서울남부지방법원 2026타경28. 구로동 지하이시티 제4층 제404호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 684,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 437,760,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2023.07.10. 부산은행 근저당권이고, 이후 부산은행 추가 근저당·기술보증기금 가압류·신용보증기금 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계와 현황 사용 방식입니다. 2019.05.15 전입한 주식회사 스튜디오그리다·임종열의 보증금 140,000,000원은 말소기준권리보다 선순위이고, 배당 시뮬레이션에서 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영됩니다. 또 2020.03.12 전입한 주식회사 태권브이티비애니·김의건은 보증금과 확정일자가 미상이라, 정확도 원칙상 단정적 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제404호 · 도로명 서울특별시 구로구 디지털로 243 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 401호~407호 일괄 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 건물 제4층 · 사용승인일 2018.08.20 |
| 소유자 | 주식회사칵테일미디어 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 437,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,561,697,428원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.10. 을구 3번 부산은행 근저당권 · 채권최고액 3,740,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 문제는 선순위 점유
현재 말소기준은 2023.07.10. 부산은행 근저당권 3,740,000,000원입니다. 그보다 뒤의 부산은행 근저당권 220,000,000원, 기술보증기금 가압류 641,580,000원, 신용보증기금 가압류 950,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 중소기업은행 근저당권은 2020.08.28. 이미 말소됐고, 하나자산신탁 명의 신탁등기도 2023.07.10. 말소되어 주식회사칵테일미디어로 귀속됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 140,000,000원 인수 + 추가 미상위험
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스튜디오그리다,임종열 | 401호 | 2019.05.15 | 140,000,000원 / 11,200,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 140,000,000원 인수 |
| 흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사,정현 | 401호 | 2024.07.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 태권브이티비애니,김의건 | 미상 | 2020.03.12 | 미상 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 불가 | 미상 | 가능·미상 |
주식회사 스튜디오그리다·임종열의 전입일은 말소기준 2023.07.10.보다 이른 2019.05.15.이고, 배당표에는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 140,000,000원 전액이 매수인에게 승계되는 구조로 반영되어 있습니다. 반면 2020.03.12 전입 점유자는 시점만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이를 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
또한 대상은 제404호이지만, 감정 현황에서는 401호~407호를 ‘스튜디오 그리다’ 상호로 일괄 사용하고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 401호~404호, 405호~407호 각각 경계벽을 제거해 일괄 이용하고 있고, 수도는 개별 설치되어 있으며 벽체 철거·설치가 용이하다는 관리사무실 진술이 기재되어 있습니다. 따라서 404호만의 점유 범위와 인도 상태는 입찰 전에 반드시 원문과 현장에서 다시 특정할 필요가 있습니다.
③ 가격 해석 — 64% 유찰가보다 ‘577,760,000원+α’를 봐야 한다
현재 최저가 437,760,000원만 보면 감정가 684,000,000원의 64%입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 지불하고 끝나는 구조가 아닙니다. 현재 배당표에 반영된 140,000,000원의 임차보증금 인수를 합치면 실질취득은 최소 577,760,000원으로 올라갑니다. 즉 할인율을 감정가 대비 최저가 64%로만 읽으면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 확정 반영 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 437,760,000원 | 140,000,000원 | 577,760,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 350,208,000원 | 140,000,000원 | 490,208,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 280,166,400원 | 140,000,000원 | 420,166,400원 |
각 실질취득액은 해당 회차 낙찰가에 배당표상 매수인 인수 140,000,000원을 단순 합산한 최소치입니다. 보증금 미상 점유에서 추가 인수가 발생하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,777,600원 |
| 인수 · 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 | 140,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,740,000,000원 | 430,982,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 641,580,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 437,760,000원 중 집행비용 6,777,600원을 제외한 430,982,400원이 말소기준 부산은행 근저당권에 배당되고, 그 뒤의 채권에는 배당 여력이 없습니다. 배당대상 채권 총액 5,551,580,000원에 대한 현재 회차 미배당은 5,120,597,600원입니다. 신청채권 3,561,697,428원 역시 전액 만족되지 않습니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 부산은행 을구 3번·4번 근저당권은 공동담보가 기재되어 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 현황은 401호~407호를 ‘스튜디오 그리다’ 상호로 일괄 사용 중입니다.
- 내부 경계. 401호~404호와 405호~407호는 각각 호수 사이 경계벽을 제거해 일괄 이용 중이며, 수도는 개별 설치되어 있고 벽체 철거·설치가 용이하다는 관리사무실 진술이 있습니다.
- 입지. 구로남초등학교 남동측 인근으로, 주위는 지식산업센터·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 6,165,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 내부 경계벽 제거 및 일괄 사용 현황은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 140,000,000원 인수 재확인. 주식회사 스튜디오그리다·임종열의 대항력·보증금·배당관계를 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 2020.03.12 전입한 주식회사 태권브이티비애니·김의건은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 실제 보증금과 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 404호 점유범위 특정. 현황상 401호~407호 일괄 사용, 401호~404호 경계벽 제거 상태이므로 404호만의 물리적 구획·출입·인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 437,760,000원이지만 확정 반영 인수를 더한 최소 실질취득은 577,760,000원입니다.
- 시세 대조. 감정가 대비 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수익 기준을 별도로 대조해야 합니다.
- 산업시설 이용조건 확인. 국가산업단지·산업시설구역 내 공장(지식산업센터)이므로 취득·입주·사용과 관련한 적용 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “577,760,000원+α”
이 물건은 등기부만 놓고 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2023.07.10. 부산은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 선순위 임차보증금과 점유관계가 등기보다 중요합니다.
현재 최저가 437,760,000원에 주식회사 스튜디오그리다·임종열의 보증금 140,000,000원 인수를 더한 최소 실질취득은 577,760,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 2020.03.12 전입 점유자의 추가 승계 가능성도 남습니다. 동시에 401호~407호가 현황상 일괄 사용되고 401호~404호 경계벽이 제거된 상태라 404호의 점유·구획 확인도 필요합니다.
따라서 이 사건은 “두 번 유찰돼 감정가의 64%”라는 숫자보다 “최소 577,760,000원에 미상 임차위험이 더해질 수 있다”는 구조를 먼저 봐야 합니다. 비교 가능한 실거래 기준까지 확인되기 전에는 가격이 싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 등기 후순위는 정리되지만, 임차와 현황 사용관계 확인이 입찰의 선결조건입니다.
