서울남부지방법원 2026타경28. 공부상 공장(지식산업센터)인 지하이시티 제4층 제405호입니다. 등기상 소유자는 주식회사칵테일미디어이고, 말소기준권리는 2023.07.10. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 3,740,000,000원입니다. 이후의 부산은행 추가 근저당, 기술보증기금·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 2019.05.15. 전입한 주식회사 스튜디오그리다,임종열의 보증금 140,000,000원은 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 인정되어, 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 또한 2020.03.12. 전입한 주식회사 태권브이티비애니,김의건 역시 말소기준보다 앞서지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득액 577,760,000원도 최소치로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경28 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제405호 · 도로명 서울특별시 구로구 디지털로 243 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 현황 401호~407호 일괄 사용 |
| 소유자 | 주식회사칵테일미디어 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 437,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,561,697,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2018.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 인수 위험
2020.08.28. 주식회사하나자산신탁으로의 신탁등기는 2023.07.10. 신탁재산의 귀속으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 부산은행 근저당권입니다. 2023.10.18. 부산은행의 추가 근저당 220,000,000원과 2025년 기술보증기금·신용보증기금 가압류는 모두 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 확인된 1억4천만원 외에도 미상 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스튜디오그리다,임종열 | 401호 | 2019.05.15 | 140,000,000원 | 11,200,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사,정현 | 401호 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태권브이티비애니,김의건 | 미상 | 2020.03.12 | 미상 | 200,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 0원 기재 · 미상 확인 필요 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 점유관계 중 말소기준권리보다 앞선 전입은 주식회사 스튜디오그리다,임종열과 주식회사 태권브이티비애니,김의건입니다. 첫 번째는 보증금 140,000,000원이 확인되지만, 두 번째는 보증금이 미상입니다. 전입일도 확인되지 않은 점포 점유는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 최소 실질취득액을 본다
현재 최저매각가는 감정가 684,000,000원의 64%인 437,760,000원입니다. 그러나 확인된 대항력 임차인 보증금 140,000,000원이 그대로 매수인에게 넘어오므로, 현재 회차 기준 실질취득은 최소 577,760,000원입니다.
3회 유찰 시 매각가는 350,208,000원, 4회 유찰 시 280,166,400원으로 내려가지만 각 시나리오에서도 확인된 인수액은 140,000,000원으로 유지됩니다. 더 중요한 것은 보증금이 아직 확인되지 않은 대항력 점유자가 있다는 점입니다. 따라서 유찰 횟수만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 437,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,777,600원 |
| 인수 · 주식회사 스튜디오그리다,임종열 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,740,000,000원 | 430,982,400원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 641,580,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 437,760,000원에서는 집행비용 6,777,600원을 제외한 430,982,400원이 말소기준권리인 부산은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 5,120,597,600원이며, 확인된 임차인 보증금 140,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로남초등학교 남동측 인근이며, 지식산업센터·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며 현황은 401호~407호를 상호 스튜디오 그리다가 일괄 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 19층 건물의 제4층이며, 위생·급배수·승강기·지하주차장 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 7,056.0㎡, 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 포함되고 공시지가는 6,165,000원/㎡입니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 437,760,000원에 확인된 인수액 140,000,000원을 더한 최소 577,760,000원을 출발점으로 보세요.
- 선순위 보증금 확인. 2020.03.12. 전입한 주식회사 태권브이티비애니,김의건은 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 핵심입니다.
- 미상 점유 확인. 전입일이 확인되지 않은 점포 점유는 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 현장과 집행기록을 대조해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 401호~404호, 405호~407호가 각각 경계벽을 제거한 상태이므로 405호 독립 사용을 위한 구획 상태와 비용을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 국가산업단지·산업시설구역 등 관련 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 기준이 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “437,760,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 2회 유찰된 최저가가 아니라 매수인이 실제로 부담하는 금액입니다. 현재 최저매각가 437,760,000원에 확인된 대항력 임차보증금 140,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 577,760,000원입니다.
더구나 말소기준권리보다 앞선 다른 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 낙찰 대상 405호를 포함한 401호~407호가 경계벽을 제거한 채 일괄 사용되고 있습니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 임차·점유 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 실거래 시세 자료까지 확인되지 않은 만큼 이 물건은 ‘감정가의 64%’보다 ‘최종 인수액이 얼마인지’를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
