광주지방법원 2026타경50890. 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 오션힐호텔 7층 713호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 생활숙박시설로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트와 동일한 기준으로 가격이나 활용 가능성을 평가해서는 안 됩니다.
등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 김소라 명의로 이전된 2022년 12월 14일 설정된 이곡새마을금고 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사비에스온의 근저당권 309,000,000원은 후순위이며, 현재 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 이곡새마을금고의 근저당권은 합병에 따라 성서새마을금고로 이전되었고, 공동담보도 설정되어 있어 실제 배당관계는 별도의 확인이 필요합니다.
이 물건의 핵심은 등기부에 표시된 근저당 자체보다 현장에서 주장되는 유치권과 미납관리비입니다. 특히 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상인 만큼, 점유자와 실제 이용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1047-9 오션힐호텔 7층 713호 |
| 도로명주소 | 여수시 돌산읍 강남해안로 81 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 분류 / 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김소라 (2022.12.14. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 | 228,000,000원 |
| 최저매각가 | 228,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 성서새마을금고 (합병 전 이곡새마을금고) |
| 청구금액 | 1,186,321,935원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.14. 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별도 판단
말소기준권리는 2022년 12월 14일 설정된 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-188호가 기재되어 있습니다. 이후 2026년 7월 6일 합병을 원인으로 성서새마을금고에 근저당권이 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 선순위 근저당권이 새롭게 설정된 것은 아닙니다.
후순위인 주식회사비에스온의 근저당권은 2024년 10월 31일 설정된 채권최고액 309,000,000원입니다. 2025년에 이 채권자에 의한 임의경매가 진행되었다가 취하되어 관련 경매개시결정등기가 말소된 이력도 있습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026년 7월 7일 개시결정된 별도 사건입니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으며, 현관문에는 유치권 행사 안내문구가 부착된 것으로 알려져 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 | 판단 보류 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 유치권 주장 | 현관문 안내문구 존재 · 성립 불분명 | 별도 쟁점 | 해당 없음 | 점유·인도 위험 |
유치권은 임차인의 대항력이나 우선변제권과 다른 법적 권리입니다. 위 표의 유치권 관련 위험 표시는 임차인 권리의 존재를 뜻하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류
이 물건의 감정가는 228,000,000원이며, 현재 최저매각가도 감정가와 동일합니다. 소유자 김소라의 2022년 12월 거래가액은 225,000,000원입니다.
다만 과거 소유권이전 거래가액은 현재 시장가격을 직접 보여주는 지표가 아닙니다. 특히 본건은 감정평가상 생활숙박시설로 이용되고 있으므로, 일반 아파트의 실거래 가격이나 주거용 부동산 가격 흐름을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 현재 감정가 | 228,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 228,000,000원 |
| 2022년 소유권이전 거래가액 | 225,000,000원 |
| 최근 동일 유형 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 현재 가격 판단 | 시세 대비 저렴한지 판단 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,992,000원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 1,200,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사비에스온 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,509,000,000원 | 228,000,000원 |
집행비용 3,992,000원은 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 공동담보에 따른 배당관계 역시 별도로 확인해야 합니다.
신건 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,992,000원을 제외한 224,008,000원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 비에스온 근저당권에는 배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
채권최고액 기준 전체 채권액은 1,509,000,000원이고, 예상 미배당액은 1,284,992,000원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 그 전액을 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다
현재는 감정가 100%의 신건입니다. 향후 유찰에 따른 매각가격 및 미배당액 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 228,000,000원 | 1,284,992,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 182,400,000원 | 1,329,953,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 145,920,000원 | 1,365,922,880원 | 0원 |
유찰로 최저매각가가 낮아져도 등기상 근저당권의 말소관계는 동일한 구조입니다. 하지만 유치권 성립 여부와 관리비 부담은 낙찰가격이 낮아진다고 자동으로 해결되지 않습니다. 따라서 182,400,000원이나 145,920,000원으로 가격이 내려가는 경우에도 최근 시장가격과 실제 추가 부담을 확인하기 전에는 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 유치권·미납관리비 — 가장 중요한 현장 확인 사항
관리비 채권은 그 성격에 따라 매수인의 부담 여부가 달라질 수 있습니다. 일반적으로 공용부분 관리비와 전유부분 사용에 따른 비용을 구별해야 하며, 장기수선충당금도 납부의무 및 정산관계를 확인해야 합니다.
또한 미납관리비가 존재한다는 사실만으로 유치권이 당연히 성립하는 것은 아닙니다. 실제 유치권의 성립 여부는 피담보채권과 목적물의 관련성, 적법한 점유 및 기타 법적 요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 유치권 주장자 확인. 현관문 안내문구를 게시한 주체와 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 유치권 원인채권 확인. 어떤 채권을 근거로 권리를 주장하는지, 그 채권이 해당 부동산과 어떠한 관계가 있는지 검토해야 합니다.
- 점유의 계속성 확인. 유치권 주장이 실제 점유에 근거한 것인지, 점유의 형태와 경위를 확인해야 합니다.
- 관리비 내역 확인. 25,546,829원의 산출 근거와 부과 대상, 공용·전유부분 구분, 장기수선충당금 내역을 확인해야 합니다.
- 실제 인수 가능액 확인. 등기상 인수 0원과 별개로 매수인에게 법적으로 부담될 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 돌산읍 우두리 청솔1차아파트 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 생활숙박시설·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 해안 주변지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 건물 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 18층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 승강기·소방·급배수·도시가스·난방·주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설로 이용 중입니다. 근린시설로 분류된 사건 용도와 실제 이용상태의 관계를 확인하고, 해당 객실에 적용되는 숙박시설 관련 규제와 사용 조건을 검토해야 합니다.
- 토지. 준주거지역이며 지목은 대지, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,483.3㎡, 공시지가는 678,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함되며 대로3류에 접합니다.
- 환금성. 생활숙박시설은 일반 아파트와 수요층 및 활용 조건이 다를 수 있습니다. 최근 동일 건물의 객실 거래가격과 운영수익이 확인되기 전까지 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 조사. 현관문 안내문구의 존재만 확인하는 데 그치지 말고, 유치권 주장자와 점유 경위, 원인채권의 성격을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 정산서 확보. 2026년 6월 기준 미납 신고액 25,546,829원의 상세 내역과 현재까지의 변동 금액, 실제 납부의무자를 확인해야 합니다.
- 임대 및 점유관계 조사. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상이므로 숙박 이용자, 운영자 및 실제 점유자의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당권에 공동담보목록 제2022-188호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물과 채권 관계를 확인하고 실제 배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 생활숙박시설 사용 가능성. 건축물대장상 용도, 실제 숙박업 운영 형태, 관련 인허가 및 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 228,000,000원을 적정 시세로 가정하지 말고, 최근 동일 건물·유사 객실 실거래와 매물가격, 운영수익을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 유치권 관련 제출 문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”
여수 오션힐호텔 713호는 선순위 근저당권과 후순위 근저당권의 말소관계만 보면 이해하기 어렵지 않은 경매물건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 228,000,000원인 신건이고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현관문에 유치권 행사 안내문구가 있다는 사실, 일반관리비 및 장기수선충당금 25,546,829원의 미납 신고가 존재한다는 사실은 가볍게 넘길 수 없습니다. 그 성립과 부담 범위가 불명확한 상태에서는 낙찰 후 추가 비용 및 인도 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
또한 감정평가상 생활숙박시설인 만큼 실제 이용 가능성과 운영·관리 조건을 고려해야 하며, 최근 거래가격이 확인되지 않아 최저가 228,000,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 근거도 없습니다.
결론은 ‘등기상 말소관계는 양호하지만, 입찰 판단은 보류’입니다. 유치권의 성립 여부, 관리비의 실제 부담 범위, 점유관계 및 시장가격을 확인하기 전에는 신건은 물론 유찰 이후의 가격에서도 섣불리 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 현재 종합 평가는 C등급으로, 권리 말소보다 현장조사와 추가 부담 검증이 우선인 물건입니다.
