서울중앙지방법원 2025타경103977. 이번 물건은 강남구 역삼동 685-24 소재 건물의 지하 1층 비101호 근린시설입니다. 선정릉역 남서측 인근에 자리하고, 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정가는 949,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다.

권리구조는 단순하지 않습니다. 최초 근저당권 이후 여러 금융기관과 개인·법인의 담보권이 설정됐고, 공유자 지분에 대한 가압류와 국가 압류도 존재합니다. 다만 등기된 채권액이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 말소기준권리 이후의 소멸 대상 권리와 별도로, 실제 점유자의 임대차관계 및 배당 후 남는 부담이 있는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 다층 담보권

말소기준은 2021.08.04. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,132,000,000원이고, 2021.09.16. 변경등기에는 1,644,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

후순위 영동농업협동조합 근저당권, 양석진·임형선·주식회사엠유파트너스의 담보권, 신용보증기금 등의 가압류와 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이전에 설정됐다가 해지된 근저당권과 취하된 경매개시결정도 있어, 현재 유효한 등기와 이미 말소된 등기를 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 조사 명의 6명

현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 명의자는 정재헌·이경일·서효주·최준하·옥은영·이영권입니다. 이 가운데 임대차 보증금과 차임이 구체적으로 나타나는 사람은 정재헌이며, 나머지 명의자들은 실제 임대차관계와 보증금 등이 확인되지 않았습니다. 따라서 조사된 6명을 모두 확정적인 실제 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.

대항력 가능·미상 표시는 대항력이 확정적으로 존재한다는 뜻이 아닙니다. 기재된 전입일은 모두 2021.08.04. 말소기준권리 이후이나, 임대차계약·실제 점유 및 대항요건을 별도로 확인해야 한다는 의미입니다. 보증금이나 확정일자가 미상인 점유자의 권리를 임의로 확정하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 신건 949,000,000원의 판단

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 949,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 현재 회차에서는 감정가의 100%가 최저매각가격입니다.

다만 본건과 용도·면적이 일치하는 실거래 비교가격을 확정하기 어렵습니다. 특히 지하 근린시설이라는 물건 특성을 고려하면 같은 건물의 주거용 호실이나 주변 아파트 거래가격을 직접적인 가격 기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다.

실질취득액은 각 시나리오의 최저매각가로 낙찰되고, 예상 인수액 0원이 그대로 유지된다는 가정에 따른 금액입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 949,000,000원 가정)

배당액은 주어진 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 근저당권 변경액, 공동담보 배당, 실제 채권잔액과 당해세·최우선변제는 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 신청채권자 배당액이 별도 시나리오에서 0원으로 집계되어 있어 근저당권 이전 기록 및 실제 배당순위와의 대조가 필요합니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

신건 기준 시뮬레이션에서 채권액 합계는 8,270,604,494원, 채권자 예상배당은 937,110,000원, 미배당은 7,333,494,494원입니다.

채권자에게 회수되지 못하는 금액이 상당하지만, 매각으로 소멸하는 담보권에 관한 미배당액을 낙찰자가 그대로 부담하는 것은 아닙니다. 주어진 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 권리의 실제 존속 여부와 점유자의 별도 권리관계가 확인되어야 이 판단을 확정할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 9호선·수인분당선 선정릉역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 선정릉역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물로 사용승인일은 2021.07.26.입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방 및 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 본건 서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다. 지하 근린시설이므로 실제 출입 동선과 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 정방형의 평지로, 토지면적은 259.8㎡입니다. 제2종일반주거지역에 해당하고 공시지가는 9,225,000원/㎡입니다. 이 면적은 대지 전체에 관한 정보로 비101호의 전유면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 나타납니다. 일부 허가구역 지정은 아파트 용도로 한정되어 있으므로 근린시설인 본건의 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 이용상태. 건물은 공동주택과 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 선정릉역 인근 입지라는 장점이 있지만, 본건은 지하 근린시설입니다. 실제 전면 노출, 출입구 위치, 임대수요 및 수익성에 따라 매각가격과 재매도 가능성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리와 채권 이전. 강동농업협동조합의 2021.08.04. 근저당권, 채권최고액 변경 및 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 등기부 원본에서 연결해 확인하세요.
• 배당표 재검증. 최초 채권최고액과 변경액 사이에 차이가 있으므로 배당액을 확정값으로 사용하지 말고, 실제 채권계산서·공동담보 배당관계·당해세 등을 확인하세요.
• 점유자 확인. 정재헌 외 조사 명의자의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금·확정일자 및 임대차 종료 여부를 확인하세요.
• 이경일 관련성. 현황조사상 이경일과 등기부상 과거 근저당권자 이경일이 동일인인지 확인하고, 동일인이라면 임대차의 실질 및 관계인 지위를 검토하세요.
• 근린시설 용도 확인. 건축물대장상 비101호의 정확한 용도, 현재 사용 형태 및 허용 가능한 영업·임대 용도를 확인하세요.
• 지하층 현장 확인. 출입구·채광·환기·누수·침수 이력과 실제 시설 상태를 점검하세요.
• 시세 및 임대수익 검증. 주변 근린시설 중 지하층, 유사 접근성 및 이용조건을 갖춘 사례와 실제 임대조건을 비교한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자 인도 및 명도 비용을 별도로 검토하세요.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서를 최종 대조하고 매각기일 및 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원과 투자 매력은 별개”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 담보권 및 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자의 임대차관계가 완전히 확인된 것은 아닙니다.

특히 조사된 명의자 6명 가운데 다수의 보증금·임대조건이 미상이고, 과거 등기부상 근저당권자와 이름이 같은 명의자도 있습니다. 배당 계산 역시 근저당권의 변경액과 이전 이력에 대한 확인이 필요합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 949,000,000원이 감정가와 같지만, 해당 지하 근린시설의 객관적인 실거래 시세 및 임대수익 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 향후 유찰로 가격이 하락하더라도 실질적인 시장가치와 별도로 비교해야 합니다.

결론은 권리관계 조건부 검토, 점유 확인 필수, 가격 판단 보류입니다. 말소되는 채권 규모보다 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는지, 명도를 어떻게 완료할 수 있는지, 그리고 지하 근린시설에 얼마의 가격을 지급하는 것이 타당한지가 더 중요한 의사결정 기준입니다.