광주지방법원 2026타경50890. 여수시 돌산읍 우두리 오션힐호텔 6층 607호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 일반적인 주거용 아파트와는 용도와 이용 형태가 다른 물건이므로 숙박시설의 운영·관리 구조까지 함께 살펴야 합니다.
등기상 핵심은 2022년 12월 설정된 이곡새마을금고 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 후순위인 주식회사비에스온 근저당 309,000,000원도 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 이곡새마을금고의 합병에 따라 근저당권자가 성서새마을금고로 이전됐으며, 성서새마을금고가 이번 임의경매를 신청했습니다.
문제는 등기 순위 밖에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 유치권 행사 중이라는 현관문 안내문구와 상당한 금액의 미납 관리비 주장이 기재돼 있습니다. 주장된 권리가 실제로 성립하는지, 매수인에게 어느 범위까지 영향을 주는지 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 소멸하는 근저당과 별개로 인수·점유·명도 위험을 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1047-9 오션힐호텔 6층 607호 |
| 도로명주소 | 여수시 돌산읍 강남해안로 81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 18층 건물 |
| 소유자 | 김소라 (2022.12.14. 소유권이전 등기, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 성서새마을금고 (합병 전 이곡새마을금고) |
| 청구금액 | 1,186,321,935원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.14. 이곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임대관계 | 신고 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도 위험을 구분
등기상 말소기준권리는 2022.12.14. 설정된 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2022-188호가 기재돼 있습니다. 이곡새마을금고가 성서새마을금고로 합병되면서 근저당권자가 변경됐지만, 기준이 되는 근저당권의 설정일 자체는 달라지지 않습니다.
2024.10.31. 설정된 주식회사비에스온 근저당권 309,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2026.07.07. 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
과거 쌍봉신용협동조합 근저당권 135,000,000원은 이미 말소됐습니다. 주식회사비에스온이 신청했던 과거 임의경매 역시 취하돼 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 과거 말소된 권리를 현재의 매수인 인수권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
다만 그 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 안내문이 있다는 사실만으로 법적 유치권이 성립했다고 단정할 수 없지만, 그 주장을 무시해도 된다는 뜻도 아닙니다.
실제 점유자, 채권 발생원인, 유치권 성립요건, 관리비 채무의 성격과 범위를 확인하기 전에는 안전한 명도를 전제로 입찰해서는 안 됩니다.② 임차인·점유 및 인수 위험
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 현장에 임차인이나 제3자 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 점검 대상 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고 임차인 없음 | 대항력 임차인 확인되지 않음 |
| 실제 임대관계 | 임대관계 미상 | 점유·대항력 가능성 미상 |
| 매수인 인수채무 | 배당 시뮬레이션 0원 | 계산상 0원 |
| 유치권 주장 | 현관문 안내문구 존재 | 성립 여부 불분명 |
| 관리비 등 미납 주장 | 25,546,829원 (2026년 6월 기준) | 부담 범위 확인 필요 |
신고 임차인이 없으므로 특정 임차인의 보증금이나 우선변제권을 확정해 분석할 수는 없습니다. 실제 점유자의 신원과 점유 원인도 확인해야 합니다. 특히 숙박시설 운영계약이나 관리단과의 관계가 점유에 영향을 주는지 살펴볼 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 실거래 근거 없이 저가 낙찰을 기대하지 말 것
감정가는 228,000,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 과거 소유권이전 등기에는 225,000,000원의 거래가액이 기재돼 있지만, 이는 현재의 실거래 시세를 대신하는 값이 아닙니다.
최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없는 상태이므로, 228,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 가지고 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,992,000원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 1,200,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사비에스온 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 228,000,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,992,000원을 제외한 224,008,000원이 선순위 근저당에 배당됩니다. 후순위 근저당권자인 주식회사비에스온의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.
근저당권의 채권최고액 기준 합계는 1,509,000,000원이고, 예상 채권자 배당합계는 224,008,000원, 계산상 미배당액은 1,284,992,000원입니다.
배당액은 제공된 시뮬레이션의 추정치입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 배당, 집행비용, 조세 및 우선변제 대상에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액 기준의 미배당 추정액이 곧 실제 확정채무 잔액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 1,284,992,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 1,329,953,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 1,365,922,880원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 가정 매각가격과 채권자 배당액이 낮아지고, 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 근저당권이 매각으로 소멸한다면 미배당 채권이 증가한다는 이유만으로 매수인에게 그 채무가 승계되는 것은 아닙니다.
반대로 매각가격이 낮아져도 유치권이나 관리비 관련 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 유찰 시나리오는 가격 변화에 따른 계산이지, 실제 매수 가능 가격이나 안전한 입찰가격을 확정한 결과가 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 돌산읍 우두리 청솔1차아파트 남서측 인근의 해안 주변지대입니다. 주위에는 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·몰탈위 페인팅, 내부는 벽지도배·타일마감 등이며 새시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 상업용 호텔 부지이며, 토지면적은 1,483.3㎡입니다. 준주거지역이고 공시지가는 678,600원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 생활숙박시설로 이용되는 건물입니다. 주거용 아파트와는 운영·이용 조건이 다를 수 있으므로 실제 이용 형태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 처분 가능한 가격대를 검증하기 어렵습니다. 숙박시설 운영관계, 관리비 문제, 점유관계가 매각 가능성에 미치는 영향도 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부 확인. 현관문에 부착된 유치권 행사 안내문구의 주체를 확인하고, 관련 채권의 발생 경위와 점유 상태, 유치권 성립요건을 검토해야 합니다.
- 관리비 등 미납 내역 확인. 2026년 6월 기준 25,546,829원의 미납 주장에 대해 일반관리비·장기수선충당금의 세부 내역과 부담 주체를 관리단에 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 점유 개시 경위, 숙박시설 운영계약 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용조건 확인. 공부상 용도와 감정평가상 이용상태를 대조하고 적법한 사용 가능 범위와 운영·관리계약을 검토해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 공동담보목록 제2022-188호를 확인하고, 성서새마을금고로 이전된 근저당권의 피담보채무와 실제 배당관계를 검증해야 합니다.
- 소유권 등기 확인. 소유자 김소라의 소유권이전 등기에는 말소 표기가 함께 나타나므로, 최신 등기사항전부증명서에서 현재 소유권 상태와 등기 이력을 대조해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 오션힐호텔 내 유사 호실 및 생활숙박시설의 실제 거래가격과 거래 가능성을 확인한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 182,400,000원, 2회 유찰 시 145,920,000원으로 계산되지만, 실제 유찰 여부와 다음 회차의 조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관리단 제출문서의 원본을 확인하고 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 위험 해소”
이 물건의 핵심은 선순위 근저당권의 채권최고액이 크다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준 근저당과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 유치권 행사 안내문구와 25,546,829원의 미납 관리비·장기수선충당금 주장은 별도로 남아 있습니다. 여기에 임대관계 미상, 현재 실거래 시세 검증 부족, 생활숙박시설이라는 이용 특성까지 고려하면 신건 228,000,000원에 적극적으로 응찰할 근거는 충분하지 않습니다.
유치권과 관리비 관련 주장의 성립 및 매수인 부담 범위가 확인되기 전까지는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 향후 유찰되더라도 이러한 위험을 그대로 안고 있다면 단순한 최저가 인하만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
결론은 “등기상 근저당 소멸은 명확하나, 유치권·관리비·점유관계의 불확실성으로 입찰 보류”입니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 현장의 권리관계와 실제 부담 가능성입니다.
