광주지방법원 2026타경50890. 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 오션힐호텔 16층 1603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서의 이용상태는 생활숙박시설로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트의 가격·점유·이용관계를 전제로 판단해서는 안 됩니다.

소유자는 김소라입니다. 2022년 12월 14일 거래가액 235,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 이곡새마을금고 명의로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 주식회사비에스온의 후순위 근저당권이 추가되었고, 2026년 7월 7일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

권리의 핵심은 2022년 설정된 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 후순위 주식회사비에스온 근저당권과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 외부에서 제기된 유치권 주장과 관리비 체납 문제는 별도의 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 위험이 남는다

이 사건의 말소기준은 2022.12.14 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 최초 근저당권자는 이곡새마을금고입니다. 2026년 7월 6일 합병을 원인으로 성서새마을금고에 근저당권이 이전되었습니다. 기존 근저당권의 이전이므로 새로운 후순위 담보권 설정과는 구별해야 합니다.

2018년에 설정된 동광양농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2022년 12월 14일 해지로 말소되었습니다. 과거 대한토지신탁주식회사 관련 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재의 인수 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

후순위에는 2024년 10월 31일 설정된 주식회사비에스온 근저당권 309,000,000원이 있습니다. 이는 말소기준권리보다 늦은 담보권으로, 매각 시 소멸 대상입니다. 또한 주식회사 비에스온이 신청했던 종전 임의경매는 취하되어 2025년 5월 23일 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026년 7월 7일 등기된 별도 사건입니다.

② 점유·유치권·관리비 — 가장 먼저 해결할 문제

조사된 임차인 명단에는 실제 임차인이 기재되어 있지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 현장 점유자, 점유 원인, 임대차계약 및 대항력의 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.

따라서 이 물건의 취득비용을 단순히 낙찰가 230,000,000원 + 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 등기 및 배당상 인수액은 0원으로 추정되지만, 유치권 관련 분쟁이나 법적으로 승계되는 관리비가 확인된다면 실제 취득비용과 명도 부담이 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 신건 230,000,000원이 저렴한지는 미확정

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 230,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

다만 이 사건에서는 동일 건물 또는 유사한 생활숙박시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 또는 낮은지를 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

유찰 시 가격은 주어진 회차별 시나리오입니다. 실제 후속 매각조건과 매각기일은 법원 공고 확인이 필요합니다. 인수액은 배당 시뮬레이션 기준이며 유치권 및 관리비 관련 별도 부담은 확정되지 않았습니다.

1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 최저매각가격이 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 감정가 대비 할인과 시세 대비 저렴함은 서로 다른 개념입니다. 실거래 비교가격과 유치권·관리비 위험의 해소 여부를 확인하기 전에는 어느 회차도 가격 메리트가 확보되었다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

신건 최저가격에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 매각대금 중 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되며, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 배당은 채권 원금·이자·비용, 공동담보 관계, 당해세 및 우선변제권 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

총채권액 1,509,000,000원에 비해 매각대금이 작아 1,283,020,000원의 미배당이 예상됩니다. 다만 채권자가 배당받지 못한 금액이 그대로 경매 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 등기상 말소 대상인 근저당권의 미배당과 매수인이 별도로 부담할 수 있는 채무는 구분해야 합니다.

또한 선순위 근저당권에는 공동담보목록 제2022-188호가, 후순위 근저당권에는 공동담보목록 제2024-183호가 기재되어 있습니다. 실제 채권관계 및 배당액은 공동담보의 범위와 다른 담보물의 처리에 영향을 받을 수 있으므로 해당 목록의 대조가 필요합니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 회수 부족 확대

회차가 진행되어 매각가격이 낮아지면 선순위 근저당권자의 배당금이 감소하고 전체 미배당액은 증가합니다. 반면 주어진 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

이러한 구조에서는 채권의 미회수 규모 자체가 매수인의 매수대금에 직접 가산되는 것은 아닙니다. 그러나 소유자에게 돌아갈 잔여금이 없고 대규모 채권 부족이 발생하므로, 관련 당사자와의 점유·명도 관계 및 유치권 주장을 더욱 신중하게 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 돌산읍 우두리 소재 청솔1차아파트 남서측 인근에 위치한 해안 주변지대로, 생활숙박시설·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 감정상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 건물 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 평지로서 상업용 호텔 건부지입니다. 토지면적은 1,483.3㎡이고 지목은 대입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 678,600원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래가격이나 시세를 뜻하지 않습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 기호1~7 모두 생활숙박시설로 기재되어 있습니다. 본건 1603호의 실제 이용상태와 운영계약, 점유현황은 현장에서 개별 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 생활숙박시설 특성상 운영수익과 이용제한, 관리비 부담 및 시장 수요를 함께 평가해야 합니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 만큼 매각가격의 적정성과 처분 가능성을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 현관문 안내문구의 실제 작성자 및 주장 채권을 확인하고, 점유의 계속 여부, 채권과 목적물의 관련성, 법적 성립요건을 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 25,581,645원. 2026년 6월 기준 제출된 체납 내역의 진위, 일반관리비와 장기수선충당금의 구분, 항목별 청구권 및 매수인 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 조사된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 임대차보증금, 대항력 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 이곡새마을금고 공동담보목록 제2022-188호와 주식회사비에스온 공동담보목록 제2024-183호를 대조하고, 다른 담보물의 처분 및 채권 회수상황을 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 2026년 7월 6일 성서새마을금고로 이전된 근저당권과 신청채권자, 실제 채권액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 생활숙박시설 운영조건. 관리단 규약, 운영위탁계약, 숙박업 관련 신고·허가, 실제 영업 가능 여부와 수익·비용 구조를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 호텔 또는 유사 생활숙박시설의 최근 실거래가격, 실제 매매 가능가격, 운영수익 및 공실 위험을 확인해야 합니다.
• 유찰가격 검토. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원이라는 가격 변화만으로 투자 매력을 판단하지 말고 실질 취득비용과 시장가치를 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리단 제출문서 및 공동담보목록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022년 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 주식회사비에스온 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 현관문 유치권 행사 안내문구와 25,581,645원의 관리비 등 체납 주장은 이 사건의 핵심 불확실성입니다. 두 문제의 성립 여부와 법적 효과가 확인되지 않은 상태에서 권리상 안전하다고 단정하기 어렵습니다.

또한 본건은 생활숙박시설이며, 최근 실거래가격에 근거한 시세 비교가 이루어지지 않았습니다. 따라서 신건 최저가격 230,000,000원이 적정한지, 유찰 이후 가격이 투자 가치에 비해 충분히 낮아지는지도 현재로서는 판단할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 말소관계는 명확하지만, 실질 위험과 가격 검증은 보류’입니다. 유치권의 성립 여부, 관리비 채무의 승계 범위, 실제 점유관계와 생활숙박시설의 거래가치를 확인한 다음 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.