서울남부지방법원 2026타경28. 구로동 지하이시티 4층 402호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정평가 현황에서는 401호부터 407호까지 상호 스튜디오 그리다가 일괄 사용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 401호~404호와 405호~407호의 경계벽을 제거해 일괄 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 402호만의 등기관계뿐 아니라 일괄 점유 중인 임차관계를 함께 봐야 합니다.
말소기준권리는 2023.07.10. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 부산은행 추가 근저당, 기술보증기금·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자입니다. 주식회사 스튜디오그리다,임종열은 2019.05.15. 전입, 보증금 140,000,000원으로 대항력이 있으며 배당표에서도 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경28 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 401호~407호 일괄 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 내 제4층 · 사용승인일 2018.8.20 |
| 소유자 | 주식회사칵테일미디어 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 437,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,561,697,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 점유가 남는다
2018.10.16. 설정된 중소기업은행 근저당은 2020.08.28. 이미 말소됐고, 같은 날 하나자산신탁으로 넘어갔던 신탁관계도 2023.07.10. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.10. 부산은행 채권최고액 3,740,000,000원 근저당입니다. 이후 부산은행 채권최고액 220,000,000원 근저당, 기술보증기금 641,580,000원 가압류, 신용보증기금 950,000,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확인된 1.4억 인수 + 추가 미상 위험
| 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스튜디오그리다,임종열 | 401호 | 2019-05-15 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사,정현 | 401호 | 2024-07-18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태권브이티비애니,김의건 | 미상 | 2020-03-12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사,정현은 2024.07.18. 전입으로 말소기준권리 2023.07.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 태권브이티비애니,김의건은 2020.03.12. 전입으로 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 이 점유자의 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다. 전입일 자체가 확인되지 않은 점포 역시 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다
감정가는 684,000,000원이고 현재 최저가는 2회 유찰된 437,760,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 입찰자가 실제로 부담할 수 있는 금액은 최저가만이 아닙니다. 확인된 인수액 140,000,000원을 합치면 현재 회차의 최소 실질취득액은 577,760,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 437,760,000원 | 140,000,000원 | 577,760,000원 | 5,120,597,600원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 350,208,000원 | 140,000,000원 | 490,208,000원 | 5,207,074,912원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 280,166,400원 | 140,000,000원 | 420,166,400원 | 5,276,135,930원 |
회차가 내려가면 낙찰가는 낮아지지만, 확인된 140,000,000원 인수는 그대로 남습니다. 따라서 3회 유찰 시에도 최소 490,208,000원, 4회 유찰 시에도 최소 420,166,400원이 됩니다. 더 중요한 것은 이 계산에 보증금 미상인 대항력 임차인의 추가 인수액이 포함되지 않았다는 점입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로, 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,777,600원 |
| 인수 · 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,740,000,000원 | 430,982,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 641,580,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 437,760,000원 중 집행비용 6,777,600원을 제외한 430,982,400원이 을구 3번 부산은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권 총 미배당은 5,120,597,600원이며, 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 140,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로남초등학교 남동측 인근으로, 지식산업센터·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 현황은 401호~407호를 스튜디오 그리다가 일괄 사용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 19층 건물의 4층으로, 외벽 석재붙임마감·내벽 인테리어마감·페어글라스창호이며 위생·급배수·승강기·지하주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 노폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 공장용지, 공업용, 평지·사다리형이며 토지면적은 7,056.0㎡, 공시지가는 6,165,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 각종 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 140,000,000원은 현재 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
- 미상 보증금 확인. 주식회사 태권브이티비애니,김의건은 2020.03.12. 전입으로 대항력이 있으므로 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 점포 점유 확인. 전입일이 확인되지 않은 점포는 대항력 가능·미상으로 보고 실제 점유와 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄 사용 상태 확인. 401호~404호, 405호~407호의 경계벽을 제거하고 일괄 이용 중이므로 402호 단독 인도와 벽체 복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 437,760,000원이 아니라 최소 577,760,000원 이상을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 684,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 437,760,000원까지 내려왔지만, 권리상 확인된 인수액만 140,000,000원입니다. 그래서 현재 회차의 최소 실질취득액은 577,760,000원입니다. 더구나 2020.03.12. 전입한 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 부담은 더 커질 수 있습니다. 말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 점만으로 안전형으로 볼 수 없습니다. 확인된 1.4억 인수와 미상 선순위 임차위험을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
