부동산임의경매

2025타경55364 · 수원지방법원 · 건물
철근콘크리트구조 2778.40㎡

최저매각가 신건 · 1차

9,512,000,000원 95억 1,200만 감정가 9,512,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-16

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

9억 5,120만

최저가의 10% · 951,200,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 95.12억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대지 물건 자체는 신건이나 대항력 임차인 3건과 유치권 신고 이슈로 실질취득 부담을 확인해야 합니다.

가격 최저가 95.12억 + 인수보증금 1.18억 구조로 실질취득 부담 확인 필요
자금 입찰보증금 약 9.512억 · 매수인 인수 예상 1.18억
리스크 대항력 임차인 3건 및 공사대금 22.42억 유치권 신고 분쟁 진행

한 줄 평 대항력 있는 임차인 3건의 보증금 1억1,800만원이 매수인에게 인수될 가능성이 있고, 공사대금 22억4,200만원 유치권 신고 분쟁까지 진행 중인 물건입니다. 권리상 단순한 신건이 아니라 인수·분쟁 검토형입니다.

감정가 / 최저가

9,512,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 부담

9,630,000,000원

최저가 + 인수 1.18억

매수인 인수

118,000,000원

대항력 임차인 3건

핵심지표

D등급

권리 리스크 확인 필요

수원지방법원 2025타경55364. 경기도 용인시 기흥구 보정동 지젤스포츠클럽 4층 401호 대지권 관련 물건입니다. 말소기준권리는 2020년 대구축산업협동조합 근저당권이며 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 권리가 아니라 말소기준 이전 전입한 임차인의 대항력입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경55364 (임의경매)
소재지	경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 4층401호
물건종류	대지
소유자	주식회사라피크
감정가 / 최저가	9,512,000,000원 / 9,512,000,000원
신청채권자 / 청구	대구축산업협동조합 / 3,084,152,102원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 이전 임차인은 인수 검토

2020.02.28 설정된 대구축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 아래 대항력 임차인 3건은 말소기준권리 이전 전입으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능 보증금 1억1,800만원

임차인	보증금	대항력	판단
(주)필린스(박한수)	100,000,000원	有	보증금 전액 매수인 인수 가능
주식회사 라피크(이동열)	3,000,000원	有	보증금 전액 매수인 인수 가능
이종욱	15,000,000원	有	보증금 전액 매수인 인수 가능

⛔ 인수 핵심 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 합계 118,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 판단하면 안 되며, 실질취득 부담은 9,630,000,000원 수준으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 9,512,000,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	97,520,000원
임차인 인수	118,000,000원	0원
대구축산업협동조합	3,600,000,000원	3,600,000,000원
안성농업협동조합	3,600,000,000원	3,600,000,000원
원주축산업협동조합	3,600,000,000원	2,214,480,000원

매각대금 배분

취득 부담 구조

⚠️ 유치권 신고 확인 주식회사 더링크가 2025.10.28. 공사대금 2,242,000,000원 유치권 신고를 하였고, 유치권부존재확인 조정사건이 진행 중입니다. 성립 여부는 불분명하므로 별도 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차인 인수. 대항력 있는 임차인 3건 보증금 1억1,800만원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
유치권 검토. 공사대금 22억4,200만원 신고 건의 성립 여부 확인이 필수입니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
현황 확인. 현재 운동시설 및 근린생활시설 이용 상태와 임대관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “대형 물건일수록 권리보다 인수가 중요하다”

이 물건은 말소기준 이후 권리는 대부분 정리되는 구조지만, 대항력 임차인 3건의 보증금 1억1,800만원과 유치권 분쟁 가능성이 핵심 변수입니다. 신건 가격만 보고 접근하기보다 실질취득 비용과 권리 분쟁 가능성을 반영한 입찰 전략이 필요합니다.

부동산임의경매

신건 고가보다 더 큰 문제 — 대항력 임차인과 유치권 리스크

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 이전 임차인은 인수 검토

② 임차인 분석 — 인수 가능 보증금 1억1,800만원

③ 예상배당표 (매각가 9,512,000,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “대형 물건일수록 권리보다 인수가 중요하다”

사건 개요

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