광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-229호 근린시설입니다. 소유자 김명인은 2023.04.18. 거래가액 126,726,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합의 채권최고액 826,962,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 유한회사혜안도아·이강식 근저당, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사상 확인되는 실제 임차인은 4명이고, 이 가운데 박영혜는 2023.02.24., 최석진은 2023.03.28., 강구원은 2023.03.30. 전입해 모두 2023.04.18. 말소기준보다 앞섭니다. 세 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층씨-229호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 김명인 · 단독소유 |
| 취득 | 2023.04.18. · 거래가액 126,726,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 36,126,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인 선순위 여부가 핵심
말소기준은 2023.04.18. 천지농업협동조합 근저당입니다. 등기상 그 뒤에 발생한 경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국·나주시 압류, 유한회사혜안도아·이강식 근저당은 매각으로 소멸합니다. 천지농업협동조합 채권최고액 826,962,000원은 공동담보목록 제2023-149호가 붙은 권리이고, 유한회사혜안도아 근저당 역시 다른 구분건물을 공동담보로 두고 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 그중 3명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박영혜·최석진·강구원은 모두 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 배당 후 잔존 보증금 규모를 확정할 수 없습니다. 따라서 자동 배당표의 매수인 인수 0원은 등기상 배당 가정값일 뿐이며, 실제 입찰 판단에서는 세 임차인의 보증금·점유·확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전까지 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 메리트는 확인 불가
감정가는 126,000,000원이고 현재 최저매각가는 36,126,000원으로 감정가의 29% 수준입니다. 다음 회차 가정은 28,900,800원, 그 다음은 23,120,640원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 임차인 인수액도 미상이라 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,268원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 35,075,732원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 190,235,400원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,267,197,400원 중 배당액은 35,075,732원, 미배당은 1,232,121,668원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 가능·미상 임차인의 보증금 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근이며, 신도시 내 업무시설과 주거시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지권의 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1·2·3·4·5·6·7 구분건물은 모두 공실로 조사됐습니다.
- 상권. 지역상권의 장기 침체로 1동 내 개별 구분건물들이 대부분 공실 상태라는 평가가 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 급·배수설비·소화전·소방·위생·승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 확인. 박영혜·최석진·강구원의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 임대차계약과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 불일치 확인. 감정평가에는 구분건물들이 공실로 기재돼 있으나 현황조사에는 전입자 4명이 확인됩니다. 현재 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 박몽배. 2023.04.27. 전입으로 말소기준인 2023.04.18.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 공실·상권. 장기 상권 침체와 대부분 공실이라는 감정평가 내용을 기준으로 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 5회 유찰. 현재 최저가가 감정가의 29%까지 내려온 것은 가격 신호인 동시에 시장 수요가 약하다는 신호이기도 합니다.
- 공동담보. 천지농업협동조합 및 유한회사혜안도아 근저당은 공동담보가 포함돼 있어 이 호실 단독 채무로 단순 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — “29% 최저가보다 먼저 확인할 것은 인수금액”
126,000,000원짜리 감정물건이 5회 유찰돼 36,126,000원까지 내려온 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 가격보다 임차관계가 먼저입니다. 박영혜·최석진·강구원 3명은 모두 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 여부와 미배당 보증금 인수 규모를 확정할 수 없습니다. 여기에 지역상권 장기 침체, 대부분 공실이라는 감정평가와 5회 유찰까지 겹칩니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 실질취득비용과 점유 리스크는 아직 닫히지 않은 물건입니다. 최저가 29%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다 임차인 3명의 보증금과 현재 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.
