인천지방법원 2026타경31343. 부천시 소사구 심곡본동 월드메르디앙소사역 102동 1층 107호에 대한 경매입니다. 사건의 용도 표시는 대지이지만, 등기는 집합건물이고 감정평가상 공부 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 일반적인 아파트나 나대지로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 현재 소유자는 해피이엔씨주식회사로, 2025년 4월 3일 소유권을 취득했고 같은 날 양동농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건에서 등기상 채권이 소멸하는 것과 매수인의 인수 부담이 없는 것은 전혀 다른 문제입니다. 말소기준 이전부터 신고된 임차인 김유미가 있고, 별도의 유치권 권리신고까지 접수됐기 때문입니다. 신청채권자의 청구액도 2,657,303,988원으로 상당하지만, 거액의 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 실제 입찰 위험은 대항력 임차인·점유관계·유치권 성립 여부에 집중됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차인 인수는 별개

핵심 말소기준은 2025년 4월 3일 설정된 양동농업협동조합의 근저당권입니다. 앞선 한국투자저축은행 등의 근저당권은 이미 말소됐고, 이후 근저당권 중 국가와 메디콕스 명의의 권리 역시 등기상 말소된 상태입니다. 현재 기준 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

가압류는 하나카드, 신용보증기금, 중소기업은행, 기술보증기금 등 9건입니다. 매각대금이 부족해 채권자들이 전액 배당받지 못하더라도, 이들 가압류의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 반면 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금과 성립 가능한 유치권은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 인수 위험 2명에 집중

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고 임차인은 없습니다. 김유미는 말소기준보다 앞선 전입신고와 대항력이 확인되며, 김종희는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 나머지 3명은 신고일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

이희영, 주식회사 리퍼마켓코리아, 주식회사 탄탄은 모두 말소기준권리 이후 신고된 임차인으로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 임차인의 권리 인수 여부와 실제 점유 해소는 다른 문제이므로, 각 점포·구획의 점유 현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다. 특히 본건의 1층 107호와 각 임차인의 실제 점유 부분이 어떻게 연결되는지 현장 확인이 필요합니다.

③ 유치권 — 성립은 불분명하지만 반드시 해결할 문제

이는 유치권이 확정적으로 성립했다는 뜻이 아닙니다. 공사대금채권의 존재, 해당 목적물과의 견련성, 적법한 점유 여부, 점유의 계속성과 경매절차 관련 사정 등을 검토해야 합니다. 따라서 신고액 128,500,000원을 확정된 매수인 인수금으로 더해서는 안 되지만, 유치권이 유효한 경우 인도·사용·처분 과정에서 상당한 부담을 초래할 수 있는 핵심 위험입니다.

또한 공사대금 유치권 신고와 김유미의 보증금 인수는 별개의 쟁점입니다. 유치권 신고가 인정되지 않더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 사라지는 것은 아닙니다. 반대로 김유미의 보증금을 정리하더라도 유치권 및 김종희의 미확인 권리 위험은 따로 남습니다.

④ 시세 비교 — 다른 면적 거래와 1층 소매점을 혼동하지 말 것

월드메르디앙소사역의 거래 내역은 확인되지만, 본 호실의 비교 대상 면적은 30.22㎡이고, 확인되는 거래는 63.98~80.45㎡의 다른 면적입니다. 층도 상층부 위주로, 1층 소매점인 본건과 용도·면적·층 조건이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 단지 내 가격 흐름의 참고자료일 뿐 본 호실의 직접적인 상업용 시세가 아닙니다.

따라서 가격 판단에는 별도의 동일 용도 1층 소매점 실거래, 임대수익, 공실 위험, 관리비 및 실질 점유 가능성에 대한 검증이 필요합니다. 신건 감정가가 적정한지조차 비교 근거가 충분하지 않은 상태에서 단순히 동일 단지의 평균 매매가격을 적용해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)

예상 배당은 집행비용 6,470,000원과 양동농업협동조합 배당 400,530,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 김유미 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 산정했습니다. 가압류 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 남는다

김유미의 보증금은 40,000,000원으로, 위 모든 회차의 낙찰가보다 작습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건에서는 인수보증금 40,000,000원을 유지한 채 낙찰가만 하락하는 구조로 계산됩니다.

그러나 표의 실질취득 금액은 확인된 보증금 인수만 반영한 하한입니다. 김종희의 대항력 여부, 유치권 성립에 따른 부담, 취득세·등기비용·관리비·명도비용은 포함되지 않았습니다. 따라서 1~2회 유찰되어도 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 특히 동일 조건의 상업용 실거래 비교가 없는 상태에서는 유찰 후 최저가조차 적정한지 별도로 판단해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 동측 인근으로 아파트, 오피스텔, 상업·업무용 건물이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부천역이 있습니다. 남측으로 폭 약 35m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 21~23층 건물의 1층 소매점입니다. 위생·급배수시설과 승강기설비가 있습니다. 건축물 위반사항은 표시되지 않았습니다.
• 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역과 자연녹지지역 관련 사항, 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등 토지이용 제한이 표시되어 있습니다. 각 제한의 해당 범위와 본건에 대한 적용 여부는 원본 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권과 도로 접근성은 검토할 만하지만, 본건은 1층 소매점으로 상층부 다른 면적의 거래를 그대로 적용할 수 없습니다. 실제 임대수익, 공실·점유 상황, 유치권 분쟁 가능성에 따라 환금성이 달라집니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 김유미 보증금. 대항력과 우선변제권 여부, 실제 임대차계약, 보증금 잔액, 점유관계를 대조하고 40,000,000원 인수액을 입찰 자금에 반영하세요.
• 김종희 대항력. 전입신고일·사업자등록·점유개시일·임대차계약과 보증금 지급 내역을 확인해 추가 인수 여부를 판단하세요.
• 다수 임차인 점유. 실제 임차인 5명이 어느 공간을 사용·점유하고 있는지, 본 호실과의 관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 유치권 실사. 주식회사 금오성의 2026.08.24 유치권 신고서, 공사계약서·대금 증빙, 점유관계 및 성립 요건을 검토하세요. 성립 여부가 불분명한 상태에서 신고액 전부를 확정채무로 보거나 위험이 없다고 단정하지 마세요.
• 실질취득 기준. 신건 407,000,000원 입찰 시 김유미 보증금 인수를 더한 447,000,000원 이상을 기준으로 검토하고, 미확인 위험과 부대비용을 별도 반영하세요.
• 시세 비교. 30.22㎡ 1층 소매점과 다른 면적·상층 거래를 구분하세요. 최근 단지 거래는 -11.3% 하락 추세이며, 본건의 가격 저렴함을 입증하는 직접 비교 거래는 확인되지 않습니다.
• 배당·공동담보. 양동농업협동조합의 공동담보 내역, 실제 채권액 및 배당관계를 확인하세요. 예상 미배당 채권과 매수인 인수보증금은 구별해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비, 점유자 인도·퇴거, 소매점 사용 가능 시점과 추가 분쟁비용을 점검하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고자료 및 임대차계약서를 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “말소되는 채권보다, 남는 점유와 인수 위험이 중요하다”

이 물건의 등기상 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 대항력 있는 김유미 보증금 40,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다. 신건 최저가 407,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 되는 이유입니다. 확인된 인수액까지 더한 실질취득 하한은 447,000,000원입니다.

여기에 김종희의 대항력 미상 보증금 5,000,000원과, 성립 여부가 불분명한 128,500,000원 유치권 신고가 존재합니다. 또한 단지 내 참고 거래는 최근 -11.3%의 하락 추세이며, 본건과 용도·면적이 달라 소매점의 적정 가격을 입증하지 못합니다. 이 때문에 유찰 후 최저가가 낮아진다고 하더라도 곧바로 수익성이 확보된다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 D등급 — 입찰 보류 및 선행 권리 검증이 필요한 물건입니다. 가장 먼저 확인할 사항은 유치권의 실제 성립 가능성, 김종희의 대항력, 그리고 다수 임차인의 점유관계입니다. 이 문제들이 해결되고 별도의 상업용 시세 검증까지 마쳐야 비로소 합리적인 입찰가를 판단할 수 있습니다.