광주지방법원 2024타경9394. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-228호 근린시설입니다. 김명인이 2023년 4월 거래가액 126,726,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 826,962,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리 이후 권리가 정리되는 전형적인 형태지만, 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 박영혜는 2023.02.24, 최석진은 2023.03.28, 강구원은 2023.03.30 전입으로 모두 말소기준일 2023.04.18보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 세 사람 모두 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-228호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공실 |
| 소유자 | 김명인 · 2023.04.18 소유권이전 · 거래가액 126,726,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 36,126,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2023.04.18 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 유한회사혜안도아·이강식의 근저당권, 서울보증보험의 가압류, 국과 나주시의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에는 2025.02.28 한국남방개발주식회사 명의 근질권이 설정되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 신고 4명, 선순위 3명은 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유 신고자는 4명입니다. 박영혜·최석진·강구원은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자 및 구체적인 임대차 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 박몽배는 2023.04.27 전입으로 말소기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,268원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 35,075,732원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 190,235,400원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,267,197,400원 중 현재 회차 예상배당은 35,075,732원이며, 미배당은 1,232,121,668원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 싸 보이지만 시세 비교 근거가 없다
감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,126,000원, 현재 회차 표기는 감정가의 29%입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 28,900,800원, 7회 유찰 시 23,120,640원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근이며, 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지권 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 구분건물들은 모두 공실로 조사됐습니다. 동시에 현황조사상 4명의 전입 신고가 있어 실제 점유·사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 상권. 지역상권의 장기 침체로 1동 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태로 조사됐습니다.
- 용도·규제. 대지권 목적 토지는 준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 중로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 535,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·가로장방·중로한면입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 급·배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 3명 확인. 박영혜·최석진·강구원의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본 대조. 선순위 임차인의 인수 여부가 최종적으로 어떻게 기재됐는지 매각기일 전 원본을 확인해야 합니다.
- 공실과 전입의 불일치 확인. 감정평가에서는 공실로 조사됐지만 현황조사에는 4명의 전입이 존재합니다. 실제 사용·점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 29%라는 숫자만으로 저가 판단을 하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실이 조사된 만큼 재매각 기간과 임대 공백 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “3,612만원”보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유자다
이 물건은 감정가 126,000,000원에서 5회 유찰되어 36,126,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 박영혜·최석진·강구원 3명의 전입일은 말소기준 2023.04.18보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 감정평가상 공실이라는 내용도 현황조사의 전입 신고와 함께 교차 확인해야 합니다.
또한 동일 물건의 실거래 시세 근거가 없고, 감정평가에는 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실이 명시되어 있습니다. 따라서 이번 사건의 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만, 권리와 환금성을 확인하기 전에는 싸다고 판단할 수 없다”입니다. 입찰 여부는 선순위 점유자 3명의 실제 임대차관계가 해소된 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
