인천지방법원 2026타경31343. 부천 소사구 심곡본동에 위치한 월드메르디앙소사역 101동 1층 106호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 집합건물 등기와 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 일반 아파트 경매처럼 주거 세대 거래가격을 그대로 적용하거나, 감정가에서 유찰 할인율만 계산해 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

현 소유자는 해피이엔씨주식회사입니다. 2025년 4월 3일 거래가액 573,676,803원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 양동농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 가압류가 잇따라 등기되었으며, 근저당권자인 양동농업협동조합이 청구금액 2,657,303,988원으로 임의경매를 신청했습니다.

권리분석의 핵심은 단순한 채권액의 크기가 아닙니다. 등기된 후순위 권리는 소멸하더라도, 선순위 임차보증금과 매각으로 소멸하지 않는 법률상 부담은 별도로 검토해야 한다는 점입니다. 이 사건에서는 대항력 임차인, 대항력 미상 임차인, 그리고 유치권 신고가 동시에 문제 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 선순위 인수의 차이

말소기준권리는 2025년 4월 3일 설정된 양동농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 및 그 이후의 가압류 9건, 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리됩니다. 등기부상 과거 신탁 및 다른 근저당권 등기는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기된 후순위 금융채권 자체를 매수인이 모두 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 등기권리가 소멸한다고 점유 관계까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 김유미의 전입신고일은 2020년 8월 24일로 말소기준일보다 앞섭니다. 현황조사에 따른 대항력 판정과 배당 시뮬레이션에서는 김유미의 보증금 40,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리했습니다. 김종희는 보증금이 확인되지만 전입신고일이 불분명해 별도 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5개 주체

현황조사에서 확인되는 임차인은 개인 3명과 법인 2개, 총 5개 주체입니다. 보증기관이 임차인 지위를 대위·승계한 중복 신고는 포함되어 있지 않습니다. 대항력 판단은 말소기준일인 2025.04.03을 중심으로 각 임차인의 전입신고일과 점유·계약 관계를 구분해야 합니다.

대항력 판정은 현황조사 및 전입신고일 기준입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않은 항목이 있으며, 실제 우선변제 및 인수 범위는 점유·계약·사업자등록 등 관련 요건과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 유치권 신고 — 성립 여부 불분명

2026년 8월 24일 주식회사 금오성으로부터 인테리어 공사대금 128,500,000원에 관한 유치권 권리신고서가 접수되었습니다. 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다.

이 사건에서 유치권 위험을 가볍게 볼 수 없는 또 하나의 이유는 경계벽이 제거된 상태라는 매각조건입니다. 상가 공간의 실제 사용 상태와 점유 영역, 인테리어 공사의 범위가 서로 연결될 가능성이 있으므로, 서류 확인과 함께 현장 점유관계를 정밀하게 검토해야 합니다.

④ 시세 비교 — 주거 거래를 상가 시세로 착각하면 안 된다

월드메르디앙소사역의 거래자료에는 주거 세대의 실거래가가 확인됩니다. 전체 9건의 평균 거래금액은 378,777,777원이지만, 과거 거래가 포함되어 있으므로 가격 흐름을 판단할 때는 최근 12개월 평균 353,750,000원과 2026년 9월 최신 거래 330,000,000원을 우선 살펴봐야 합니다. 최근 거래가격 추세는 -11.3%로 하락 방향입니다.

이 건은 감정가 대비 할인율보다 동일하거나 유사한 1층 근린생활시설의 거래가격, 실제 임대수익, 공실 위험, 권리 및 점유 관련 비용을 확인하는 것이 우선입니다. 특히 주거 세대 가격이 최근 하락하는 흐름까지 보이므로, 과거 전체 평균을 사용해 매입가격을 긍정적으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 918,000,000원 가정)

매각대금 918,000,000원 중 추정 집행비용 11,580,000원을 제외한 906,420,000원이 양동농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 예상배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여도 0원입니다.

배당 계산상 채권 총액은 6,559,571,913원, 채권자 배당 총액은 906,420,000원, 미배당 채권액은 5,653,151,913원입니다. 다만 이 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 매수인 기본 인수액은 별도로 산정된 김유미 보증금 40,000,000원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 배당요구와 확정된 채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 유치권 신고액과 김종희의 추가 인수 가능액은 기본 인수금액에 합산하지 않았습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수는 남는다

현재는 0회 유찰된 신건입니다. 아래 시나리오는 제시된 회차별 예정가격과 동일한 기본 인수보증금 40,000,000원을 적용한 것입니다. 유찰되면 낙찰대금 부담은 줄어들 수 있지만 대항력 임차인의 보증금 인수가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

실질취득은 각 회차 최저매각가에 김유미 인수보증금 40,000,000원을 더한 기본 계산입니다. 김종희 관련 추가 인수 가능성, 유치권 분쟁·해결 비용, 취득세, 명도비, 관리비 등은 포함되지 않았습니다. 회차별 가격은 실제 매각 결과가 아닙니다.

김유미의 보증금이 배당되지 않는다는 가정에서는 낙찰가가 낮아져도 기본 인수액 40,000,000원은 그대로 유지됩니다. 반면 보증금보다 낮은 낙찰가에서 대항력 있는 보증금 잔액을 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

이 사건의 제시된 회차별 가격은 모두 김유미 보증금 40,000,000원보다 높으며, 해당 보증금은 전 회차에서 전액 인수로 산정되어 있습니다. 따라서 각 회차의 기본 실질취득금액은 표와 같이 계산됩니다. 그러나 유찰 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 근린생활시설의 직접 비교 가능한 시세부터 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 부천역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부천역이 위치합니다. 본건 남측은 폭 약 35m 내외의 포장도로에 접합니다. 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물과 이용. 2023년 8월 28일 준공된 월드메르디앙소사역으로 집계 세대수는 120세대입니다. 대상 호실은 1층이며 감정상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 경계벽 제거 상태와 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 토지 이용상황은 상업용이며 토지면적은 3,261.2㎡입니다. 감정자료상 공시지가 단가는 2,984,000원/㎡, 지형은 평탄한 부정형입니다. 해당 토지 전체 면적을 경매 호실의 전유면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 자연녹지지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점 적용 여부와 실제 허가대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 경계벽 제거 상태 및 유치권 신고는 별도 검토가 필요한 사항입니다.
• 환금성. 단지 내 주거 세대 거래는 확인되지만 해당 1층 근린생활시설의 직접 비교 가능한 거래가격은 확인되지 않습니다. 상업시설은 임대수요, 공실, 점포 형태, 실제 접근성, 점유·권리관계에 따라 매매가격과 환금성이 크게 달라질 수 있어 신중한 평가가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 김유미 대항력·보증금 확인. 2020.08.24 전입 및 실제 점유, 계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 기본 분석에서는 40,000,000원 전액 인수로 계산되어 있습니다.
• 김종희 추가 인수 위험. 전입신고일과 점유 개시일이 미상입니다. 보증금 5,000,000원에 대해 대항력이 성립하는지 확인하기 전까지 인수 가능성을 배제하지 않아야 합니다.
• 법인 임차인 및 실제 점유 확인. 주식회사 리퍼마켓코리아, 주식회사 탄탄을 포함해 각 점유 주체와 사용 범위를 확인해야 합니다. 근린생활시설의 특성상 사업자등록, 임대차계약 및 실제 점유 요건도 함께 살펴야 합니다.
• 유치권의 실체. 주식회사 금오성이 신고한 128,500,000원 공사대금에 대해 계약서, 공사내역, 지급관계, 점유 여부, 유치권 성립요건과 다툼 가능성을 확인해야 합니다.
• 일괄매각·경계벽 제거 상태. 106호의 법적 구분과 실제 공간 구성, 연결된 다른 호실의 점유 및 출입 관계를 확인해야 합니다. 경계벽의 복구 또는 이용 제한 가능성도 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 기본 실질취득액은 958,000,000원입니다. 다른 면적의 주거 세대 거래가 아니라 동일하거나 유사한 근린생활시설의 매매·임대자료로 취득가격의 적정성을 판단해야 합니다.
• 배당·채권관계. 청구금액 2,657,303,988원과 근저당 채권최고액 3,120,000,000원을 구분하고, 실제 채권계산서, 조세채권 및 임차인의 우선변제 관계를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비·세금. 다수 점유자와 유치권 신고인이 존재하므로 인도 가능성, 체납 관리비, 취득세 및 추가 비용을 매입자금과 별도로 점검해야 합니다.
• 원본서류 최종 대조. 2026.11.03 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서 및 점유관계를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — "후순위는 소멸하지만, 위험까지 소멸하지는 않는다"

이 사건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2025.04.03 양동농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 9건과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 이 사실만으로 권리관계가 깨끗하다고 평가하기는 어렵습니다.

말소기준보다 먼저 전입한 김유미의 보증금 40,000,000원이 기본 인수액으로 계산되어 최저가 기준 실질취득금액은 958,000,000원입니다. 김종희의 보증금 5,000,000원은 대항력 여부가 확인되지 않았고, 금오성의 인테리어 공사대금 128,500,000원 유치권 신고도 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 일괄매각과 경계벽 제거 상태까지 겹칩니다.

가격도 명쾌하지 않습니다. 단지 내 주거 세대의 최근 12개월 평균은 353,750,000원, 최신 거래는 330,000,000원이며 거래 추세도 -11.3% 하락했습니다. 다만 이 거래들은 본건과 용도·면적이 달라 직접적인 적정가격을 제시하지 못합니다. 현재 최저가나 유찰 후 예상가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

결론적으로 이 물건은 기본 인수보증금이 존재하고, 추가 임차보증금 위험과 유치권 분쟁 가능성이 남으며, 상업시설의 적정 시세도 검증되지 않은 고위험 경매입니다. 현재 자료만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리·점유 위험 해소와 직접 비교 가능한 상가 시세 확보가 선행되어야 하는 물건입니다.