서울남부지방법원 2026타경28. 서울 구로구 구로동 지하이시티 제4층 제403호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정평가상 현황은 401호부터 407호까지 상호 ‘스튜디오 그리다’가 일괄 사용하고 있습니다. 집합건축물대장상 각 호실은 별개지만 401호~404호, 405호~407호는 각 호수의 경계벽을 제거해 이용 중이며, 관리사무실 진술로 수도는 개별 설치되어 있고 벽체 철거·설치가 용이한 상태입니다.
등기상 말소기준은 2023.07.10. 주식회사부산은행 근저당권 3,740,000,000원입니다. 이후 부산은행의 추가 근저당 220,000,000원, 기술보증기금 가압류 641,580,000원, 신용보증기금 가압류 950,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제403호 · 도로명 서울특별시 구로구 디지털로 243 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 401호~407호 일괄 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 내 제4층 · 사용승인일 2018.08.20 |
| 소유자 | 주식회사칵테일미디어 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 437,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,561,697,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 점유는 남는다
현재 말소기준인 부산은행 근저당은 2023.07.10. 설정됐습니다. 2018년 중소기업은행 근저당은 2020.08.28. 이미 말소됐고, 같은 날 하나자산신탁 신탁등기가 들어갔다가 2023.07.10. 신탁재산이 주식회사칵테일미디어로 귀속됐습니다. 이후 설정·가압류된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 인수 140,000,000원에 ‘미상’이 더 있다
| 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계(인수) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스튜디오그리다,임종열 | 401호 | 2019.05.15 | 140,000,000원 | 11,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 140,000,000원 인수 |
| 흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사,정현 | 401호 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 태권브이티비애니,김의건 | 미상 | 2020.03.12 | 미상 | 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
특히 주식회사 태권브이티비애니·김의건은 2020.03.12. 전입으로 날짜만 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. ‘점포’로 표시된 점유관계 역시 전입일·보증금이 특정되지 않아 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 437,760,000원이 곧 취득원가는 아니다
현재 회차 최저매각가는 감정가 684,000,000원의 64%인 437,760,000원입니다. 그러나 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 보증금 140,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 577,760,000원, 감정가의 약 84.5%입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 점유관계에서 추가 인수액이 발생하면 실제 부담은 더 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 437,760,000원 | 140,000,000원 | 577,760,000원 | 5,120,597,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 350,208,000원 | 140,000,000원 | 490,208,000원 | 5,207,074,912원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 280,166,400원 | 140,000,000원 | 420,166,400원 | 5,276,135,930원 |
유찰되면 매각대금은 내려가지만, 이 사건에서 확인된 인수보증금 140,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 따라서 입찰가만 볼 것이 아니라 낙찰대금 + 인수금을 합친 실질취득으로 판단해야 합니다. 확인 가능한 실거래 비교 근거가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,777,600원 |
| 인수 · 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,740,000,000원 | 430,982,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 641,580,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,551,580,000원 중 현재 회차 예상 배당은 430,982,400원, 미배당은 5,120,597,600원입니다. 주식회사 스튜디오그리다·임종열의 보증금 140,000,000원은 배당받는 것이 아니라 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 토지도 공장용지·공업용으로 이용 중입니다.
- 현황. 제4층 401호~407호를 ‘스튜디오 그리다’가 일괄 사용하고 있으며, 401호~404호와 405호~407호의 경계벽을 제거한 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물, 사용승인일 2018.08.20. 위생·급배수·승강기·지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 입지. 구로남초등학교 남동측 인근으로 지식산업센터, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등 지정이 있고, 대로3류·도로·건축선 및 여러 제한구역이 중첩돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 6,165,000원/㎡ · 공장용지 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 · 토지면적 7,056㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 437,760,000원에 알려진 인수 140,000,000원을 더한 577,760,000원을 최소 출발점으로 보세요.
- 선순위 미상 점유 확인. 2020.03.12. 전입의 주식회사 태권브이티비애니·김의건은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 승계 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 점포 점유관계 확인. 전입일·보증금이 특정되지 않은 점유관계도 있어 대항력과 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 403호 실제 점유범위 확인. 401호~407호가 일괄 사용되고 경계벽이 제거돼 있어, 개별 호실 제403호의 물리적 점유·명도 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원상복구·분리비용 확인. 수도는 개별 설치되어 있고 벽체 철거·설치가 용이하다는 관리사무실 진술이 있으나, 실제 제403호 독립 사용을 위한 벽체 설치 상태와 비용을 확인하세요.
- 가격 메리트 단정 금지. 확인 가능한 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·임대차 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “577,760,000원+ 실질취득”이 먼저다
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조지만, 임차인 분석에서 난도가 급격히 올라갑니다. 주식회사 스튜디오그리다·임종열 보증금 140,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어 현재 회차 최소 실질취득은 577,760,000원입니다. 감정가 대비 최저가가 64%라는 표면적 할인율은 인수액을 더하면 약 84.5%까지 축소됩니다.
더 중요한 것은 여기서 끝이 아니라는 점입니다. 2020.03.12. 전입한 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 별도의 점유관계도 대항력 여부가 미상입니다. 게다가 401호~407호가 일괄 사용되고 경계벽까지 제거된 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 물건은 “낮아진 최저가”보다 “확정되지 않은 추가 인수와 실제 점유범위”를 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 알려진 140,000,000원만 반영한 577,760,000원조차 최소값일 뿐입니다.
