인천지방법원 2026타경31343. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 월드메르디앙소사역 101동 1층 103호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기사항은 집합건물이고 감정평가서상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 같은 기준으로 가격을 판단할 물건이 아닙니다. 특히 매각물건명세서에는 일괄매각 및 경계벽 제거가 기재돼 있어, 호실별 구분과 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
현재 소유자는 해피이엔씨주식회사입니다. 2025.04.03 소유권이전과 함께 양동농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류가 잇따라 등기됐으며, 양동농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 2,657,303,988원입니다.
이번 사건에서 중요한 것은 채권 규모 자체보다 매각 이후에도 남을 수 있는 권리입니다. 등기상 후순위 가압류는 소멸하더라도 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금과 성립 여부가 다투어지는 유치권은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 776-2 월드메르디앙소사역 101동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로 287 |
| 물건종류 | 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 경계벽 제거 상태 |
| 소유자 | 해피이엔씨주식회사 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2025.04.03 · 거래가액 509,517,827원 |
| 감정가 / 최저가 | 824,000,000원 / 824,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 양동농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,657,303,988원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.03 · 양동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 문제
말소기준권리는 을구 5번 양동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 설정일은 2025.04.03입니다. 이후 설정된 가압류 9건과 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그보다 앞서 설정됐던 한국투자저축은행 등의 근저당권과 국 명의 납세담보 근저당권, 메디콕스 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 최초 신탁등기도 말소됐으며 현재 소유권은 해피이엔씨주식회사 명의입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 인수에 주의
현황조사상 임차인은 총 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 보증금은 서로 다른 임차인의 금액입니다. 다만 각자의 대항력과 배당 여부가 같지는 않습니다.
| 임차인 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김유미 | 2020.08.24 | 40,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 | 전액 인수 40,000,000원 |
| 김종희 | 미상 | 5,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 | 추가 인수 여부 미상 |
| 이희영 | 2025.10.14 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 | 원칙적 소멸 |
| 주식회사 리퍼마켓코리아 | 2025.11.24 | 11,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 | 원칙적 소멸 |
| 주식회사 탄탄 | 2025.11.24 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 | 원칙적 소멸 |
대항력은 현재 확인된 권리관계에 따른 판정입니다. 상가의 대항요건과 점유·사업자등록 등 실제 요건, 배당요구 및 임대차의 존속 여부는 원본과 현장을 통해 최종 확인해야 합니다.
이희영은 보증금 20,000,000원에 월차임 1,500,000원, 주식회사 리퍼마켓코리아는 보증금 11,000,000원에 월차임 1,100,000원, 주식회사 탄탄은 보증금 10,000,000원에 월차임 1,000,000원입니다. 세 임차인의 신고일은 모두 말소기준권리 이후로 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다. 다만 배당 여부와 실제 점유·명도 문제는 별개로 확인해야 합니다.
③ 유치권 신고 — 공사대금 128,500,000원
유치권은 신고했다는 사실만으로 성립하지 않습니다. 실제 공사채권의 존재와 변제기, 목적물과의 관련성, 적법한 점유, 경매개시 전후 점유 경위 등을 검토해야 합니다. 특히 본건은 일괄매각이며 경계벽이 제거된 상태이므로 어떤 부분을 누가 점유하고 있는지 확인하는 과정이 중요합니다.
실질취득액 864,000,000원에는 유치권 신고액 128,500,000원을 기계적으로 더하지 않았습니다. 성립 여부가 확정되지 않은 청구액을 매수인이 자동으로 인수한다고 볼 수 없기 때문입니다. 그러나 실제 점유 회복 비용이나 분쟁 위험까지 없다고 볼 수도 없습니다.
④ 시세 비교 — 수치상 고가, 그러나 비교대상 불일치
월드메르디앙소사역의 실거래 자료에는 총 9건이 제시돼 있습니다. 전체 평균은 378,777,777원, 최근 12개월 4건 평균은 353,750,000원이며, 최신 거래가는 330,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -11.3%로 하락하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 76.28㎡ | 22 | 330,000,000원 |
| 2026.08 | 74.96㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 63.98㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 64.13㎡ | 17 | 405,000,000원 |
| 2025.09 | 63.98㎡ | 16 | 410,000,000원 |
| 2025.08 | 76.28㎡ | 23 | 360,000,000원 |
| 2025.02 | 64.13㎡ | 9 | 411,000,000원 |
| 2024.05 | 80.45㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2024.04 | 63.98㎡ | 20 | 423,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 353,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 378,777,777원 |
제시된 가격지표로만 계산하면 최저매각가 824,000,000원은 최근 평균 353,750,000원의 232.9%입니다. 김유미 보증금을 더한 실질취득액 864,000,000원은 이보다 더 높습니다. 그러나 비교 표본 자체가 동일 면적·동일 용도 거래가 아니므로 이러한 배율만으로 본건의 정확한 고평가 정도를 산출할 수는 없습니다.
다만 최근 거래 추세가 -11.3%이고, 신건 최저가가 참고 거래지표를 크게 웃도는 상황에서 저렴하다는 판단이나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 가격 메리트를 판단하려면 본건과 같은 1층 근린생활시설의 거래·임대수익·면적·일괄매각 범위를 기준으로 재평가해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 824,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,640,000원 |
| 매수인 인수 · 김유미 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 양동농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 813,360,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 30,711,218원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 879,333,092원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2025제10차유동화전문 유한회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 181,779,287원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 국민은행 | 20,498,316원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 1,439,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 | 61,050,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 전기공사공제조합 | 57,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 10,640,000원을 제외한 매각대금 813,360,000원이 양동농업협동조합에 배당되고, 나머지 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 산정됩니다.
채권자 총 청구액은 6,559,571,913원, 예상 배당총액은 813,360,000원, 미배당액은 5,746,211,913원입니다. 후순위 채권의 미배당액 전체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 반면 김유미의 보증금 40,000,000원은 별도의 인수 대상으로 남습니다.
위 배당은 제시된 추정 배당순위에 따른 시뮬레이션입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권액·우선순위와 배당요구 결과 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 별개로 인수액은 남는다
제시된 회차별 예상 매각가와 김유미 보증금 인수를 합산하면 다음과 같습니다. 유찰로 입찰가격이 낮아져도 대항력 임차인의 보증금 40,000,000원은 자동 소멸하지 않습니다.
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 824,000,000원 | 40,000,000원 | 864,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 659,200,000원 | 40,000,000원 | 699,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 527,360,000원 | 40,000,000원 | 567,360,000원 |
각 회차 실질취득액은 예상 매각가에 김유미 보증금 40,000,000원을 합산한 값입니다. 김종희의 추가 인수 가능성, 유치권 관련 분쟁비용, 취득세·명도비 등은 별도입니다. 실제 유찰 및 차회 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천역 동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부천역 및 버스정류장이 가까워 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 실제 용도. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 일괄매각 및 경계벽 제거 상태로, 개별 호실 경계와 점유관계 확인이 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 21~23층 건물 내 1층 상가 부분입니다. 위생·급배수 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·자연녹지지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 상대보호구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 3,261.2㎡, 공시지가 2,984,000원/㎡입니다. 해당 면적은 토지 전체 지표이며 개별 매각 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 소매점 용도의 1층 상가이며 경계벽 제거와 일괄매각 조건이 있습니다. 입지상 교통 접근성은 무난하지만, 상가 공실·임대료·개별 호실 이용 가능성 등에 대한 별도 수익성 검토가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김유미 임차권. 대항력 발생요건, 실제 점유 및 보증금 40,000,000원의 미배당 인수 범위를 매각물건명세서·현황조사·관련 증빙과 대조하세요.
- 김종희 임차권. 전입신고일과 실제 점유·대항요건을 확인해 보증금 5,000,000원의 추가 인수 가능성을 판단하세요.
- 후순위 임차인 명도. 이희영, 리퍼마켓코리아, 탄탄의 점유 구역과 임대차 종료·인도 절차를 확인하세요.
- 유치권 성립 여부. 금오성의 공사계약서, 공사대금 채권, 점유 개시시점, 현장 점유 상태를 확인하세요. 신고액 128,500,000원을 확정 인수액으로 취급해서도, 위험이 없다고 배제해서도 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 경계벽 제거 상태와 감정평가서상 제101호 외 8개호 기재를 대조하고, 실제 매각 대상 호실 및 면적을 확정하세요.
- 가격 검증. 다른 면적의 고층 거래를 본건 1층 소매점 시세로 사용하지 말고 동일 용도 상가 실거래와 임대수익으로 별도 평가하세요.
- 배당·조세. 청구액과 채권최고액을 구분하고 당해세, 최우선변제 및 미납 관리비 등을 확인하세요.
- 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 법원 매각공고의 최신 변경사항을 입찰 전 재확인하세요.
가격 매력: 확인 불가·보수적. 최저가 824,000,000원과 실질취득액 864,000,000원에 비해 참고 실거래지표는 낮지만, 면적·용도가 불일치해 공정한 가격 비교가 불가능합니다.
환금성: 추가 검증 필요. 1층 소매점, 일괄매각, 경계벽 제거 상태와 점유관계가 재매각 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 남는 위험이 중요하다”
이 사건의 핵심은 양동농업협동조합의 근저당권이나 수많은 후순위 가압류가 아닙니다. 그 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 더 중요한 것은 김유미의 선순위 보증금 40,000,000원, 김종희의 대항력 미상 문제, 그리고 금오성의 유치권 신고 128,500,000원입니다.
신건 낙찰가를 기준으로 이미 실질취득액이 864,000,000원에 이르고, 이는 유치권 관련 비용이나 다른 불확실한 인수액을 제외한 금액입니다. 최근 실거래 지표는 하락 추세를 보이지만, 비교 대상이 본건 상가와 달라 그 평균을 그대로 적정시세로 사용할 수 없습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 권리 확인 우선입니다. 유치권의 성립 여부와 실제 점유, 일괄매각 대상 범위, 선순위 임차인의 인수채무가 확정되고 동일 용도 상가의 적정가격이 검증돼야 비로소 입찰 가능성을 판단할 수 있습니다. 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 확보되는 물건은 아닙니다.
