수원지방법원 2025타경55364. 용인시 기흥구 보정동 지젤스포츠클럽 관련 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 10,184,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사라피크이며, 경매를 신청한 채권자는 대구축산업협동조합입니다. 말소기준은 2020.02.28. 을구 3번 근저당권입니다. 같은 접수번호로 대구축산업협동조합을 포함한 여러 조합의 근저당권이 설정되어 있고, 배당자료상 근저당권 채권최고액 합계는 29,520,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 7건의 임차·점유관계가 확인되고, 그중 3건은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 이유로 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 여기에 주식회사 더링크가 신고한 2,242,000,000원 공사대금 유치권이 별도로 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 3층301호 · 도로명 경기도 용인시 기흥구 보정로 32 |
| 용도 | 대지 · 감정요항상 지젤스포츠클럽 내 수영장·운동시설·목욕장·프런트·카페 등 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 · 사용승인일 2008.11.07. |
| 토지 | 5,782.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사라피크 |
| 감정가 / 최저가 | 10,184,000,000원 / 10,184,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,084,152,102원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.02.28.
2010년 사당새마을금고 근저당권은 2019.03.05. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.02.28. 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이후 용인시 압류, 기흥세무서 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하나은행 가압류·국 추징보전·국민건강보험공단 및 일부 용인시 압류 등은 등기부상 이미 말소된 내역도 포함되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 3건이 핵심
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)필린스(박한수) | 지젤스포츠클럽 비201호 내 1,149.7800㎡ | 100,000,000원 / 7,700,000원 | 2010.04.14 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 인수 가정 |
| 주식회사 라피크(이동열) | 비201호16.0000㎡ | 3,000,000원 / 220,000원 | 2020.01.29 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 인수 가정 |
| 이종욱 | 지젤스포츠클럽5층 501호 66.1160㎡ | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 2017.09.13 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 인수 가정 |
| 조이풀키즈(손무곤) | 지젤스포츠클럽B2층 B201호 1,976.1500㎡ | 200,000,000원 / 17,000,000원 | 2025.02.28 | 대항력 無 | 미상 | 비승계 |
| 김찬호 | 지젤스포츠클럽 5층~7층 106.0000㎡ | 3,000,000원 / 550,000원 | 2024.12.12 | 대항력 無 | 미상 | 비승계 |
| 엔시스펜싱(손무곤) | 지젤스포츠클럽 6층 601호 일부1 207.0000㎡ | 200,000,000원 / 17,000,000원 | 2025.02.28 | 대항력 無 | 미상 | 비승계 |
| 조이무용앤발레(손무곤) | 지젤스포츠클럽6층 601호 일부2 224.0000㎡ | 200,000,000원 / 17,000,000원 | 2025.02.28 | 대항력 無 | 미상 | 비승계 |
현황조사상 임차·점유관계는 7건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 배당 시뮬레이션이 매수인 인수로 보는 것은 (주)필린스(박한수) 100,000,000원, 주식회사 라피크(이동열) 3,000,000원, 이종욱 15,000,000원으로 합계 118,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 104,240,000원 |
| 인수 · (주)필린스(박한수) | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 라피크(이동열) | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종욱 | 15,000,000원 | 0원 |
| 대구축산업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 안성농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 원주축산업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 2,879,760,000원 |
| 오창농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 벽제농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 회덕농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 세종서부농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 합천새남부농업협동조합 근저당 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 거창축산업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 합계 29,520,000,000원 중 10,079,760,000원이 배당되고 19,440,240,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 선순위 점유 3건의 118,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수 가정으로 별도 계산되어 있습니다. 국세·지방세 당해세는 실제 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 유치권·세금 — 등기 밖 리스크가 더 크다
이 사건에서 2,242,000,000원은 곧바로 매수인 인수액으로 확정된 금액이 아닙니다. 명세서 자체가 유치권 성립 여부를 불분명하다고 적고 있고, 부존재확인 조정과 배제신청도 진행됐습니다. 따라서 결과 확인 없이 “유치권이 확실히 소멸한다”거나 반대로 “전액 인수한다”고 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보정고등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 보정역(지하철 분당선)이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용. 감정요항상 7개 호가 수영장, 골프연습장 등 운동시설, 체력단련장 및 수영장, 목욕장·프런트·카페 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인일은 2008.11.07.이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차장·비상발전·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 5,782.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 4,837,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등이 포함되고 소하천구역·교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 3건 원본 대조. (주)필린스(박한수)·주식회사 라피크(이동열)·이종욱의 점유 범위, 대항력 성립 요건, 보증금 반환관계를 현황조사와 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 명세서와 시뮬레이션 불일치 확인. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이지만 배당 시뮬레이션은 118,000,000원을 인수로 잡고 있습니다. 어느 판단이 실제 매각조건에 적용되는지 확인이 필수입니다.
- 유치권 사건 진행상황 확인. 2,242,000,000원 신고액의 성립 여부와 대구지방법원 2026머2550 진행상황, 2025.11.11. 유치권배제신청 결과를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 상태 확인. 감정요항상 수영장·운동시설·목욕장·프런트·카페 등으로 이용 중이므로 현장 점유자와 영업 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세 해당액이 있으면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 10,184,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
맺으며 — “등기 소멸형”만 보고 들어갈 물건이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2020.02.28. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실전 위험은 등기 밖에 있습니다. 현황조사상 대항력이 있는 선순위 점유 3건의 보증금 118,000,000원이 배당 시뮬레이션상 인수로 잡혀 있고, 2,242,000,000원 유치권 신고는 부존재확인 조정과 배제신청이 진행 중입니다.
또한 실거래 시세자료가 없어 감정가 10,184,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “말소기준 이후 권리는 소멸하니 안전하다”는 한 문장으로 결론낼 수 없습니다. 입찰의 선결조건은 선순위 점유 3건의 실제 인수 여부와 유치권 성립 여부를 원본으로 확정하는 것입니다. 등기는 소멸형, 점유와 유치권은 검증형. 이 차이를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.
