수원지방법원 2025타경55364. 보정동 지젤스포츠클럽 관련 일괄매각 사건으로, 감정 이용상태는 수영장·골프연습장·체력단련장· 목욕장·프런트·카페 등입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 지하2층 비201호와 3층 301호, 4층 401호, 5층 501호, 6층 601호, 7층 701호·702호 등 7개호가 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사라피크이고, 말소기준은 2020.02.28. 접수된 대구축산업협동조합 근저당권입니다.
등기상 말소기준 이후의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차관계는 별개입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 (주)필린스(박한수), 주식회사 라피크(이동열), 이종욱 3명은 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 계산이 반영돼 있습니다. 그 합계가 118,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 지하2층 비201호 · 도로명 경기도 용인시 기흥구 보정로 32 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 수영장, 골프연습장 등 운동시설, 체력단련장, 목욕장, 프런트, 카페 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 · 사용승인일 2008.11.07. · 7개호 일괄매각 |
| 토지 | 대 5,782.4㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 공시지가 4,837,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사라피크 |
| 감정가 / 최저가 | 41,048,000,000원 / 28,733,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 3,084,152,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 따로 본다
말소기준은 2020.02.28. 을구 17번 대구축산업협동조합 근저당권 3,600,000,000원입니다. 같은 접수번호 43118로 안성농업협동조합·원주축산업협동조합· 오창농업협동조합·벽제농업협동조합·회덕농업협동조합·세종서부농업협동조합· 합천새남부농업협동조합·거창축산업협동조합의 근저당권도 함께 설정돼 있습니다. 이들 배당 대상 근저당권의 채권최고액 합계는 29,520,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 대항력 인수 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)필린스(박한수) | 비201호 내 1,149.7800㎡ | 2010.04.14 | 100,000,000원 / 7,700,000원 | 대항력 有 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 조이풀키즈(손무곤) | B2층 B201호 1,976.1500㎡ | 2025.02.28 | 200,000,000원 / 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 라피크(이동열) | 비201호 16.0000㎡ | 2020.01.29 | 3,000,000원 / 220,000원 | 대항력 有 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 김찬호 | 5층~7층 106.0000㎡ | 2024.12.12 | 3,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종욱 | 5층 501호 66.1160㎡ | 2017.09.13 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
| 엔시스펜싱(손무곤) | 6층 601호 일부1 207.0000㎡ | 2025.02.28 | 200,000,000원 / 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조이무용앤발레(손무곤) | 6층 601호 일부2 224.0000㎡ | 2025.02.28 | 200,000,000원 / 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 7명입니다. 이 가운데 말소기준보다 먼저 전입한 3명의 보증금 합계 118,000,000원은 배당표에서 우선변제 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 최저매각가 기준 실질취득은 28,733,600,000원 + 118,000,000원 = 28,851,600,000원입니다.
③ 특수 권리 — 유치권과 체육시설 회원권
매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다도 대항력 임차보증금, 유치권 성립 여부, 체육시설 회원권 승계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,733,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 289,736,000원 |
| 인수 · (주)필린스(박한수) | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 주식회사 라피크(이동열) | 3,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이종욱 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 대구축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 안성농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 원주축산업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 오창농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 벽제농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 회덕농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 세종서부농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 합천새남부농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 거창축산업협동조합 | 2,400,000,000원 | 1,323,864,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 합계 29,520,000,000원 중 28,443,864,000원이 배당되고, 미배당은 1,076,136,000원입니다. 대항력 임차보증금 118,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 보정동 보정고등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 보정역(분당선)이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 수영장, 골프연습장 등 운동시설, 체력단련장, 목욕장, 프런트, 카페 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 노폭 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 제한사항. 소하천구역·절대보호구역·상대보호구역 저촉, 비행안전제3구역(전술) 포함 등의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 28,733,600,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 더한 28,851,600,000원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 유치권 소송·조정 확인. 대구지방법원 2026머2550 유치권부존재확인 조정사건의 진행 및 결과와 2025.11.11. 유치권배제신청 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 회원권 승계 검토. 체육시설 회원권 보유자와 입회보증금 관련 법률문제가 발생할 가능성이 명시돼 있으므로 승계 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도. (주)필린스(박한수), 주식회사 라피크(이동열), 이종욱의 점유·계약관계와 보증금 반환 조건을 원본 서류로 확인하세요.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는 경우 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 지하2층부터 7층까지 기재된 7개호와 토지·부대시설의 매각 범위를 매각목록과 감정평가서 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 법률 리스크가 먼저다”
이 사건은 감정가 41,048,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 28,733,600,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 매수인이 인수하는 대항력 임차보증금 118,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 28,851,600,000원입니다.
그보다 더 중요한 것은 배당표 밖입니다. 2,242,000,000원의 유치권 신고는 성립 여부가 불분명해 별도 조정사건이 진행 중이고, 신청채권자의 배제신청도 접수돼 있습니다. 동시에 체육시설 회원권 승계·입회보증금 관련 법률문제 가능성도 명시돼 있습니다. 등기상 후순위 권리 소멸만 확인하고 들어갈 사건이 아니라, 임차보증금 인수·유치권·회원권을 함께 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
