서울남부지방법원 2026타경28. 구로동 지하이시티 제4층 제407호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현황은 401호부터 407호까지 ‘스튜디오 그리다’가 일괄 사용 중입니다. 특히 401호~404호, 405호~407호는 각 호수의 경계벽을 제거해 일괄 이용하고 있다는 내용이 있어, 제407호만의 등기상 구획과 실제 점유관계를 분리해 확인하는 것이 중요합니다.
권리관계의 말소기준은 2023.07.10. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 이후의 부산은행 추가 근저당, 기술보증기금·신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입이 확인된 임차인이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경28 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 401호~407호 일괄 사용 |
| 소유자 | 주식회사칵테일미디어 |
| 감정가 / 최저가 | 720,000,000원 / 460,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,561,697,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 19층 건물 내 제4층 · 사용승인일 2018.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차 인수는 남는다
현재 소유권은 주식회사칵테일미디어입니다. 2018년 중소기업은행 근저당은 2020.08.28. 이미 말소됐고, 2020.08.28. 설정된 하나자산신탁 신탁등기도 2023.07.10. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 부산은행 채권최고액 3,740,000,000원 근저당입니다.
② 임차·점유 분석 — 알려진 140,000,000원에 미상 위험이 더 있다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스튜디오그리다,임종열 | 401호 | 2019.05.15 | 140,000,000원 | 11,200,000원 | 대항력 有 | 미상 |
| 흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사,정현 | 401호 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회사 태권브이티비애니,김의건 | 미상 | 2020.03.12 | 미상 | 200,000원 | 대항력 有 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 0원 표기 · 확인 필요 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
알려진 인수액은 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 140,000,000원입니다. 현재 최저가 460,800,000원에 낙찰된다고 가정하면 알려진 실질취득은 600,800,000원입니다. 그러나 주식회사 태권브이티비애니,김의건의 보증금은 확인되지 않았으므로, 실제 실질취득액은 600,800,000원보다 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%보다 ‘실질취득’을 먼저 본다
현재 최저매각가는 460,800,000원으로 감정가 720,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 2회 유찰에 따른 큰 할인처럼 보이지만, 알려진 인수액 140,000,000원을 합치면 최저가 기준 실질취득은 600,800,000원 이상입니다. 여기에 보증금 미상인 대항력 임차인 위험까지 남아 있습니다.
따라서 이 물건에서는 “감정가 대비 얼마나 떨어졌는가”보다 “낙찰가 + 실제 인수보증금이 얼마인가”가 입찰가 판단의 출발점입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 460,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,008,000원 |
| 인수 · 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,740,000,000원 | 453,792,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 641,580,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 460,800,000원 가정 시 채권자 총 청구 5,551,580,000원 중 453,792,000원이 배당되고, 미배당은 5,097,788,000원입니다. 알려진 임차보증금 140,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 현황 401호~407호를 ‘스튜디오 그리다’가 일괄 사용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 제4층이며 사용승인일은 2018.08.20입니다.
- 입지. 구로남초등학교 남동측 인근으로 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 동남측으로 노폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면이며 공시지가는 6,165,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 최저가 460,800,000원에 알려진 인수보증금 140,000,000원을 더한 600,800,000원을 출발점으로 보세요.
- 미상 임차보증금 확인. 2020.03.12. 전입한 주식회사 태권브이티비애니,김의건의 보증금 규모가 실질취득액을 추가로 높일 수 있습니다.
- 점유범위 확인. 401호~404호, 405호~407호 경계벽이 제거돼 일괄 사용 중이므로 제407호의 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일, 확정일자, 배당요구, 보증금과 실제 점유를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 2회 유찰로 감정가 64%가 됐어도 알려진 인수액과 미상 인수위험이 남으므로 최저가만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 용도·규제 확인. 공장(지식산업센터) 이용 및 국가산업단지·산업시설구역 관련 제한을 실제 취득·사용 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — “460,800,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 인수보증금입니다. 현재 최저가는 460,800,000원이지만 알려진 대항력 임차보증금 140,000,000원이 매수인에게 넘어가므로, 최저가 기준 알려진 실질취득은 600,800,000원 이상입니다. 더구나 별도의 대항력 임차인은 보증금이 확인되지 않았고, 401호~407호가 경계벽을 제거한 채 일괄 사용 중이어서 점유범위 확인도 필수입니다.
부산은행 근저당 이후 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수는 없습니다. 알려진 140,000,000원 인수 + 미상 임차보증금 위험을 모두 확인한 뒤에야 실제 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실질취득액과 점유관계를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
