인천지방법원 2026타경31343. 부천역 동측 인근에 위치한 월드메르디앙소사역 제103동 제1층 제110호입니다. 물건 분류에는 대지로 표시되지만, 등기상 집합건물이며 감정평가서에 기록된 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 오피스텔로 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.

현재 소유자는 해피이엔씨주식회사로, 2025년 4월 3일 거래가액 767,177,543원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 양동농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,120,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이를 기준으로 2026년 다수의 가압류가 뒤따랐습니다. 이후 양동농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 승부처는 가압류가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 점유요건을 갖춘 것으로 분석된 임차인, 그리고 대항력 판단이 끝나지 않은 임차인이 존재한다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다

말소기준권리는 2025년 4월 3일 접수된 을구 5번 양동농업협동조합 근저당권입니다. 2026년에 설정된 신용보증기금·중소기업은행·기술보증기금 등 가압류 8건과 임의경매개시결정은 모두 이보다 후순위로, 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기, 한국투자저축은행 등 관련 근저당, 국 명의 납세담보 근저당, 메디콕스 근저당은 이미 말소된 내역입니다. 소유권 관련 등기와 근저당권 설정 시점의 관계는 명확하지만, 매각으로 소멸하는 금융기관 권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차인의 권리는 구분해야 합니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 5명

확인되는 임차인은 김종희, 이희영, 주식회사 리퍼마켓코리아, 주식회사 탄탄, 김유미입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고로 분류된 사람은 없으므로 실제 임차인은 5명으로 봅니다.

이 물건은 공부상 근린생활시설이므로, 상가임대차의 대항력 판단에는 단순 전입일뿐 아니라 사업자등록, 건물 인도, 임대차계약 및 점유의 연속성이 중요합니다. 특히 김유미의 선순위 점유와 김종희의 미확정 점유를 확인하지 않은 채 입찰하는 것은 위험합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 하락, 그러나 비교 대상부터 다르다

월드메르디앙소사역은 120세대, 사용승인일은 2023.08.28입니다. 확인된 실거래 9건의 평균은 378,777,777원입니다. 그러나 이 평균에는 과거 높은 가격의 거래도 포함되어 있으므로, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래, 그리고 가격 추세를 우선 확인해야 합니다.

최신 거래는 2026년 9월 330,000,000원이며, 최근 12개월 거래 평균은 353,750,000원입니다. 거래 추세는 이전 기간 대비 -11.3%로 하락하는 흐름입니다. 경매 최저가는 최근 12개월 평균의 180.9%에 해당합니다.

감정가 640,000,000원뿐 아니라 확인된 임차보증금 인수액을 합산한 실질취득 약 680,000,000원을 기준으로 투자 타당성을 판단해야 합니다. 현재 참고 거래들의 가격은 이보다 낮고 최근 추세도 하락하고 있지만, 주거용과 근린상가는 수익구조와 거래 단위가 달라 직접적인 할인율을 산정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)

감정가와 같은 가격에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용 8,800,000원을 공제하면 631,200,000원이 양동농업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

전체 채권액 6,528,860,695원 · 채권자 예상배당 631,200,000원 · 미배당액 5,897,660,695원. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다. 김유미 보증금 40,000,000원은 배당금이 아니라 매수인의 별도 인수 부담으로 표시했습니다.

유찰 시 예상 배당과 실질취득 변화

유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 임차인의 보증금 인수액 40,000,000원은 현재 시뮬레이션에서 그대로 남습니다. 따라서 낙찰가만 볼 것이 아니라 낙찰가에 인수보증금을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

유찰 시나리오는 실제 낙찰 결과가 아닌 가정치입니다. 실질취득액은 김유미 보증금 인수 40,000,000원만 반영했으며, 김종희 관련 추가 위험과 취득세·명도비용·관리비 등은 제외했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 심곡본동 소재 부천역 동측 인근입니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 상업·업무용 건물이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있습니다. 대중교통 및 차량 교통여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 21~23층 건물 내 1층 근린생활시설입니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로, 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 도로 조건. 남측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고, 방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 개별 호실의 적용 범위는 확인이 필요합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 3,261.2㎡로 기재되어 있으며, 공시지가 지표는 2,984,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적을 110호의 독립적인 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 외벽은 석재 붙임과 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐습니다.
• 환금성. 상업용 시설은 주거용과 매수층이 다르고, 임대차계약과 실제 점유 공간에 따라 거래 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 주거용 거래의 최근 하락 추세(-11.3%)는 주변 시장을 검토할 때 참고할 신호이지만, 이 점포의 직접적인 가격 하락률로 사용할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김유미의 선순위 대항력 확인. 2020.08.24 기준일과 2025.04.03 말소기준권리의 선후관계를 확인하고, 임대차계약서·점유·사업자등록·확정일자와 보증금 반환 여부를 검증해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 40,000,000원입니다.
• 김종희의 대항력 가능성 확인. 전입신고일이 미상으로, 보증금 5,000,000원에 대한 추가 인수 여부가 확정되지 않았습니다. 관련 서류와 점유 시점을 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 5명의 점유 범위 구분. 이희영·리퍼마켓코리아·탄탄의 후순위 관계뿐 아니라 각 임차인이 어느 점포, 어느 부분을 점유하는지 현장 확인이 필요합니다.
• 실질취득액 기준 자금계획. 신건 최저가 640,000,000원에 김유미 인수액 40,000,000원을 더한 약 680,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다. 추가 인수위험과 취득비용은 별도입니다.
• 상가 실거래 직접 확인. 최근 12개월 거래 평균 353,750,000원은 다른 면적의 주거용 거래입니다. 동일 건물 1층 소매점 또는 유사 근린생활시설 거래사례로 640,000,000원의 가격 적정성을 검증해야 합니다.
• 임대수익의 귀속과 지속성. 여러 임차인의 보증금과 월차임이 기재되어 있지만 점유 범위가 특정되지 않았습니다. 해당 110호에 귀속되는 실제 임대차계약과 차임 수납 상황을 확인해야 합니다.
• 공동담보·등기 원본 확인. 채권최고액 3,120,000,000원의 공동담보 근저당과 후순위 가압류 8건의 말소 예정 관계를 최종 등기부, 매각물건명세서, 법원 기록으로 대조해야 합니다.
• 명도·관리비 및 세금 확인. 실제 점유자가 다수인 만큼 명도 협의와 인도 절차를 검토하고, 미납 관리비 및 우선 배당되는 조세채권 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·용도 제한 확인. 일반상업지역·자연녹지지역, 철도보호지구, 상대보호구역 및 토지거래허가 관련 적용 사항을 개별 호실 기준으로 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 매각기일은 2026.11.03입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기부, 현황조사, 임차인의 권리신고 및 배당요구 내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 6.4억이 아니라, 실질취득 6.8억을 보라”

이 사건은 단순히 금융기관 근저당과 후순위 가압류가 붙은 물건이 아닙니다. 말소기준권리 이후 가압류 8건은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 김유미의 선순위 대항력 있는 보증금 40,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다. 여기에 김종희의 보증금 5,000,000원에 대해서는 대항력 판단이 남아 있습니다.

가격도 신중하게 접근해야 합니다. 신건 최저가는 640,000,000원이지만 확인된 보증금 인수를 더하면 실질취득 약 680,000,000원입니다. 동일 단지의 최근 12개월 실거래 평균은 353,750,000원, 최신 거래는 330,000,000원이고 거래 추세는 -11.3%입니다. 다만 이는 주거용·면적 불일치 거래이므로 이 상가의 직접 시세로 볼 수 없습니다.

결국 이 물건은 권리 인수 부담이 확인되고, 추가 임차위험이 남아 있으며, 가격 적정성까지 검증되지 않은 신건입니다. 부천역 인근이라는 입지 요인만으로 이러한 위험을 상쇄할 수는 없습니다. 종합 판단은 D등급, 현 단계 입찰 보류 및 정밀 실사 우선입니다. 가격상 매력을 논하려면 동일 용도의 실제 거래와 임대수익을 먼저 확인하고, 모든 임차인의 인수관계를 확정해야 합니다.