광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-225호의 근린시설입니다. 소유자 김명인은 2023.04.03 매매로 거래가액 126,726,000원에 취득했고, 2023.04.18 천지농업협동조합 앞으로 채권최고액 826,962,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 유한회사혜안도아·이강식의 근저당, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정이 이어졌고 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·전입 관계입니다. 강구원·최석진·박영혜는 각각 2023.03.30, 2023.03.28, 2023.02.24 전입으로 말소기준일 2023.04.18보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 박몽배는 2023.04.27 전입으로 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-225호 (빛가람동,게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 구분건물 모두 공실 |
| 소유자 | 김명인 (2023.04.03 매매 · 거래가액 126,726,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 36,126,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 말소기준 | 2023.04.18 을구 1번 근저당권 · 천지농업협동조합 · 채권최고액 826,962,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 전입자는 별도 확인
등기부만 보면 말소기준인 천지농업협동조합 근저당 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 2번 근저당권에는 2025.02.28 한국남방개발주식회사의 근저당권부채권 근질권설정이 연결돼 있습니다. 이 역시 후순위 권리관계의 일부로 보되, 입찰자는 원등기와 부기등기 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 4명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강구원 | 2023.03.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영혜 | 2023.02.24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 확인 대상은 4명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 감정평가에서는 대상 구분건물들이 공실로 조사됐으므로, 전입기록과 실제 점유 상태가 일치하는지 반드시 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 36,126,000원으로 감정가 126,000,000원의 약 29% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 특히 감정평가에는 지역상권의 장기 침체와 해당 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태라는 내용이 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,268원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 35,075,732원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 253,647,200원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,330,609,200원 중 예상 배당액은 35,075,732원이며 미배당은 1,295,533,468원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 또한 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근이며, 신도시 내 업무시설과 주거가 혼용된 지역입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상 구분건물들은 모두 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 급·배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 환금성. 감정평가에는 지역상권의 장기 침체와 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태라는 내용이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 전입자 확인. 박영혜·최석진·강구원의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가의 공실 조사와 전입기록이 동시에 존재하므로 현장점유와 사업자·주민등록 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 나주세무서장·안산세무서장·나주시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 저가 착시 경계. 5회 유찰과 감정가 29%라는 숫자는 크지만 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 공실·상권 위험. 지역상권 장기 침체와 건물 내 대부분 공실이라는 감정평가 내용을 임대수익·재매각 가능성에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 36,126,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 비교 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부를 확인할 수 없고, 근린시설이라는 용도에 지역상권 장기 침체·대부분 공실이라는 감정평가까지 겹칩니다. 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 전입자 3명의 보증금이 미상이라는 점입니다. 권리상 핵심 리스크가 해소되지 않은 상태에서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 등기 후순위 권리의 소멸보다 먼저, 실제 점유와 임대차 보증금 규모를 확인해야 하는 사건입니다.
