부동산임의경매

한 줄 평 이 물건은 단순한 권리 말소형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 1억1,800만원이 매수인에게 인수될 수 있고, 운동시설 특성상 유치권 신고 공사대금 22.42억원 변수까지 존재합니다. 최저가 29.81억원만 보고 판단하면 안 되며 실질취득 부담을 반영해야 합니다.

감정가 / 최저가

2,981,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득

3,099,000,000원

낙찰가+인수보증금

매수인 인수

118,000,000원

대항력 임차인 3명

핵심지표

유치권 검토

공사대금 22.42억 신고

수원지방법원 2025타경55364. 용인시 기흥구 보정동 지젤스포츠클럽 7층701호는 운동시설로 이용되는 집합건물입니다. 소유자는 주식회사라피크이며, 말소기준권리는 2020년 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 말소기준 이전 전입한 임차인들은 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55364 (임의경매)
소재지	경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 7층701호
물건종류 / 이용상태	집합건물 · 대지 관련 물건 · 운동시설(골프연습장 등)
소유자	주식회사라피크
감정가 / 최저가	2,981,000,000원 / 2,981,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	대구축산업협동조합 / 3,084,152,102원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수 존재

말소기준권리는 2020.02.28 설정된 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 말소기준권리 이전 전입한 대항력 임차인 3명이 확인되어 보증금 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 인수 보증금 1억1,800만원

임차인	점유	보증금	판정
(주)필린스(박한수)	비201호 내 1,149.7800㎡	100,000,000원	대항력 有 인수
주식회사 라피크(이동열)	비201호 16.0000㎡	3,000,000원	대항력 有 인수
이종욱	지젤스포츠클럽 5층 501호 66.1160㎡	15,000,000원	대항력 有 인수
조이풀키즈 외	B2층·6층 일부	200,000,000원	대항력 없음
김찬호	5층~7층 106㎡	3,000,000원	대항력 없음

⛔ 매수인 인수 핵심 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 합계 118,000,000원은 배당으로 소멸하는 구조가 아니라 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득가는 낙찰가 + 118,000,000원으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,981,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	32,210,000원
임차인 인수 · (주)필린스	100,000,000원	0원
임차인 인수 · 주식회사 라피크	3,000,000원	0원
임차인 인수 · 이종욱	15,000,000원	0원
대구축산업협동조합	3,600,000,000원	2,948,790,000원
잔여	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득 부담

최저가 29.81억이지만 인수보증금 1.18억을 더한 실질취득 부담을 봐야 합니다.

⚠️ 유치권 변수 주식회사 더링크가 2025.10.28. 공사대금 2,242,000,000원 유치권 신고를 하였으나 성립 여부는 불분명합니다. 현재 유치권부존재확인 조정사건 진행 중이며, 신청채권자가 유치권배제신청서를 제출한 상태입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 보정고등학교 동측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 버스정류장과 보정역(분당선)이 소재합니다.
이용상태. 수영장, 골프연습장 등 운동시설 및 카페·프런트 시설로 이용 중입니다.
환금성. 주거용이 아닌 대형 운동시설로 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득가 계산. 최저가 29.81억원이 아니라 대항력 임차인 인수 1.18억원을 반영해야 합니다.
임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 실제 점유·보증금 관계를 현장 확인해야 합니다.
유치권 검토. 22.42억원 신고 공사대금의 성립 여부와 조정 결과 확인이 필요합니다.
시설물 용도. 운동시설 운영 가능성과 승계 여부를 별도 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수 후 금액을 봐야 한다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리들이 정리되는 구조지만, 대항력 임차인 3명의 보증금 1억1,800만원이라는 명확한 인수 부담이 있습니다. 여기에 운동시설 특성상 유치권 신고 22.42억원이라는 추가 변수까지 존재합니다. 따라서 신건 최저가만 보고 접근하기보다는 임차인 인수와 유치권 리스크를 반영한 보수적 검토가 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

대항력 임차인 3명 인수 + 유치권 변수 — 용인 지젤스포츠클럽 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수 존재

② 임차인 분석 — 인수 보증금 1억1,800만원

③ 예상배당표 (매각가 2,981,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수 후 금액을 봐야 한다”

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