한 줄 평 신건 가격만 보면 접근 가능한 물건처럼 보이지만, 핵심은 대항력 임차인 보증금 118,000,000원 인수 가능성입니다. 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 하며, 추가로 공사대금 2,242,000,000원 유치권 신고 변수가 있습니다.
감정가 / 최저가
290,000,000원
신건
실질취득 예상
408,000,000원
인수 118,000,000원 반영
인수 보증금
118,000,000원
대항력 임차인 3명
핵심 리스크
유치권
성립 여부 확인 필요
수원지방법원 2025타경55364 사건은 용인시 기흥구 보정동 지젤스포츠클럽 7층702호에 대한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2020.02.28 대구축산업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 점유 임차인의 보증금은 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 7층702호 |
| 용도 | 대지 / 운동시설 이용 건물 내 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사라피크 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 |
| 신청채권자 | 대구축산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,084,152,102원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 그러나 임차인 인수 존재
2019.05.17 신탁등기 · 주식회사생보부동산신탁
2020.02.28 말소기준 대구축산업협동조합 근저당권 3,600,000,000원
2021.02.18 국 압류
2025.04.02 임의경매개시결정 · 대구축산업협동조합
핵심 판단
말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하지만, (주)필린스(박한수), 주식회사 라피크(이동열), 이종욱은 전입 시점이 근저당보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금 합계 118,000,000원은 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다.
말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하지만, (주)필린스(박한수), 주식회사 라피크(이동열), 이종욱은 전입 시점이 근저당보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금 합계 118,000,000원은 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|
| (주)필린스(박한수) | 100,000,000원 | 有 | 승계 가능 |
| 주식회사 라피크(이동열) | 3,000,000원 | 有 | 승계 가능 |
| 이종욱 | 15,000,000원 | 有 | 승계 가능 |
| 기타 점유자 | 200,000,000원 등 | 無 | 인수 위험 낮음 |
대항력 임차인의 보증금은 낙찰가가 낮아져도 인수 구조가 유지되면 매수인 실질취득비용은 증가합니다. 따라서 최저가 290,000,000원만 보고 판단하면 안 되며 실질취득 약 408,000,000원 기준으로 접근해야 합니다.
③ 예상 배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 항목 | 배당 |
|---|---|
| 집행비용 | 4,860,000원 |
| 대구축산업협동조합 | 285,140,000원 |
| 후순위 근저당권 | 0원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
배당 분배
낙찰가 vs 실질취득
⚠️ 유치권 변수
주식회사 더링크가 2025.10.28 공사대금 2,242,000,000원 유치권 신고를 하였으나 성립 여부는 불분명하며 유치권부존재확인 조정사건 진행 중입니다. 유치권 성립 여부 확인 전에는 낙찰 판단을 보류하는 것이 안전합니다.
주식회사 더링크가 2025.10.28 공사대금 2,242,000,000원 유치권 신고를 하였으나 성립 여부는 불분명하며 유치권부존재확인 조정사건 진행 중입니다. 유치권 성립 여부 확인 전에는 낙찰 판단을 보류하는 것이 안전합니다.
④ 입지·이용 분석
- 보정고등학교 동측 인근으로 아파트·학교·근린시설 혼재 지역입니다.
- 보정역(분당선) 및 버스정류장 접근이 가능하며 차량 진출입이 가능합니다.
- 현황은 수영장·운동시설·골프연습장 등으로 이용 중입니다.
- 공시지가 4,837,000원/㎡, 제3종일반주거지역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 3명 보증금 118,000,000원 인수 가능성을 반영할 것
- 최저가 290,000,000원이 아닌 실질취득 약 408,000,000원 기준으로 검토할 것
- 유치권 신고 공사대금 2,242,000,000원 성립 여부 확인
- 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인
맺으며 — “권리는 정리되지만 비용은 남는다”
이 사건은 말소기준권리는 명확하지만 대항력 임차인 인수와 유치권 변수가 동시에 존재합니다. 신건 최저가만 보면 낮아 보일 수 있으나, 매수인이 부담할 수 있는 인수금액과 추가 권리 검토 비용까지 포함해야 합니다. 권리 소멸과 투자 안전성은 같은 의미가 아닙니다.
