서울남부지방법원 2026타경28. 구로동 지하이시티 4층 406호로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 401호부터 407호까지 각 호실 경계벽을 제거해 ‘스튜디오 그리다’가 일괄 사용 중인 상태로 조사됐습니다. 이 때문에 406호만 따로 떼어 권리와 점유를 보는 것보다, 실제 점유 범위와 구획 복원 가능성까지 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.07.10. 설정된 부산은행 근저당권 3,740,000,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 추가 근저당 220,000,000원, 기술보증기금 가압류 641,580,000원, 신용보증기금 가압류 950,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리 자체보다 말소기준보다 빠른 점유·전입 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제406호 · 도로명 서울특별시 구로구 디지털로 243 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 401호~407호 일괄 사용 |
| 소유자 | 주식회사칵테일미디어 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 437,760,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,561,697,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유가 핵심
2018년 중소기업은행 근저당은 2020.08.28. 해지로 말소됐고, 같은 날 하나자산신탁으로 신탁됐다가 2023.07.10. 신탁재산이 주식회사칵테일미디어에 귀속되며 신탁등기도 말소됐습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 140,000,000원 확정 인수 + 미상 위험
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스튜디오그리다,임종열 | 401호 | 2019.05.15 | 140,000,000원 / 11,200,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 140,000,000원 인수 |
| 흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사,정현 | 401호 | 2024.07.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 태권브이티비애니,김의건 | 미상 | 2020.03.12 | 미상 / 200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
특히 첫 번째 임차인은 보증금 140,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 최저가 437,760,000원에 낙찰받는다고 가정해도 알려진 비용 기준 실질취득액은 최소 577,760,000원입니다. 여기에 주식회사 태권브이티비애니, 김의건 등 미확정 점유관계에서 추가 인수금이 발생한다면 총 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘인수 포함 총액’을 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 감정가 684,000,000원의 64%인 437,760,000원입니다. 그러나 확정된 임차인 인수액 140,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 577,760,000원, 즉 감정가의 약 84.5%입니다. 따라서 64%라는 유찰률만 근거로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 437,760,000원 | 140,000,000원 | 577,760,000원 | 5,120,597,600원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 350,208,000원 | 140,000,000원 | 490,208,000원 | 5,207,074,912원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 280,166,400원 | 140,000,000원 | 420,166,400원 | 5,276,135,930원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만 확인된 140,000,000원 인수액은 그대로 남습니다. 더욱이 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성도 해소되지 않습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 자체보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 시세 우위 여부는 별도의 거래가격 확인 없이 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,777,600원 |
| 인수 · 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 | 140,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,740,000,000원 | 430,982,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 641,580,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 437,760,000원은 집행비용 6,777,600원과 부산은행 선순위 근저당 배당 430,982,400원으로 전부 소진됩니다. 총 채권 미배당액은 5,120,597,600원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 보증금 140,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있고 현황도 401호~407호를 ‘스튜디오 그리다’가 일괄 사용하고 있습니다. 사용승인일은 2018.08.20.입니다.
- 입지. 구로남초등학교 남동측 인근으로 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동남측 약 25m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형 공장용지입니다. 공시지가는 6,165,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 물적 현황. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이고, 401호~404호와 405호~407호는 각각 경계벽을 제거해 일괄 이용 중입니다. 수도는 개별 설치되어 있으며 벽체 철거·설치가 용이하다는 관리사무실 진술이 있습니다.
- 환금성. 지식산업센터 용도에 더해 현재 여러 호실을 통합 사용하고 있어, 406호 단독 사용·분리 상태와 점유 정리를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 보수적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 437,760,000원에 확정 인수 140,000,000원을 더한 최소 부담은 577,760,000원입니다. 최저가 64%라는 숫자만 보지 마세요.
- 선순위 점유자 확인. 주식회사 태권브이티비애니, 김의건은 2020.03.12. 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 실제 인수액을 원본 서류와 점유관계로 재확인해야 합니다.
- 406호 실제 점유범위 확인. 401호~407호를 일괄 사용 중이므로 406호의 독립 출입·구획·사용 가능 상태와 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 벽체 복원 여부 확인. 경계벽 제거 상태이므로 낙찰 후 단독 호실로 사용할 경우 벽체 설치와 각 호실 구획 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실질취득액과 추가 인수 가능액을 기준으로 상한을 정하고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “4.38억 경매”가 아니라 “최소 5.78억+ 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 인수액입니다. 감정가 684,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 437,760,000원까지 내려왔지만, 주식회사 스튜디오그리다, 임종열의 보증금 140,000,000원이 전액 매수인에게 승계되는 구조라 알려진 최소 실질취득액은 577,760,000원입니다. 이는 감정가의 약 84.5%입니다.
여기에 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사 태권브이티비애니, 김의건의 보증금이 미상이고, 401호~407호가 경계벽을 제거한 채 일괄 사용 중이라는 점까지 겹칩니다. 후순위 등기는 소멸하지만 점유와 인수 위험은 매각으로 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가만으로 매력을 평가하기보다, 추가 임차보증금과 406호의 실제 독립 점유·구획 상태를 확인한 뒤 실질취득 총액을 확정하는 것이 우선입니다. 가격보다 권리·점유 확인이 먼저인 고위험형 사건입니다.
