광주지방법원 2026타경50890. 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1047-9, 오션힐호텔 15층 1507호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정요항표의 이용상태에는 기호 1~7 공히 생활숙박시설이라고 기재돼 있습니다. 일반적인 주거용 아파트와 같은 관점으로 접근할 물건은 아닙니다.

현재 소유자는 김소라 씨입니다. 2022년 12월 1일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 235,000,000원입니다. 같은 날 이곡새마을금고의 채권최고액 12억 원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

현재 신청채권자는 성서새마을금고(합병 전 이곡새마을금고)이며 청구액은 1,186,321,935원입니다. 2024년에는 주식회사 비에스온의 309,000,000원 근저당도 추가됐지만 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기상으로는 매각에 따른 소멸 구조가 명확합니다.

문제는 등기부 밖에 있습니다. 유치권 행사 안내와 미납 관리비·장기수선충당금, 그리고 감정평가서와 사건 대상의 호수 불일치까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 단순히 권리 순위를 계산하는 것이 아니라 유치권 성립 여부, 미납금 부담, 목적물 동일성을 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

이 사건의 말소기준권리는 2022년 12월 14일 접수된 을구 2번 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 해당 근저당은 2026년 7월 6일 회사합병에 따른 권리이전으로 성서새마을금고에 이전됐습니다.

2018년 12월 11일 설정된 동광양농업협동조합의 120,000,000원 근저당은 2022년 12월 14일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리로 볼 수 없습니다.

2024년 10월 31일 설정된 주식회사비에스온의 309,000,000원 근저당은 2022년 말소기준권리보다 후순위입니다. 이번 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 5월 14일 비에스온이 신청했던 종전 임의경매(2025타경51441)는 2025년 5월 20일 취하됐고, 관련 등기도 말소됐습니다. 현재 사건은 성서새마을금고가 신청한 별도의 임의경매입니다.

② 가장 큰 변수 — 유치권과 미납관리비

이 대목은 이번 물건에서 가장 중요합니다. 유치권은 등기부에 근저당처럼 순서대로 나타나는 권리가 아닙니다. 따라서 말소기준권리 이후의 근저당이 소멸한다는 사실만으로 유치권 문제까지 해결됐다고 판단할 수 없습니다.

현관문에 안내문이 있다는 사실은 유치권의 성립을 확정하는 근거가 아닙니다. 실제 채권이 존재하는지, 해당 부동산과 채권 사이에 관련성이 있는지, 적법한 점유가 유지되고 있는지 등을 확인해야 합니다. 유치권이 실제로 성립한다면 등기상 인수 0원이라는 계산과 별개로 점유 인도 및 추가 비용 위험이 발생할 수 있습니다.

미납금 25,581,645원도 마찬가지입니다. 문서에 기재된 금액을 전부 매수인이 인수한다고 단정할 수도 없고, 반대로 무조건 부담이 없다고 단정할 수도 없습니다. 일반관리비와 장기수선충당금의 발생 기간, 세부 항목, 공용부분과 전유부분의 구분, 법적 부담 주체를 확인해야 합니다.

③ 물건 동일성 — 감정평가서와 사건 대상이 다르다

감정요항표에는 기호 1~7이 공히 생활숙박시설이라고 기재돼 있습니다. 반면 이번 사건의 대상 표기는 15층 1507호입니다. 감정평가서의 설명이 여러 호실을 함께 다룬 내용인지, 해당 호실에 실제로 적용되는 설명인지 확인이 필요합니다.

이 차이는 단순한 표현상의 문제가 아닙니다. 감정평가 대상 호실, 등기상 전유부분, 건축물대장상 용도, 실제 사용상태가 일치하는지 확인해야 합니다. 목적물 자체가 정확히 일치하지 않는다면 감정가 230,000,000원을 해당 호실의 적정 가격이라고 그대로 받아들이기 어렵습니다.

감정평가서에는 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 정보가 없다는 것만으로 실제 점유자나 운영자가 없다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 현관문에 유치권 행사 안내까지 있는 만큼 실제 점유 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

④ 시세·가격 분석 — 가격 메리트 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 230,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 매각가정은 감정가의 100%입니다.

다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격 자료가 없어 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설이라는 사건 분류와 생활숙박시설이라는 감정평가상 이용상태가 다르므로, 일반적인 주거용 부동산의 거래가격을 그대로 비교 기준으로 삼는 것도 적절하지 않습니다.

감정가 2억 3,000만원은 법원의 평가액이지, 실제 매수 가능한 적정 시세가 아닙니다. 목적물 동일성, 실제 이용상태, 임대관계, 유치권 및 관리비 부담을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

집행비용 4,020,000원을 제외한 매각대금 225,980,000원이 말소기준권리인 을구 2번 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 배당은 실제 채권액, 이자, 배당요구 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·물건 특성 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정요항표상 청솔1차아파트 남서측 인근입니다. 주변에는 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 해안 주변 지역으로 기재돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 것으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 건물 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지 자료상 대로3류(폭 25m~30m)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 18층 건물입니다. 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방 설비 및 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리 평지로서 상업용(호텔 등) 건부지입니다. 토지 자료상 면적 1,483.3㎡, 공시지가 678,600원/㎡, 준주거지역으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 준주거지역 및 가축사육제한구역에 포함되고 대로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 기준으로 시세를 판단하기 어렵고, 실제 임대관계와 운영 상태도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정평가 대상 동일성. 사건 대상인 15층 1507호와 감정요항표의 3층 313호 외 6개호가 동일한 평가 대상인지 확인하세요. 감정평가서 원본, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 매각물건명세서의 호실을 서로 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 생활숙박시설의 차이를 확인하세요. 실제 이용상태와 공부상 용도가 일치하는지 확인하기 전에는 일반 주거용 부동산의 가격 기준을 적용하지 않는 것이 좋습니다.
• 유치권 실사. 현관문 안내문만 보고 유치권이 성립한다고 단정해서도, 무효라고 단정해서도 안 됩니다. 주장자의 신원, 채권 발생 원인, 점유 상태, 관련 증빙을 확인하고 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받으세요.
• 미납금 확인. 2026년 6월 기준 25,581,645원의 일반관리비 및 장기수선충당금에 대한 상세 명세를 확보하세요. 발생 기간과 항목별 금액, 공용부분·전유부분 구분, 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 임차·점유 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자, 운영자, 임대차계약 및 현장 사용상태를 확인하세요. 임차인 정보가 확인되지 않는다는 이유만으로 공실이나 명도 완료를 가정하면 안 됩니다.
• 채권자 및 배당 확인. 신청채권자 청구액 1,186,321,935원과 근저당 채권최고액 1,200,000,000원을 구분하세요. 별도 시나리오의 신청채권자 배당액 0원과 배당표상 근저당 배당 225,980,000원의 차이도 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 230,000,000원은 감정가와 같습니다. 비교 실거래 자료 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요. 목적물 동일성과 실제 이용상태, 유치권·미납금 부담을 확인한 뒤 별도로 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 매각가정이 낮아집니다. 그러나 가격 하락이 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 채권 미배당 확대와 별도 권리·명도 위험을 함께 고려하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 관리단 제출 문서를 입찰 전 직접 확인하세요. 특히 유치권 주장과 관리비 미납 내역은 별도의 증빙을 확보하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실제 취득 위험 0원”

이 물건은 등기부상 권리 순서만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 12월 14일 이곡새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 주식회사비에스온 근저당과 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건을 안전한 경매라고 평가하기에는 확인해야 할 문제가 많습니다. 첫째, 현관문에 유치권 행사 안내가 있습니다. 둘째, 일반관리비와 장기수선충당금 25,581,645원이 미납됐다는 문서가 제출됐습니다. 셋째, 사건 대상 15층 1507호와 감정요항표의 3층 313호 외 6개호 사이에 목적물 표기 차이가 있습니다. 넷째, 근린시설과 생활숙박시설이라는 용도 표기도 일치하지 않습니다.

배당 시뮬레이션에서는 채권최고액 합계 1,509,000,000원 중 225,980,000원이 배당되고, 1,283,020,000원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아니지만, 유치권과 미납금 문제는 별도로 남습니다.

이 물건의 승부처는 단순히 낙찰가를 낮추는 데 있지 않습니다. 무엇을 취득하는지, 누가 점유하고 있는지, 어떤 비용과 권리 주장이 남아 있는지를 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 가격보다 권리 외부의 위험을 우선해야 합니다.