광주지방법원 2026타경50890. 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 오션힐호텔 3층 313호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가서의 이용상태는 생활숙박시설로 기재돼 있습니다. 따라서 일반적인 상가나 주거용 오피스텔로 단정해서 접근하면 안 됩니다. 감정평가상 생활숙박시설이라는 점을 먼저 확인해야 합니다.
소유자는 김소라 씨입니다. 2022년 12월 14일 소유권이전과 함께 이곡새마을금고의 채권최고액 12억 원 근저당이 설정됐습니다. 이후 2024년 10월 31일 주식회사비에스온의 채권최고액 3억 900만 원 근저당이 추가됐습니다. 말소기준권리는 2022년 12월 14일 이곡새마을금고 근저당입니다. 2026년 7월 6일 근저당권이 성서새마을금고로 이전됐고, 2026년 7월 7일 현재 사건의 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 권리만 보면 후순위 근저당은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현관문에 유치권 행사 안내가 있고 관리비 등 미납 주장액도 상당합니다. 등기부에 나타난 권리가 깨끗하다는 것과 실제 현장에서 아무 부담 없이 인수할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1047-9 오션힐호텔 3층 313호 |
| 등기상 소재지 | 전남광주통합특별시 여수시 돌산읍 우두리 1047-9, 1047-8 오션힐호텔 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린시설 · 감정평가상 이용상태: 생활숙박시설 · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물 · 외벽 석재붙임, 몰탈 위 페인팅마감 등 |
| 소유자 | 김소라 (2022.12.14. 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 2022.12.14. 을구 4번 근저당권 · 이곡새마을금고 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 성서새마을금고(합병 전 이곡새마을금고) / 1,186,321,935원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 현장 특이사항 | 현관문 유치권 행사 안내 · 일반관리비 및 장기수선충당금 25,546,829원 미납 주장 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 현장 권리는 별도 확인
말소기준권리는 2022년 12월 14일 설정된 을구 4번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 이곡새마을금고이고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2026년 7월 6일 성서새마을금고로 이전됐습니다. 합병에 따른 권리이전으로, 말소기준권리의 설정일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
2024년 10월 31일 설정된 주식회사비에스온의 근저당권은 채권최고액 309,000,000원으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 두 근저당권을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인 관련 사항. 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인이 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 공실이라고 단정해서는 안 됩니다. 현장 방문을 통해 객실 점유 여부와 관리주체, 출입 통제 상태를 확인해야 합니다.
② 가격 및 유찰 시나리오 — 신건 가격을 시세 메리트로 해석하지 말 것
현재 감정가와 최저매각가는 모두 221,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 이 물건의 시장가치를 검증할 수 있는 상황이 아니므로, 감정가를 곧바로 시세로 간주하거나 최저가가 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
이 물건은 생활숙박시설로 평가된 집합건물입니다. 일반 주택이나 통상적인 근린상가와 동일한 거래조건을 전제해서는 안 됩니다. 실제 운영형태, 임대수익, 숙박시설 관리체계, 관리비 부담 및 유치권 분쟁 여부가 확인되기 전에는 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 총 배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 221,000,000원 | 217,106,000원 | 1,291,894,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 176,800,000원 | 173,524,800원 | 1,335,475,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 1,370,340,160원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 신건에서 1,291,894,000원인 미배당액이 2회 유찰 시 1,370,340,160원으로 증가하는 구조입니다. 다만 이 수치는 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,894,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 이곡새마을금고(현 성서새마을금고) | 1,200,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사비에스온 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정 배당입니다. 집행비용 3,894,000원을 먼저 반영한 뒤 말소기준 근저당에 217,106,000원이 배당되는 구조입니다. 후순위 주식회사비에스온의 배당액과 소유자 잔여금은 0원으로 산정됩니다. 실제 채권액, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 여수시 돌산읍 우두리 소재 오션힐호텔로, 청솔1차아파트 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 해안 주변 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지의 도로접면은 광대로한면으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 상업용 호텔 건부지입니다. 토지면적은 1,483.3㎡이며, 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 678,600원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역에 해당하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물입니다. 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 용도 확인. 사건상 분류는 근린시설이지만 감정평가상 기호 1~7의 이용상태는 생활숙박시설입니다. 일반 상가나 주거용 오피스텔과 동일하게 취급하지 말고 건축물대장, 실제 용도, 영업 관련 사항 및 관리규약을 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 일반 주거용 부동산과 거래·운영 구조가 다를 수 있습니다. 실제 임대관계도 미상이고 유치권 안내와 관리비 분쟁 가능성까지 있어, 일반 주택의 거래가격만으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부 확인. 현관문 유치권 행사 안내의 작성 주체, 피담보채권의 발생 원인과 금액, 채권자와 실제 점유자의 관계를 확인하세요. 단순 안내문이 아니라 실제 점유 및 유치권 성립요건이 갖춰졌는지가 핵심입니다. 성립하는 유치권이라면 매수인에게 인도 및 비용 부담 위험이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 25,546,829원 확인. 2026년 6월 기준 미납 주장액에 대해 일반관리비와 장기수선충당금을 구분하고, 발생 기간·항목별 명세서·납부 책임자·실제 미납액을 확인하세요. 제출된 주장액 전체가 자동으로 매수인 부담이 되는 것은 아니므로 법적 부담 범위를 따져야 합니다.
- 점유 및 출입 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 객실 사용 여부, 관리단의 출입 통제, 점유자 존재 여부, 열쇠 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 대조. 사건상 근린시설과 감정평가상 생활숙박시설이라는 기재를 구분해 확인하세요. 건축물대장과 실제 이용상태, 운영 관련 서류, 관리규약을 확인한 뒤 취득 목적에 맞는 물건인지 판단해야 합니다.
- 실거래 및 수익성 검증. 감정가 221,000,000원은 평가액이자 신건 최저가입니다. 이를 시장가격으로 확정해서는 안 됩니다. 생활숙박시설의 실제 거래가격과 운영수익, 관리비, 공실 및 운영 관련 비용을 따로 검토해야 합니다.
- 배당 및 채권액 검증. 이곡새마을금고 근저당의 채권최고액은 1,200,000,000원이며 주식회사비에스온의 채권최고액은 309,000,000원입니다. 채권최고액과 실제 잔존채무는 다를 수 있으므로 배당요구 및 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 당해세 및 기타 부담 확인. 예상배당표는 집행비용과 근저당권 중심의 추정치입니다. 당해세 및 실제 적용되는 우선변제 항목, 관리비 관련 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 관련 제출문서와 관리비 명세서를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 부담 0원”
광주지방법원 2026타경50890 여수 오션힐호텔 313호는 등기상 권리관계만 보면 말소기준이 명확합니다. 2022년 12월 14일 이곡새마을금고 근저당이 기준권리이고, 이후 설정된 주식회사비에스온 근저당은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 인수 0원짜리 안전 물건으로 분류하면 안 됩니다. 현관문에는 유치권 행사 안내가 있고, 2026년 6월 기준 일반관리비와 장기수선충당금 25,546,829원의 미납 주장도 있습니다. 유치권 성립 여부와 실제 점유관계, 관리비의 법적 부담 범위가 아직 입찰 판단의 중요한 변수입니다.
여기에 사건상 근린시설과 감정평가상 생활숙박시설이라는 용도 기재 차이도 있습니다. 감정가 221,000,000원이 시장가격에 비해 유리한지 판단할 실거래 근거 역시 확인해야 합니다. 신건이라는 이유나 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
최종 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 유치권의 실체와 점유가 해소되고, 미납관리비의 실제 부담 범위가 확정되며, 생활숙박시설의 거래·운영 조건까지 확인돼야 입찰을 검토할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 인수금액이 아니라 현장 위험을 얼마만큼 제거할 수 있느냐입니다.
등기상 권리는 비교적 명확하지만, 현장 위험은 아직 정리되지 않았습니다. 유치권과 관리비 확인 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.
