88,023,000원
광주지방법원 2024타경9394. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-131호 근린시설입니다. 소유자는 김명인이고, 2023.04.18. 거래가액 317,303,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 천지농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 826,962,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권, 경매개시결정, 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면만 보면 감정가 307,000,000원에서 최저가 88,023,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 점유·임차관계가 먼저입니다. 2023.02.24. 박영혜, 2023.03.28. 최석진, 2023.03.30. 강구원은 모두 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층씨-131호 (빛가람동,게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공실 |
| 소유자 | 김명인 · 2023.04.18. 거래가액 317,303,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 88,023,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 826,962,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입자가 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당권입니다. 2023.05.04. 유한회사혜안도아 근저당권 190,235,400원, 2024.01.16. 이강식 근저당권 200,000,000원, 2024.12.23. 경매개시결정, 2024.12.24. 서울보증보험 주식회사 가압류 50,000,000원, 이후 국세·지방세 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 4명 중 3명이 말소기준보다 빠르다
| 성명 | 전입일 | 사용 | 대항력 판단 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 알수없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 알수없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 알수없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 알수없음 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차관계로 확인되는 사람은 4명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 네 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 박영혜·최석진·강구원은 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 보증금이 존재하고 대항요건이 갖춰져 있다면 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 가격 — 71% 하락했어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 307,000,000원 대비 현재 최저매각가는 88,023,000원으로 28.67% 수준입니다. 5회 유찰을 거치며 명목가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 말소기준 전 전입자 3명의 보증금이 확인되지 않습니다.
대항력이 실제 성립하는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득가는 단순히 88,023,000원이 아니라 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금이 됩니다. 따라서 지금 단계에서 최저가만 보고 ‘감정가의 29%니까 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,414원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 86,038,586원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 190,235,400원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,267,197,400원 중 예상 배당액은 86,038,586원이고, 미배당액은 1,181,158,814원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있으며, 임차인의 최우선변제 가능성도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근이며, 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지권의 목적인 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1·2·3·4·5·6·7 구분건물 모두 공실입니다. 지역상권의 장기 침체로 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 급·배수·소화전·소방·위생·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 대지권 토지는 지식산업센터 공장 및 근린생활시설 용지이며, 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 25,455.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 환금성. 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실이 확인돼, 5회 유찰이라는 결과와 함께 환금성 부담을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 전입 3명 확인. 박영혜·최석진·강구원의 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 인수가 확인되면 최저가 88,023,000원만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 공실 여부 현장 대조. 감정평가상 공실과 현황조사의 전입자 기록이 서로 다르므로 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰 상태이고 감정평가에서도 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실이 확인됩니다.
- 후순위 채권은 별도 인수와 구분. 유한회사혜안도아·이강식 근저당, 서울보증보험 가압류 등 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 문제와는 별개의 판단입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저
이 사건은 감정가 307,000,000원에서 88,023,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 등기상으로는 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당 이후 권리가 정리되는 구조라 비교적 명확합니다. 그러나 박영혜·최석진·강구원 세 사람의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재의 핵심 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득가를 아직 계산할 수 없다”입니다. 특히 감정평가상 공실이라는 조사와 전입자 기록이 함께 존재하고, 지역상권의 장기 침체 및 건물 내 다수 공실도 확인됩니다. 임차관계가 해소되기 전까지는 가격 판단을 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
