수원지방법원 2025타경55364. 보정동 1277 지젤스포츠클럽 6층 601호가 포함된 운동시설 관련 경매입니다. 감정평가 요항상 건물은 수영장·골프연습장·체력단련장·목욕장·프런트·카페 등으로 이용되고 있으며, 본건 601호가 속한 기호는 운동시설(골프연습장 등)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사라피크입니다.
말소기준권리는 2020.02.28 접수된 대구축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 같은 날 다수의 조합 명의 근저당이 함께 설정돼 있고, 이후 존속하는 용인시·국·기흥구청의 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 6층 601호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 운동시설(골프연습장 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 · 사용승인일 2008.11.07 |
| 소유자 | 주식회사라피크 |
| 감정가 / 최저가 | 4,062,000,000원 / 4,062,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,084,152,102원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 핵심은 임차보증금
2020.02.28의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 용인시 압류, 국 압류, 경매개시결정, 기흥구청 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 등기권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 현황조사상 전입일이 말소기준보다 앞선 (주)필린스(박한수), 주식회사 라피크(이동열), 이종욱은 대항력 있음으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 7명, 대항력 분류 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)필린스(박한수) | 지젤스포츠클럽 비201호 내 1,149.7800㎡ | 100,000,000원 | 7,700,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 조이풀키즈(손무곤) | 지젤스포츠클럽B2층 B201호 1,976.1500㎡ | 200,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 라피크(이동열) | 비201호16.0000㎡ | 3,000,000원 | 220,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 김찬호 | 지젤스포츠클럽 5층~7층 106.0000㎡ | 3,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종욱 | 지젤스포츠클럽5층 501호 66.1160㎡ | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
| 엔시스펜싱(손무곤) | 지젤스포츠클럽 6층 601호 일부1 207.0000㎡ | 200,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조이무용앤발레(손무곤) | 지젤스포츠클럽6층 601호 일부2 224.0000㎡ | 200,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 있음으로 분류된 세 임차인은 모두 확정일자가 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션에는 우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 세 보증금을 합하면 118,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 임차인은 실제 7명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,062,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 43,020,000원 |
| 임차인 (주)필린스(박한수) | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 주식회사 라피크(이동열) | 3,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 이종욱 | 15,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 대구축산업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 안성농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 418,980,000원 |
| 원주축산업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 오창농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 벽제농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 회덕농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 세종서부농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 합천새남부농업협동조합 근저당 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 거창축산업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 29,520,000,000원 중 예상배당은 4,018,980,000원이며, 미배당은 25,501,020,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 118,000,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,062,000,000원 | 118,000,000원 | 4,180,000,000원 | 25,501,020,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,249,600,000원 | 118,000,000원 | 3,367,600,000원 | 26,305,296,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,599,680,000원 | 118,000,000원 | 2,717,680,000원 | 26,948,716,800원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가가 내려갈 때 실질취득액도 함께 낮아집니다. 다만 각 회차에서 118,000,000원의 인수 부담은 별도로 더해야 하며, 최저매각가만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보정고등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 보정역(지하철 분당선)이 있습니다.
- 이용. 수영장·골프연습장·체력단련장·목욕장·프런트·카페 등 운동·부대시설 중심으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적 5,782.4㎡, 공시지가 4,837,000원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리권역·택지개발지구·소하천구역·비행안전제3구역·교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 배당 시뮬레이션은 대항력 임차인 3명의 보증금 118,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다.
- 명세서 원문 대조. “명시 인수권리 해당사항없음” 기록과 현황조사 기반 인수 시뮬레이션 사이를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 601호 점유 확인. 엔시스펜싱(손무곤) 207.0000㎡와 조이무용앤발레(손무곤) 224.0000㎡가 601호 일부를 점유하는 것으로 조사돼 있습니다.
- 선순위 임차 범위 확인. (주)필린스(박한수), 주식회사 라피크(이동열), 이종욱의 실제 점유·계약관계와 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세일 경우 배당보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가가 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 비교적 명확합니다. 하지만 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 7명의 점유·임차관계와 118,000,000원의 인수 시뮬레이션입니다. 신건 최저가는 4,062,000,000원이지만 현재 자료를 그대로 적용한 실질취득 부담은 4,180,000,000원입니다. 여기에 실거래 비교 자료도 없으므로 감정가 자체가 싼지 비싼지도 확인되지 않습니다. 결론은 등기 소멸은 명확하지만, 임차관계는 원문 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
