000원은 대항력 판단이 불가능합니다. 여기에 주식회사 금오성의 인테리어 공사대금 128,500,000원에 관한 유치권 신고까지 존재합니다.

가격도 유리하다고 판단하기 어렵습니다. 신건 최저가 708,000,000원에 확인된 보증금 인수액을 더하면 748,000,000원이고, 다른 위험을 반영하면 부담이 늘어날 수 있습니다. 최근 주거용 거래 평균 353,750,000원과의 단순 비율은 크지만 면적과 용도가 달라 직접 비교할 수 없으며, 해당 주거용 거래 표본에서는 11.3% 하락 추세도 관찰됩니다.

결론은 입찰 보류 및 원본 확인 우선입니다. 김유미의 인수 범위, 김종희의 대항력, 금오성의 유치권 성립 여부, 그리고 소매점 108호 자체의 적정 가격이 확인되지 않는 한 신건뿐 아니라 유찰 후에도 섣불리 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 말소되는 채권보다 매수인에게 실제로 남는 부담을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.