광주지방법원 2026타경50890. 전남 여수시 돌산읍 우두리 오션힐호텔 13층 1303호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 3,000만원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 성서새마을금고(합병 전 이곡새마을금고)이고 청구액은 1,186,321,935원입니다.

등기 권리관계만 보면 2022년 12월 14일 설정된 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 비에스온 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등재된 임차인은 없으며 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

그러나 등기부에 기재된 근저당권만으로 이 물건의 위험을 모두 설명할 수는 없습니다. 매각물건명세서에는 현관문 유치권 행사 안내문과 2,558만원 상당의 미납 관리비 등이 언급되어 있습니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하고, 감정평가 요항의 대상 호수도 본건과 일치하지 않는 부분이 있습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 현장 점유, 유치권 주장, 미납금 및 감정평가 대상의 정확한 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 현장 위험은 별개

이 사건의 말소기준권리는 2022년 12월 14일 접수된 을구 2번 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 2026년 7월 6일 회사합병을 원인으로 성서새마을금고에 근저당권이 이전되었습니다. 현재 경매개시결정의 채권자도 성서새마을금고(합병 전 이곡새마을금고)로 기재되어 있습니다.

2024년 10월 31일 설정된 주식회사 비에스온의 근저당권은 채권최고액 309,000,000원으로, 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리이며, 신건 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다.

참고로 2018년 12월 27일 설정된 쌍봉신용협동조합 근저당권(채권최고액 141,600,000원)은 2022년 12월 14일 해지로 말소되었습니다. 2018년 10월 29일의 대한토지신탁 소유권보존 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·유치권·미납관리비 — 반드시 현장 확인

임차인 목록상 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정해서는 안 됩니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 확인된 임차보증금 인수액이 없다는 산정 결과이지, 현장 점유와 임대차 문제까지 종결되었다는 의미가 아닙니다.

유치권 확인의 핵심은 안내문의 존재가 아니라 실제 성립요건입니다. 누가 점유하고 있는지, 어떤 채권을 근거로 하는지, 그 채권이 해당 목적물과 관련되는지, 적법한 점유가 계속되고 있는지 확인해야 합니다. 유치권이 성립하는 경우에는 근저당권의 말소와 별개로 매수인의 인도 및 사용에 상당한 장애가 발생할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

신건 매각가 2억 3,000만원을 가정하면 집행비용 약 402만원을 제외한 225,980,000원이 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액 12억원에는 크게 미치지 못하며, 후순위 비에스온 근저당권에는 배당이 돌아가지 않습니다.

전체 채권액은 1,509,000,000원이고 예상 채권자 배당합계는 225,980,000원입니다. 이에 따른 채권자 미배당액은 1,283,020,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액이지, 그 자체가 낙찰자에게 인수되는 금액은 아닙니다.

④ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지이용계획 기준)

현재 확인 가능한 자료에는 동일 호수 또는 동일 건물 생활숙박시설의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 230,000,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

• 이용상태. 사건의 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 요항에는 생활숙박시설로 기재되어 있습니다. 일반 아파트나 일반 근린생활시설의 거래가격을 그대로 적용하지 말고 실제 건축물 용도와 운영 형태를 확인해야 합니다.
• 입지. 감정요항상 청솔1차아파트 남서측 인근의 해안 주변 지역이며, 생활숙박시설·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 위치합니다. 건물 남서측은 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 감정요항에는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물로 기재되어 있으며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며, 토지이용계획상 대지 1,483.3㎡, 공시지가 678,600원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지이용계획에는 가축사육제한구역과 대로3류 접함이 포함됩니다.
• 환금성. 생활숙박시설은 일반 아파트와 수요층 및 운영 구조가 다릅니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 환금성이나 적정 매각가격을 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정평가 대상 확인. 본건은 13층 1303호인데 감정요항에는 3층 313호 외 6개호가 기재되어 있습니다. 본건 호실의 평가액이 정확히 230,000,000원인지 감정평가서 원본과 호실별 목록을 확인하세요.
• 유치권 실체 조사. 현관문 유치권 안내문의 작성자, 주장 채권액, 채권 발생 원인, 목적물과의 관련성, 실제 점유자 및 점유 개시 시점을 확인하세요. 안내문만으로 유치권을 인정하거나 무시해서는 안 됩니다.
• 미납 관리비 확인. 2026년 6월 기준 25,581,645원의 상세 내역을 확보하세요. 일반관리비와 장기수선충당금, 공용부분과 전유부분을 구분하고 실제 부담 범위 및 정산 가능성을 검토해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 숙박 운영 여부, 점유자, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
• 근저당권 승계 확인. 2022년 이곡새마을금고 근저당권이 2026년 성서새마을금고로 이전된 경위를 확인하고, 신청채권액 1,186,321,935원과 배당 시뮬레이션의 배당 귀속을 대조하세요.
• 실제 사용 가능성 확인. 생활숙박시설이라는 이용상태와 건축물대장상 용도, 현재 운영 및 관리 상태를 확인하세요. 근린시설이라는 경매 분류만으로 실제 이용 가능성을 판단하지 마세요.
• 가격 산정. 동일 건물·동일 용도의 실거래와 실제 운영수익, 관리비, 유치권 및 명도비용을 검토한 뒤 응찰 상한을 정하세요. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 적정가격이라고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리단 제출자료를 함께 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0원”

여수 오션힐호텔 1303호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 등재된 임차인도 없습니다. 등기만 보면 비교적 단순한 경매처럼 보입니다.

그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현관문에 유치권 행사 안내문이 있고, 25,581,645원의 관리비·장기수선충당금 미납 문제가 제기되어 있습니다. 임대관계는 미상이며, 감정평가 요항의 호수 표기마저 본건 13층 1303호와 다릅니다.

특히 감정평가 대상이 본건과 일치하지 않는다면 감정가 2억 3,000만원을 기준으로 한 입찰가격 판단 자체가 흔들릴 수 있습니다. 여기에 유치권의 성립 여부와 미납금 부담까지 확인되지 않은 상태라면 신건 입찰을 서두를 이유가 없습니다.

최종 판단은 입찰 보류 후 실사 우선입니다. 감정평가 대상 호실의 일치, 유치권 성립 여부, 미납금의 실제 부담 범위, 임대차 및 점유관계가 확인되어야 비로소 실질취득비용과 적정 응찰가를 계산할 수 있습니다. 이 물건은 단순히 2억 3,000만원짜리 생활숙박시설이 아니라, 확인되지 않은 현장 위험을 가격에 반영해야 하는 물건입니다.