수원지방법원 2025타경55364. 보정동 지젤스포츠클럽의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하2층 비201호와 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호, 6층 601호, 7층 701호·702호 등 7개호로 구성되고, 현재 수영장·골프연습장 등 운동시설과 체력단련장, 목욕장, 프런트, 카페 등으로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 20,113,520,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 할인율만 볼 물건이 아닙니다.
말소기준은 2020.02.28. 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계에서는 말소기준보다 앞선 등록일을 가진 점유자 3명이 확인되고, 배당 시뮬레이션상 그 보증금 합계 118,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 지하2층 비201호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 운동시설 및 근린생활시설 건물 부지 · 수영장·골프연습장·체력단련장·목욕장·프런트·카페 등 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 · 사용승인일 2008.11.07. · 일괄매각 7개호 |
| 소유자 | 주식회사라피크 |
| 감정가 / 최저가 | 41,048,000,000원 / 20,113,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 3,084,152,102원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸 구조, 점유 인수는 별도
말소기준권리는 2020.02.28. 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)입니다. 같은 날 같은 접수번호로 안성농업협동조합, 원주축산업협동조합, 오창농업협동조합, 벽제농업협동조합, 회덕농업협동조합, 세종서부농업협동조합, 합천새남부농업협동조합, 거창축산업협동조합의 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 용인시·국 등의 압류와 2025.04.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 7명 중 3명은 인수 계산
| 점유자 | 점유 부분 | 등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)필린스(박한수) | 지젤스포츠클럽 비201호 내 1,149.7800㎡ | 2010.04.14 | 100,000,000원 | 7,700,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 100,000,000원 |
| 주식회사 라피크(이동열) | 비201호 16.0000㎡ | 2020.01.29 | 3,000,000원 | 220,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 3,000,000원 |
| 이종욱 | 지젤스포츠클럽 5층 501호 66.1160㎡ | 2017.09.13 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 15,000,000원 |
| 조이풀키즈(손무곤) | 지젤스포츠클럽 B2층 B201호 1,976.1500㎡ | 2025.02.28 | 200,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김찬호 | 지젤스포츠클럽 5층~7층 106.0000㎡ | 2024.12.12 | 3,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 엔시스펜싱(손무곤) | 지젤스포츠클럽 6층 601호 일부1 207.0000㎡ | 2025.02.28 | 200,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 조이무용앤발레(손무곤) | 지젤스포츠클럽 6층 601호 일부2 224.0000㎡ | 2025.02.28 | 200,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
점유자는 모두 실제 점유자로 기재돼 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 (주)필린스(박한수), 주식회사 라피크(이동열), 이종욱은 말소기준보다 앞선 등록일로 대항력 있음으로 판정됐고, 배당 계산에서도 보증금 전액을 매수인 인수로 반영했습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 20,113,520,000원 + 118,000,000원 = 20,231,520,000원입니다.
③ 유치권·회원권 — 가격보다 먼저 확인할 변수
또한 본건 부동산에는 체육시설 회원권 보유자가 대략 2,200명 존재하며, 체육시설법상 회원권 승계와 입회보증금 관련 법률문제가 발생할 가능성이 있다고 명시돼 있습니다. 이 금액은 확정된 매수인 인수액으로 산정돼 있지 않으므로 실질취득액에 더하지 않았지만, 입찰 전 별도의 법률 검토가 필요한 핵심 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,113,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 203,535,200원 |
| 인수 · (주)필린스(박한수) | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 라피크(이동열) | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종욱 | 15,000,000원 | 0원 |
| 대구축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 안성농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 원주축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 오창농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 벽제농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 회덕농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 1,909,984,800원 |
| 세종서부농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 합천새남부농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 거창축산업협동조합 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권 합계는 29,520,000,000원, 예상 배당은 19,909,984,800원, 미배당은 9,610,015,200원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 118,000,000원은 배당과 별도로 실질취득액에 반영됩니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 지하2층 비201호는 수영장, 다른 호실은 골프연습장 등 운동시설, 체력단련장·수영장, 목욕장·프런트·카페 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 보정고등학교 동측 인근으로 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 보정역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 5,782.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 4,837,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 노폭 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고, 소하천구역·절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 시설. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·지상 및 지하 주차장·비상발전·스프링클러 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 20,113,520,000원에 대항력 있는 점유자 보증금 118,000,000원을 더한 20,231,520,000원을 최소한의 취득원가 기준으로 보세요.
- 유치권 확인. 주식회사 더링크의 2,242,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하므로 대구지방법원 2026머2550 진행 내용과 유치권배제신청서를 원본으로 확인해야 합니다.
- 회원권 문제. 대략 2,200명의 체육시설 회원권 보유자와 회원권 승계·입회보증금 문제의 법률상 귀속 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 대조. 현황조사상 7명의 점유자 중 3명은 대항력 있음으로 분류돼 있으므로 등록일·점유범위·계약관계·보증금 지급 사실을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 최근 거래 자료가 없으므로 감정가 할인율 대신 동일·유사 운동시설 및 대규모 상업용 부동산의 실제 거래·임대수익·운영비용을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 밖 변수가 더 크다
등기 자체만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 대항력 있는 점유자 3명의 보증금 118,000,000원이 인수로 계산되고, 2,242,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명한 상태이며, 체육시설 회원권 보유자 약 2,200명의 승계·입회보증금 문제까지 남아 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 20,113,520,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 이것이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 확정적으로 계산되는 인수를 더한 실질취득액은 20,231,520,000원이고, 유치권과 회원권 문제는 그 밖의 별도 위험입니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 할인율보다 점유·유치권·회원권의 실제 부담 범위를 먼저 확정하는 것입니다.
