광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-108호 근린시설입니다. 소유자는 김명인이고, 2023.04.18. 천지농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 유한회사혜안도아·이강식 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정 및 국·나주시 압류는 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사에는 박영혜 2023.02.24., 최석진 2023.03.28., 강구원 2023.03.30. 전입이 확인되는데, 세 사람 모두 2023.04.18. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없지만 대항력 가능성을 배제할 수도 없습니다. 특히 보증금 규모를 모르는 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 낮다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 에이-108호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 김명인 · 2023.04.18. 거래가액 317,303,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 90,603,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 826,962,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유한회사혜안도아·이강식 근저당과 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 국·나주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 을구 2번 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권은 해당 근저당권에 부착된 권리이므로 원권리의 처리와 함께 원본 등기사항을 최종 확인해야 합니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 점유와 전입관계 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 대항력 판단 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 말소기준 이후 | 미상 | 미상 |
현황조사에는 전입자 4명이 확인되지만, 감정평가의 이용상태는 기호 1~7 구분건물 모두 공실로 기재되어 있습니다. 특히 이 호실의 실제 점유 여부와 전입자들이 이 호실을 점유·임차하는 사람인지, 보증금이 존재하는지에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 서류상 전입과 현장 공실 상태가 서로 다른 이유를 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 — 5회 유찰 자체만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 316,000,000원, 현재 최저매각가는 90,603,000원으로 감정가의 28.67% 수준입니다. 5회 유찰됐고, 다음 시나리오는 72,482,400원, 그다음은 57,985,920원입니다. 표면적인 낙찰가는 크게 낮아졌지만 이 사건에는 확인된 최근 실거래 시세가 없고, 선순위 전입 가능성이 있는 세 사람의 보증금도 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,030,854원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 88,572,146원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 253,647,200원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,330,609,200원, 채권자 배당액은 88,572,146원, 미배당액은 1,242,037,054원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 이 계산에는 반영되지 않았습니다. 선순위 전입자의 실제 보증금 인수 여부도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근으로, 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지권의 목적인 토지는 중로에 접해 출입도로 상태가 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 기호 1~7 구분건물이 모두 공실로 조사됐습니다.
- 상권. 지역상권의 장기 침체로 1동 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태인 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 535,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지이며 중로한면에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 박영혜·최석진·강구원의 실제 점유 호실, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 확정일자를 반드시 대조해야 합니다.
- 공실과 전입 불일치 확인. 감정평가는 공실인데 현황조사에는 전입자가 있습니다. 현장점유와 주민등록 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 90,603,000원만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공실·환금성 점검. 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실을 감안해 임대수요와 재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰보다 먼저 볼 것은 선순위 전입”
이 물건은 감정가 316,000,000원에서 5회 유찰돼 90,603,000원까지 내려왔습니다. 하지만 입찰 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리인 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당보다 먼저 전입한 박영혜·최석진·강구원의 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미상, 실질취득가 판정 유보가 맞습니다. 여기에 감정평가상 공실, 지역상권 장기 침체, 건물 내 다수 공실이 겹칩니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 환금성 확인이 먼저인 물건입니다.
