권리 후순위는 소멸하지만 대항력 임차인 보증금 1억1,800만원 인수 가능성과 운동시설 용도의 환금성 불확실성이 있어 보수적 접근이 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 후순위는 정리되지만, 핵심은 깨끗함이 아니라 대항력 임차인 보증금 인수입니다. 낙찰가 외 추가 부담 가능 금액은 1억1,800만원이며, 실질취득 비용은 약 109.62억원 수준으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
10,844,000,000원
신건
실질취득
10,962,000,000원
인수 118,000,000원
인수 위험
118,000,000원
대항력 임차인 3건
핵심지표
C등급
용도·환금성 주의
수원지방법원 2025타경55364는 용인시 기흥구 보정동 지젤스포츠클럽 내 5층 501호 물건입니다. 소유자는 주식회사라피크이며, 2020년 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 일부 임차인은 기준권리보다 앞선 점유자로 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경55364
소재지
경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 5층501호
용도
대지 관련 집합건물·운동시설 이용
소유자
주식회사라피크
감정가 / 최저가
108,440,000,000원 / 108,440,000,000원
신청채권자
대구축산업협동조합
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 인수가 핵심
2008.12.18 소유권보존 · 주식회사지젤스포츠클럽
2020.02.28말소기준 대구축산업협동조합 근저당권 3,600,000,000원
2020.07.20 하나은행 가압류 · 매각으로 정리
2025.04.02 임의경매개시결정 · 대구축산업협동조합
⚠️ 인수 위험 대항력 있는 임차인 보증금 합계 118,000,000원은 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 내려가도 이 인수금액은 별도 부담으로 남는 구조입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
인수
(주)필린스(박한수)
100,000,000원
有
승계 가능
주식회사 라피크(이동열)
3,000,000원
有
승계 가능
이종욱
15,000,000원
有
승계 가능
조이풀키즈 외
400,000,000원
無
소멸 대상
③ 예상 배당표
항목
금액
집행비용 추정
110,840,000원
대구축산업협동조합
3,600,000,000원
안성농업협동조합
3,600,000,000원
원주축산업협동조합
3,533,160,000원
후순위 근저당 등 미배당
18,786,840,000원
배당 분배
회차별 미배당
④ 입찰 판단
가격 판단 실거래 비교 자료가 확인되지 않는 대형 운동시설 용도입니다. 일반 주거용처럼 단순 시세 비교가 어렵고, 임차인 인수액을 포함한 실질취득가 기준으로 검토해야 합니다.
대항력 임차인 3건 보증금 1억1,800만원 반영 필요
운동시설 용도로 매수층과 환금성 검토 필요
후순위 채권 약 187억 원 규모 미배당 구조 확인
입찰 전 임차인 점유·계약관계 재확인 필요
맺으며
이 물건은 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 임차인 인수가 남는 구조입니다. 감정가만 보고 판단하기보다 낙찰가에 118,000,000원을 더한 실질취득 비용과 운동시설이라는 용도의 특수성을 함께 봐야 합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 지하2층비201호
2025-04-21 15:44
현장조사 시 만난 40대 가량 남성 임차인에게 권리신고 및 배당요구에 대한 안내와 안내문을 교부하였으며, 상가건물임대차현황서에 기재된 내용을 임대차관계조사서에 기재함
경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 7층701호
2025-04-25 15:30
현장조사 시 3층 안내데스크에서 만난 30대 가량 여성은 자신은 직원이며 3층부터 7층까지 모두 자신들이 사용하고 있다고 진술하여 권리신고 및 배당요구에 대한 안내와 안내문을 교부하였으며, 상가건물임대차현황서에 기재된 내용을 임대차관계조사서에 기재함
경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 7층702호
현장조사 시 3층 안내데스크에서 만난 30대 가량 여성은 자신은 직원이며 3층부터 7층까지 모두 자신들이 사용하고 있다고 진술하여 권리신고 및 배당요구에 대한 안내와 안내문을 교부하였으며, 상가건물임대차현황서에 기재된 내용을 임대차관계조사서에 기재함
경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 5층501호
현장조사 시 3층 안내데스크에서 만난 30대 가량 여성은 자신은 직원이며 3층부터 7층까지 모두 자신들이 사용하고 있다고 진술(5층 상가에서 만난 40대 가량 남성도 동일한 진술을 함)하여 권리신고 및 배당요구에 대한 안내와 안내문을 교부하였으며, 상가건물임대차현황서에 기재된 내용을 임대차관계조사서에 기재함
경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 6층601호
현장조사 시 3층 안내데스크에서 만난 30대 가량 여성은 자신은 직원이며 3층부터 7층까지 모두 자신들이 사용하고 있다고 진술하여 권리신고 및 배당요구에 대한 안내와 안내문을 교부하였으며, 상가건물임대차현황서에 기재된 내용을 임대차관계조사서에 기재함
경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 4층401호
현장조사 시 3층 안내데스크에서 만난 30대 가량 여성은 자신은 직원이며 3층부터 7층까지 모두 자신들이 사용하고 있다고 진술하여 권리신고 및 배당요구에 대한 안내와 안내문을 교부하였으며, 상가건물임대차현황서에 기재된 내용을 임대차관계조사서에 기재하였으나 401호에는 사업자등록신청자가 없었음
경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 3층301호
현장조사 시 3층 안내데스크에서 만난 30대 가량 여성은 자신은 직원이며 3층부터 7층까지 모두 자신들이 사용하고 있다고 진술하여 권리신고 및 배당요구에 대한 안내와 안내문을 교부하였으며, 상가건물임대차현황서에 기재된 내용을 임대차관계조사서에 기재하였으나 301호에는 사업자등록신청자가 없었음
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
1차 매각기일
2026-06-1610:00제101호 법정
매각결정기일
D+7
2026-06-2314:00광교신청사 제101호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (1회)
회차
날짜
결과
최저가
1
2026-06-16
유찰
-
토지 정보
VWorld
1,749평
5,782㎡
주거지역
용도지역
중로
★★★★ 접면
⚠ 4건
저촉·고위험
기본
지목대· 토지대장
면적5,782.4㎡≈1,749.2평
소유개인
소재경기도 용인시 기흥구 보정동 · 1277
특성
제3종일반주거지역
이용상황상업용
지형
평지
부정형
도로접면 등급중로각지
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
●
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
279억 6,946만원
4,837,000원/㎡ × 5,782.4㎡
▼
감정가 39%
2026년 기준
4,837,000원/㎡
▲
+52.6%
· 연평균 +4.0%· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (4)
상대보호구역
저촉
소하천구역
저촉
절대보호구역
저촉
토지거래계약에관한허가구역
호재 (2)
경관녹지
접함
중로1류(폭 20m~25m)
접함
기본 분류 (2)
도시지역
제3종일반주거지역
추가 규제 (5)
가축사육제한구역
비행안전제3구역(전술)
성장관리권역
지구단위계획구역
택지개발지구
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
