36,126,000원
광주지방법원 2024타경9394. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-226호 근린시설입니다. 김명인 명의로 2023.04.18 소유권이 이전됐고 거래가액은 126,726,000원입니다. 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 826,962,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 유한회사혜안도아·이강식의 근저당, 서울보증보험 주식회사 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 전입자 4명입니다. 특히 박영혜는 2023.02.24, 최석진은 2023.03.28, 강구원은 2023.03.30 전입해 모두 말소기준일 2023.04.18보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않고 사용관계도 알 수 없어, 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 3명은 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-226호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 지식산업센터 내 구분건물 |
| 소유자 | 김명인 (2023.04.18 소유권이전 · 거래가액 126,726,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 36,126,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 826,962,000원 |
| 감정 이용상태 | 공실 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 전입자를 봐야 한다
말소기준은 2023.04.18 천지농업협동조합 근저당입니다. 유한회사혜안도아 근저당, 이강식 근저당, 서울보증보험 주식회사 가압류, 경매개시결정 및 압류 등은 말소기준 이후 등기입니다. 다만 2025.02.28 설정된 유한회사혜안도아의 근저당권부채권 근질권은 별도 확인이 필요한 항목입니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 등기상 매각소멸 대상이더라도, 실제 세액이 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
임차인·점유관계 — 승계액을 지금 확정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박영혜·최석진·강구원은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들의 보증금을 알기 전에는 낙찰자가 최종적으로 부담할 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 반면 박몽배는 2023.04.27 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰은 할인 신호이자 환금성 경고다
감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,126,000원, 감정가의 28.67%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 28,900,800원, 7회 유찰 시 23,120,640원입니다.
그러나 이 숫자를 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석할 수는 없습니다. 감정평가서는 지역상권의 장기 침체를 언급하고, 1동 건물 내 개별 구분건물들이 대부분 공실이라고 조사했습니다. 이미 5회 유찰된 사실까지 겹치므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수요·매수수요와 환금성을 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,268원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 35,075,732원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 253,647,200원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 1,330,609,200원, 채권자 예상배당은 35,075,732원, 미배당액은 1,295,533,468원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 관련 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 전입자 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액 0원을 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 신도시 내 업무시설 및 주거 혼용지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호한 것으로 조사됐고, 대지권의 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 기호 1~7 구분건물은 모두 공실로 조사됐습니다. 건물에는 급·배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 상권. 감정평가서는 지역상권의 장기 침체로 1동 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태라고 적고 있습니다. 환금성과 임대수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지는 상업용, 평지, 중로한면이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외부는 인조 콘크리트 타일 및 복합판넬 등 마감, 내부는 페인팅, 창호는 알미늄샷시입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명부터 확인. 박영혜·최석진·강구원의 임대차계약, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 공실과 전입의 불일치 확인. 감정평가상 공실이더라도 전입기록이 남아 있습니다. 현장점유와 주민등록상 전입자의 실제 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 나주세무서장·안산세무서장·나주시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근질권 확인. 2025.02.28 유한회사혜안도아의 2번 근저당권부채권에 한국남방개발주식회사 근질권이 설정돼 있으므로 등기 원문과 매각물건명세서에서 처리관계를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 5회 유찰·상권 장기 침체·다수 공실이라는 환금성 신호를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “36,126,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 36,126,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰가가 싸 보이는 것과 실제 취득비용이 싼 것은 다른 문제입니다. 말소기준 2023.04.18보다 먼저 전입한 박영혜·최석진·강구원의 보증금이 확인되지 않아, 이들이 대항요건을 갖춘 임차인으로 확인될 경우 매수인이 부담할 미배당 보증금이 생길 수 있습니다.
동시에 감정평가서에는 지역상권 장기 침체와 건물 내 다수 공실이 적시돼 있고 실제 경매도 5회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 28.67%”라는 할인율에 점수를 주기보다, 선순위 전입자의 보증금과 점유관계를 먼저 확정한 뒤 그 금액을 포함한 실질취득액으로 판단해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 권리·인수액 미확정, 가격 메리트 판단 보류입니다.
