광주지방법원 2026타경50890. 전남 여수시 돌산읍 우두리 1047-9 오션힐호텔 7층 702호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김소라이며, 2022년 12월 14일 소유권을 취득하면서 같은 날 이곡새마을금고의 채권최고액 12억원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024년 10월 31일 주식회사 비에스온의 3억 900만원 근저당권이 추가됐지만, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.
등기부상 권리 순위만 보면 매각으로 소멸하는 구조가 분명합니다. 그러나 이 물건은 일반적인 권리분석만으로 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 현관문에 유치권 행사 안내문이 있다는 내용과 관리비·장기수선충당금 미납액 25,546,829원이 기재돼 있습니다. 유치권 성립 여부가 불분명하다는 점과 미납금의 실제 부담 범위가 핵심 변수입니다.
② 2026년 6월 기준 25,546,829원 미납 관리비·장기수선충당금의 항목별 내역 및 매수인 부담 범위
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1047-9 오션힐호텔 7층 702호 |
| 도로명주소 | 여수시 돌산읍 강남해안로 81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 분류: 근린시설 · 감정평가서상 이용상태: 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물 |
| 소유자 | 김소라 |
| 소유권 취득 | 2022.12.14 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,186,321,935원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.14 · 을구 2번 · 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 이곡새마을금고 → 성서새마을금고 (합병에 따른 이전) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
권리분석의 출발점은 2022년 12월 14일 설정된 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이후 회사 합병에 따라 성서새마을금고로 근저당권이 이전됐습니다.
2024년 10월 31일 설정된 주식회사 비에스온의 채권최고액 309,000,000원 근저당권은 기준권리 이후에 설정된 후순위 권리입니다. 따라서 현재 경매에서 매각되면 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2018년 설정된 쌍봉신용협동조합 근저당권 135,000,000원은 2022년 12월 14일 해지로 말소된 과거 권리입니다.
- 2024년 비에스온 근저당권: 후순위, 매각으로 소멸
- 2026년 임의경매개시결정: 매각으로 소멸
- 확인된 임차인 정보: 없음
등기상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다. 다만 유치권은 별개의 문제이므로, 등기상 인수액 0원을 실제 모든 부담이 0원이라는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·유치권·체납 관리비 — 현장 위험이 핵심
현재 확인된 임차인 정보는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자와 임대차 관계가 전혀 없다고 단정해서는 안 되며, 현장 점유 및 관리 주체를 별도로 확인해야 합니다.
안내문이 있다는 사실만으로 유치권이 성립했다고 볼 수는 없지만, 반대로 안내문만 보고 무시할 수도 없습니다. 유치권 주장자의 신원, 채권 발생 원인, 청구금액, 실제 점유관계 및 관련 증빙을 확인해야 합니다. 유치권이 실제로 성립한다면 등기상 근저당권 소멸과 별개로 매수인에게 중대한 부담이 될 수 있습니다.
이 금액 전체를 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 일반관리비와 장기수선충당금은 부담 주체 및 법적 성격을 구분해 검토해야 합니다. 관리단의 미납금 원장, 발생 기간, 항목별 금액, 납부 내역 및 공용부분 해당 여부를 확인해야 합니다.
| 확인된 임차인 | 현재 확인된 임차인 정보 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임대차 여부 확인 필요 |
| 유치권 안내 | 현관문 유치권 행사 안내문 확인 · 성립 여부 불분명 |
| 미납금 | 25,546,829원 |
| 미납금 기준일 | 2026년 6월 |
| 미납 항목 | 일반관리비 및 장기수선충당금 |
| 매수인 부담 여부 | 항목별 법적 성격 및 실제 체납 내역 확인 후 판단 |
이 물건은 등기부상 권리 인수액이 없다는 사실과 실제 점유·유치권·관리비 부담 가능성을 분리해서 판단해야 합니다. 특히 유치권이 인정되는 경우에는 매각으로 소멸하는 근저당권과 달리 매수인에게 별도의 위험이 남을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,992,000원 | - |
| 1. 을구 2번 근저당 · 이곡새마을금고(현 성서새마을금고) | 1,200,000,000원 | 224,008,000원 | 975,992,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사비에스온 | 309,000,000원 | 0원 | 309,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 1,509,000,000원 | 224,008,000원 | 1,284,992,000원 |
집행비용 3,992,000원을 차감한 금액이 말소기준 근저당권에 우선 배당되는 것으로 계산했습니다. 근저당권 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 실제 채권원리금·집행비용·당해세 등 우선 배당 요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
신건 매각가 2억 2,800만원을 가정하면 이곡새마을금고의 근저당권에 224,008,000원이 배당되고, 후순위 비에스온에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 전체의 미배당액은 1,284,992,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당 확대
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 228,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 현재 가격이 시세보다 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 다만 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당액이 커지는 구조는 배당 시뮬레이션에서 확인됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 1,284,992,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 1,329,953,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 1,365,922,880원 |
유찰에 따라 최저매각가격이 내려가더라도 등기상 인수액이 자동으로 증가하는 구조는 아닙니다. 다만 유치권이 실제로 성립하거나 별도 체납금 부담이 확인된다면 낙찰가격 외의 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 위 유찰가격만을 근거로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 여수시 돌산읍 우두리 소재 청솔1차아파트 남서측 인근입니다. 주변은 생활숙박시설·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 해안 주변 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 차량 및 대중교통 접근이 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방 및 주차장 설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리 평지로서 상업용(호텔 등) 건부지입니다. 용도지역은 준주거지역이며, 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 678,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 사항. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 사건상 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 생활숙박시설로 기재되어 있습니다. 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 객관적인 시세와 매각 가능 가격대를 판단하기 어렵습니다. 생활숙박시설이라는 이용 특성과 실제 운영·관리 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 일치 여부. 사건상 7층 702호와 감정평가서의 3층 313호 외 6개호 기재를 대조하세요. 개별 호실 목록·사진·평가금액 산출 내역을 확인하기 전에는 감정가를 확정적인 기준으로 삼지 마세요.
- 유치권 실체 확인. 현관문 안내문만으로 유치권 성립을 인정하거나 부정해서는 안 됩니다. 유치권 주장자, 채권 발생 원인, 실제 점유관계 및 관련 증빙을 확인하세요.
- 미납금 확인. 25,546,829원의 일반관리비·장기수선충당금 내역을 관리단에서 확인하세요. 발생 기간과 항목별 금액을 구분하고 매수인 부담 여부를 검토해야 합니다.
- 임대차·점유 조사. 확인된 임차인 정보는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인을 통해 미확인 임대차 및 인도 문제를 점검하세요.
- 용도 확인. 근린시설이라는 사건상 분류와 생활숙박시설이라는 감정평가서상 이용상태를 대조하세요. 건축물대장과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 채권액 검증. 말소기준 근저당 채권최고액 1,200,000,000원, 신청채권액 1,186,321,935원 및 후순위 근저당 309,000,000원의 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 가격 검토. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 228,000,000원만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·동일 용도의 거래사례 및 개별 호실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관리단 제출 문서를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”이 “실제 부담 0원”은 아니다
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022년 12월 14일 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 비에스온 근저당권 및 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 정보도 없어 등기상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 이 물건의 실질적인 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 현관문 유치권 행사 안내문은 성립 여부가 불분명하고, 25,546,829원의 미납 관리비 및 장기수선충당금도 확인이 필요합니다. 여기에 사건상 근린시설과 감정평가상 생활숙박시설의 용도 차이, 7층 702호와 감정평가서의 3층 313호 외 6개호라는 대상 표시 차이까지 존재합니다.
