서울남부지방법원 2026타경28. 구로동 지하이시티 제4층 제401호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가상 현황은 401호부터 407호까지 상호 스튜디오 그리다가 일괄 사용 중이며, 401호~404호와 405호~407호는 각 호수의 경계벽을 제거해 이용하고 있습니다. 이번 401호는 감정가 724,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 463,360,000원까지 내려왔습니다.
하지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2023.07.10 설정된 부산은행 근저당권 3,740,000,000원이며 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 점유관계입니다. 2019.05.15 전입한 스튜디오그리다·임종열은 보증금 140,000,000원에 대항력이 있고 우선변제권은 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 또 2020.03.12 전입한 태권브이티비애니·김의건은 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경28 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제401호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 이용상태 | 현황 401호~407호를 상호 스튜디오 그리다로 일괄 사용 |
| 소유자 | 주식회사칵테일미디어 |
| 감정가 / 최저가 | 724,000,000원 / 463,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,561,697,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차관계가 핵심
등기부만 보면 말소기준권리인 부산은행 근저당 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 부산은행의 후순위 근저당 220,000,000원, 정용갑 가압류 45,420,944원, 기술보증기금 가압류 641,580,000원, 신용보증기금 가압류 950,000,000원과 이후 압류도 매수인이 등기상 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 관계
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스튜디오그리다,임종열 | 401호 | 2019.05.15 | 140,000,000원 | 11,200,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사,정현 | 401호 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태권브이티비애니,김의건 | 미상 | 2020.03.12 | 미상 | 200,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유관계는 보증기관의 대위·승계 신고 없이 위 점유자들로 확인됩니다. 특히 보증금과 전입일이 모두 명확한 스튜디오그리다·임종열의 140,000,000원은 현재 배당계산에서도 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 반면 태권브이티비애니·김의건은 대항력은 있으나 보증금이 미상이고, 점포는 전입일 자체가 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가 4.63억이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 463,360,000원입니다. 여기에 확정적으로 인수되는 스튜디오그리다·임종열 보증금 140,000,000원을 더하면 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 603,360,000원입니다. 이는 취득세·명도비용 같은 부대비용을 더하기 전이며, 태권브이티비애니·김의건의 보증금이 미상이라 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확인 가능한 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 463,360,000원 | 140,000,000원 | 603,360,000원+α |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 370,688,000원 | 140,000,000원 | 510,688,000원+α |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 296,550,400원 | 140,000,000원 | 436,550,400원+α |
④ 예상배당표 (매각가 463,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,033,600원 |
| 인수 · 스튜디오그리다,임종열 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,740,000,000원 | 456,326,400원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 정용갑 | 45,420,944원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 641,580,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 5,597,000,944원, 예상 배당액은 456,326,400원이며 미배당은 5,140,674,544원입니다. 스튜디오그리다·임종열 보증금 140,000,000원은 배당에서 빠져 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 현황 401호~407호를 일괄 사용 중입니다.
- 호실 경계. 401호~404호, 405호~407호는 각각 경계벽을 제거해 일괄 이용하고 있으며 수도는 개별 설치돼 있습니다. 관리사무실 진술상 벽체 철거·설치는 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 4층이며 사용승인일은 2018.08.20입니다. 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 구로남초등학교 남동측 인근으로 지식산업센터, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면, 토지면적 7,056㎡, 공시지가 6,165,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 140,000,000원 인수 전제. 최저가 463,360,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 확인 가능한 실질취득은 603,360,000원부터 시작합니다.
- 태권브이티비애니·김의건 보증금 확인. 2020.03.12 전입으로 말소기준보다 빠른데 보증금이 미상입니다. 추가 인수액을 확인하기 전에는 최종 부담액을 확정할 수 없습니다.
- 점포 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부도 확정되지 않습니다.
- 401~407호 일괄 사용 확인. 경계벽 제거 상태와 실제 점유범위, 원상복구·분할사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공장·지식산업센터 적합성 확인. 용도와 국가산업단지·산업시설구역 규제를 전제로 향후 직접 사용·임대·재매각 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 2회 유찰 자체만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 64%”보다 중요한 1.4억+α
이 사건은 숫자만 보면 감정가 724,000,000원에서 463,360,000원까지 내려와 2회 유찰의 가격 매력이 커 보입니다. 그러나 확정 인수되는 임차보증금 140,000,000원을 포함하면 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 603,360,000원입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 태권브이티비애니·김의건의 보증금이 미상이라 추가 인수 가능성도 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 인수는 정리되지 않습니다. 더구나 공장(지식산업센터) 용도에 401호~407호가 일괄 사용되는 물건이라 일반 주거용 집합건물보다 점유·원상복구·재임대·환금성 검토가 복잡합니다. 실거래 비교자료도 없어 “2회 유찰 = 싸다”라는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리와 점유를 모두 확인한 뒤 실질취득 총액으로 판단해야 하는 고주의 사건입니다.
