광주지방법원 2024타경9394. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-227호의 근린시설입니다. 소유자 김명인은 2023.04.18 신탁재산을 거래가액 126,726,000원에 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 826,962,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 말소기준일보다 앞서 전입한 박영혜, 최석진, 강구원이 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가에서는 기호1~7 구분건물이 모두 공실로 조사됐으므로, 전입기록과 실제 점유 상태가 일치하는지 원본 자료에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-227호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 김명인 · 2023.04.18 거래가액 126,726,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 36,126,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 714,274,035원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미확정
말소기준권리는 2023.04.18 설정된 천지농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 유한회사혜안도아·이강식 근저당, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.02.28 설정된 유한회사혜안도아의 근저당권부채권 근질권은 매각소멸 여부가 별도로 확정돼 있지 않으므로 원본 등기 및 매각조건을 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 위험 — 선순위 전입 3명의 금액이 핵심
| 성명 | 전입일 | 사용 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 판단 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 알수없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 알수없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 알수없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 알수없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 |
박영혜·최석진·강구원의 전입일은 말소기준인 2023.04.18보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않고 현재 감정평가상 공실로 조사되어 있으므로, “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 반면 박몽배는 2023.04.27 전입으로 말소기준 이후입니다.
③ 가격·환금성 — 실거래 자료 없이 5회 유찰만 확인
동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 36,126,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 확인되는 사실은 감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 감정가의 29% 수준까지 내려왔다는 점입니다.
감정평가에서는 지역상권이 장기 침체 상태이고, 게토333지식산업센터 내 개별 구분건물이 대부분 공실 상태라고 평가했습니다. 해당 평가대상 기호1~7도 모두 공실입니다. 가격 하락 폭이 크더라도 환금성과 임대수요를 별도로 검증해야 하는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,268원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 35,075,732원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 253,647,200원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,330,609,200원 중 채권자 배당은 35,075,732원으로 계산되며, 미배당액은 1,295,533,468원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 29% | 36,126,000원 | 35,075,732원 | 1,295,533,468원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 28,900,800원 | 27,980,586원 | 1,302,628,614원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 23,120,640원 | 22,304,468원 | 1,308,304,732원 |
신청채권 청구액은 714,274,035원이고, 현재 회차 배당 계산상 신청채권자에게 돌아가는 금액은 35,075,732원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 배당액은 27,980,586원, 22,304,468원으로 줄어듭니다. 이 배당부족 자체가 후순위 권리의 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니지만, 선순위 전입자의 별도 인수 가능성은 반드시 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근으로, 신도시 내 업무시설과 주거시설이 혼용된 지역입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하다고 평가됐습니다.
- 공실. 감정평가 대상 기호1~7 구분건물이 모두 공실이며, 지역상권 장기 침체로 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태라고 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 급·배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 중로에 접하고 출입도로 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 박영혜·최석진·강구원의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가에서는 기호1~7 모두 공실이므로 전입기록과 현장 점유상태가 다른 이유를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 보수적으로 계산. 선순위 전입자의 인수 가능 금액이 확인되기 전에는 최저가 36,126,000원만으로 총 취득비용을 계산하지 마세요.
- 세금 우선배당 확인. 나주세무서장·안산세무서장·나주시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다.
- 근질권 원본 대조. 2025.02.28 한국남방개발주식회사 근질권의 매각 후 처리관계를 등기 원본과 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 임대·재매각 수요 확인. 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실을 감안해 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 재매각 가능성을 현장에서 검증해야 합니다.
- 비교 시세 확보. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 동일 건물·유사 호실의 실제 거래·임대 사례를 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 인수 미상
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 126,000,000원에서 36,126,000원으로 내려온 현재 최저가와 5회 유찰입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 것은 2023.04.18 말소기준보다 앞선 전입자 3명의 보증금과 실제 점유가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 감정평가상 현재는 공실로 조사돼 있어 전입기록과 점유상태가 서로 다른 만큼, 원본 확인 없이 인수액 0원으로 결론 내리는 것은 위험합니다.
또한 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실이 확인되고 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 29%라는 할인율 자체를 투자 매력으로 평가하기도 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 점유관계와 환금성은 아직 미해결. 이 두 가지를 확인하기 전에는 가격보다 위험 확인이 먼저인 사건입니다.
